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上海日揽金67.8亿:江桥宅地、新江湾租赁地均底价成交

来源:房掌柜  整理 广州房掌柜  2018-06-03 12:02:53
[摘要]近日,上海土地市场迎来了第二幅商品住宅类用地——嘉定区江桥镇北社区K2-01地块的出让,该地块出让面积3.88万平方米,容积率1.8,起拍价格为21.33亿元,折合起拍楼板价3.05万元/平方米,地块采用招挂复合形式出让。

  近日,上海土地市场迎来了第二幅商品住宅类用地——嘉定区江桥镇北社区K2-01地块的出让,该地块出让面积3.88万平方米,容积率1.8,起拍价格为21.33亿元,折合起拍楼板价3.05万元/平方米,地块采用招挂复合形式出让。最终,仅有上海保利建锦房地产有限公司一家房企参与竞拍,地块以底价成交。

  根据上海链家市场研究部监控的数据显示,江桥地区的上一次商品住宅类用地出让,要追溯至2015年末,与本次出让地块相距不远的嘉定区江桥镇北社区J1-01、J1-02、J1-03、J1-04地块以46.50亿元为龙湖竞得。

   中小套型比重高达八成

  值得注意的是,与一般地块中小套型比重要求在60%-70%不同,该地块的要求更为严苛,要求中小套型不低于总建筑面积的80%;同时,要求自持比重不低于总建筑面积15%,并须配建总建筑面积5%的保障房。

  地块周边配套尚待提高

  该地块位于江桥板块北部区域,与配套完善、居住氛围浓厚的江桥南部区域相比,北部有较多工厂,商业配套也有待提升,但临近在建的轨道交通14号线,是这一区域的主要利好。同时,在3月上旬公示《上海市嘉定区江桥镇JDPO-0402单元控制线详细规划》中,位于本次出让地块南面的江桥镇JDPO-0402单元,被规划为“以科技研发、都市工业为主的产城融合示范区”,尤其是在建的14号线金园五路站点周边,将形成集商务办公和商业为一体的核心。因此,该地块周边区域在置业需求和商业配套提升方面都存在一定的潜力。

  江桥板块主力二手房项目报价情况

  目前,江桥板块主要二手公寓房源,报价多在4万元以上,因此3.05万元的成交楼板价,处于较为合理的区间。江桥板块二手房报价,与小区距离轨道交通的距离有较大关系,缘圆宝邸、澜茵华庭、大宅风范城等贴近13号线站点的小区,报价在4.5万元以上,而富友嘉园、翔黄雅苑这样位于板块中北部、距离13号线较远的小区,报价则相对较低。因此,今天出让的江桥地块,临近在建轨交站点,在板块内的优势是较为明显的。

  上海链家市场分析师赵葆根表示:今年以来,申城商品住宅类用地的推出较为迟缓,已经的成交的宝山康家村地块和今天的嘉定江桥地块,都只有一家竞拍企业,以底价成交。不过,自3月下旬以来,住宅类用地推出速度明显加快,今天又有青浦徐泾北的两幅纯商品住宅用地挂牌,这是今年以来挂牌的第7、8幅含商品住宅属性地块。

  在部分城市因为人才引进政策门槛过低,导致楼市过热的背景下,申城一二手及土地市场均保持了较为平稳的状态,土地成交价格都不足以刺激周边房价上涨,改变楼市预期。招挂复合的出让模式,令申城宅地市场,即便在本身供应有限的情况下,也不会出现房企为争夺地块出现高溢价的情况。

  上海中原地产分析师卢文曦认为:江桥地块优势明显,离开在建轨交14号线大约500米左右,江桥区域已经成熟,接受度越来越高,关键是当前出让地块都比较偏,江桥已经算挺靠近市中心的地段了。从楼板价来看其实并不算太贵,龙湖拿的地块楼板价2.7万,而2016、2017年房价还是有一定涨幅,所以3万块的楼板价不算太贵。不过房企需要15%的自持,加5%配套房,所以可售部分是减少的。

  在楼市调整的背景下,房企资金回笼遇到压力,有实力的房企优势开始显现出来,所以敢于拿下这幅地块。而龙湖天璞项目迟迟不开盘,借助这幅地块成交,或给销售带来一定便利。

  杨浦区新江湾社区N091104单元A3-05地块

  在江桥宅地成交的同时,杨浦区新江湾社区N091104单元A3-05租赁地块,也在今天为上海城投置地(集团)有限公司底价竞得。该地块是申城第32幅纯租赁住房地块,也是今年出让的第11幅租赁住房用地。

  赵葆根表示:本次出让的新江湾租赁地块,其套数下限达到1719套,按照其出让面积和容积率计算,其未来的最大套均面积为49平方米,必然以小户型房源为主。新江湾板块以低密度、中大户型商品房居多,本次出让的租赁地块,在户型上与之有着较大的差异,对于区域内的租赁住房市场,在房源户型方面,是十分有力的补充。

  此外,卢文曦表示,新江湾城这块地底价成交也是符合租赁住宅用地的惯例。新江湾城周边有大学,五角场有科创定位,所以这里有企业做租赁的话对区域里面吸引人才是有利的。值得关注的是拿地的是上海城投,说明后续还有很多国资背景的企业会加入到拿地队伍。

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责任编辑:陈婉玲

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