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买房“摇一摇” 能否治愈喝茶费关系户沉疴?

来源:房掌柜  陈佩 广州房掌柜  2018-05-31 04:02:28
[摘要]在稀松平常的日子里,楼市总是出其不意地来个热点,给你social添点谈资。 几天前,深圳加入“摇号售房”行列,成为继上海、南京、西安、杭州、武汉、成都、长沙后全国第8个新房摇号销售的城市。 新房销售不透明 ...

  在稀松平常的日子里,楼市总是出其不意地来个热点,给你social添点谈资。

  几天前,深圳加入“摇号售房”行列,成为继上海、南京、西安、杭州、武汉、成都、长沙后全国第8个新房摇号销售的城市。

  新房销售不透明?摇号买!

  自从新房限价政策实施以来,各地频繁上演喝茶费、关系户的戏码,深圳当然也不例外。

  很多开发商不得不在开盘前紧急发声明撇清与关系户、喝茶费的关系,万科臻山府2期更是承诺举报有奖,查一奖十。宝树台则是怒怼热销的传言,坦诚相告只卖了21套(当时数据)。

  然而,不管开发商撇清关系户、喝茶费,还是坦诚相告实际销售,都无法让购房者心服口服。

  于是,5月26日,深圳蛇口新盘招商双玺放出大招,在其微信公众号宣布将采用先审核购房资格,再缴纳500万诚意金(单套),然后公开现场抽签选房的方式销售,这是深圳首个宣布公开摇号销售的项目,不过深圳目前尚未未要求所有新房均公开摇号销售。

招商海上世界双玺三期公证摇号销售方案

  有网友调侃:500万诚意金摇一摇,选房时间2分钟,了解一下。

  对此,盈科信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣表示,项目在获取预售证后,可以收取售楼款项。至于500万诚意金的设定,则要看是否高于三成首付款,如果超过,则存在设置门槛将一部分购房者排外在外的问题。

  深圳规土委官网显示,招商双玺花园(三期)B区于5月18日取得预售证,共167套住宅产品,建面205平、287平、368平、422平4个户型,备案价8.17万-15.42万之间,总价最低房源1672万,首付三成超过500万,因此设定500万诚意金没毛病。

  在该通知中,开发商还给出不同的折扣方案:首付款比例大于等于50%小于70%,可享受总房价(毛坯价)九九折优惠;首付款比例大于等于70%小于100%,可享受九八折优惠;对于一次性付款,可享受九七折优惠。

  新房限价,导致二手房与新房价格形成20%-50%的倒挂。大量买房需求转向新房,新房严重供不应求,为公平起见,照顾到更多刚需,避免类似“茶水费”、暗箱操作等情况发生,“摇号”买房政策出台。

  “摇一摇”后,深圳楼市会出现怎样的场景?招商双玺今天(5月30日)下午2点摇号,然而,距离摇号正式开始前一个小时,蛇口希尔顿酒店就已人满为患,700多人排队等候,预估中签率约为23.86%。

  “有钱没钱先摇一摇”

  不妨看看7个已实施摇号的城市,或许能窥见一二。

  南京是第一个买房摇号的城市,2017年5月26日,南京正式发布摇号买房执行细则。彼时南京商品房库存为21234套,预计库存消化周期仅为2个月,供需关系极为紧张。

  南京首个摇号楼盘东城金茂悦摇号结束后,大量买房人在售楼处等待选房,该项目参考单价为24412元/平,166套房源共吸引了375组购房者报名,中签率为44%。

  同一天开盘的万科大都会,房源数为188套,报名人数269人,中签率接近70%。2018年3月底,万科大都会72套收官房源再次以摇号方式确定选房顺序,均价34780元/平,120平、135平的需要五成首付,95平的户型更是需要七成首付,1031组客户将参与摇号选房,中签率低至7%。

  南京对摇号及后续选房的监管非常严格。“一张购房证明对应一个人,你摇到了多少号,有没有选房、有没有放弃,全过程跟踪。同时,摇中的号不允许转让,如果放弃选房,就顺延继续摇号。”

  上海最早提出摇号买房。2017年5月4日,上海住建委发布《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》,提出摇号买房,并于同年7月18日正式公布摇号细则。

  2018年4月10日,上海知名高端物业项目翠湖天地(15万/平,面积300平起)完成了摇号排序,购房者名单当中出现梁x伟、钟x良、陈x成工作室等疑似明星的名字。以前明星有钱就能买,现在即便有钱也要摇号。

  明星买豪宅早已司空见惯,不过摇号买房还是鲜有耳闻。上海部分项目的摇号中签率是3:1,有的甚至达到10:1,运气突然变得非常重要。

  长沙是第三个宣布摇号买房的城市。2017年10月27日,长沙市住建委印发《长沙市限购区域内新建商品住房销售摇号具体操作程序》通知,长沙市限购区域范围内所有新建商品住房项目,凡累积购房客户大于可供房源的项目,应采取公开摇号方式销售商品住房,于摇号3日前在销售现场(售楼部)发布摇号公告。

  2017年11月底,长沙北辰三角洲168套房源、共计2298组客户参与摇号,中签率7.27%。

  成都是第四个宣布摇号买房的城市。2017年11月16日,成都市城乡房产管理局与成都市司法局发布《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》,通知规定成都市新取得预售许可或现售备案的商品住房,开盘销售全部实施公证摇号排序选房。

  2018年3月下旬,招商中央华城推出640套房源,除去224套棚改货币安置,剩下416套,令人意想不到的是,摇号名单上竟有43953人,排了一条长13公里的队,中签率9.46‰,不足1%。

成都某楼盘开盘现场

  近郊楼盘的摇号人数少则六七千,主城楼盘的摇号人数不上万则是稀奇,近郊中签率不超过10%,主城不超过5%。

  自摇号政策开启以来,成都已有超35万普通购房者(含重复)参与摇号,但供应房源才46139套,除去棚改房源后,仅剩4万套左右,即便所有预售房源都售罄,也不过4万人能买到房。

  武汉是第五个宣布摇号买房的城市。2018年3月15日,武汉市房管局发布《武汉市刚需人群首次购买新建商品住房优先选房操作规程(试行)》征求意见稿,规定在武汉市无自住房、符合住房限购政策规定且此次购房前3年内无住房交易记录为刚需购房家庭,可享受优先选购1套新建商品住房。

  和其他城市不同的是,武汉目前只对刚需优先房源强制实行公证摇号。

  2018年3月底,绿地光谷中心城16套刚需优先房源、共计900组客户参与摇号,摇号中签率低至2%。

  2018年5月24日,临空港青年城推出首批392套房源,价格低于市场价20%,当日,数百名符合条件的购房者递交了资料,明显供不应求,将尽快推出第二批308套“大学生八折房”。

  杭州是第六个宣布摇号买房的城市。进入2018年,在“房住不炒”的基调下,国内大多数城市楼市尽是“量缩价稳”态势,唯独杭州楼市一枝独秀,年初在杭州想买到房,全款付清是起步条件,甚至有传言,某热门项目“号子费”一个80万。

  2018月3月28日,杭州市住保房管局在其官方网站上发布消息,表示将对新房销售采取公开摇号全程公证的方式,以打击炒卖房号、捆绑搭售等违规行为。

  2018年5月7日,旭辉宝龙东湖城177套房源、共计2998组客户参与摇号,诞生了6%的最低摇号中签率。

  2018年5月25日,杭州郊区的两大热门楼盘华夏四季和融信澜天进行摇号登记,这两个楼盘,一个位于良渚,一个在未来科技城,都是被市场非常看好的“红盘”。

杭州融信澜天业务办理网点

  杭州一房难求的症结在于商品房的供应赶不上需求的增长。2016年以来,杭州出让了大量土地,但并没有形成有效供应,而是被开发商囤积在手。有杭州房企指出,2016年出让的土地,有很多是高价地,其中不乏地王。在当前对新房价格的管理下,这些高价地不但不愿意上市,更缺少开发项目的动力。

  杭州楼市供给失衡的问题,短期难已解决,由此兴起一阵摇号热潮,“有钱没钱,都先去摇一个”。杭州摇号新政出台后,这样的声音并不少,甚至有亲朋好友私下约好,“众筹摇号,利润均分”。

  西安是第七个宣布摇号买房的城市。2018年3月30日,西安市房管局发布了《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》明确,意向购房人数多于可售房源的,应采取公证摇号方式公开销售,由公证机构全程监督,严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

  2018年4月底,金地南湖艺境269套房源、共计2963组客户参与摇号,中签率约为9.08%;天地源·万熙天地250套房源、共计2610组客户参与摇号,中签率约为9.58%;万达one51套房源、共计537组客户参与摇号,中签率约为 9.5%。

  2018年5月25日,西安市住房保障和房屋管理局官方微信发布通告,将在全市范围开展商品房交易秩序专项整治活动,严厉打击房地产开发企业虚假摇号、内定房源、设置全款优先等限制性条件、捂盘惜售、规避调控政策、制造市场恐慌等扰乱市场秩序的行为。

  摇号也难解决根本问题

  越来越多城市都在推行摇号买房制度,以构建公开、公平、公正的购房环境,保障购房者都有平等买房的权利。然而政策很美好,现实很骨感。即使摇号买房政策落实,只要供应量不敌需求量,就一定有人中不了签。

  美联物业全国研究中心总监何倩茹分析称:“只要新房限价政策存在,难免会出现一房难求的问题。有没有解决方案呢,其实是有的,比如北京5月出台的“限转共”政策,如果新房价格明显低于周边二手房价格的15%,全部强制转为共有产权房。能不能解决因限价产生的一二手房价倒挂的问题,肯定可以解决,只是政府要不要解决的问题,目前是否会出台相关政策不好猜测。”

  “一些城市实施的摇号举措对深圳具有借鉴意义,由政府主导摇号或委托其他平台摇号,是一个比较公平公正的方式,大家看得见,但不能解决根本性的问题,也会出现关系户,只是说关系户是哪一家的。”何倩茹称,“其实,网上选房某种程度上也是公平的,如果设限,可以规避一些暗箱操作。摇号是一个方法,只是要不要使用的问题。”

  深圳职业技术学院房地产研究所所长、深圳市经济学会副会长、复旦大学经济学博士邓志旺表示:“深圳调控政策比较完善,房价控制得很稳定,上涨的可能性比较小。目前最大的问题是一手楼买不到,出现喝茶费、关系户等一些猫腻。开发商主导新房销售,即便开发商没有犯规操作,仍难让购房者信服,甚至可能会激化社会矛盾,引发群体骚乱事件。”

  “商品分配有两种方式,一是价高者得,谁出价高谁得;另一种是抽签,保证公开、公平、公正,开发商也在做,但公信力不够”,邓志旺说,“深圳可以借鉴成都、长沙等地的摇号措施,政府强制推进摇号措施,监管房源开盘过程,保证每位符合条件的购房者有平等的购房机会,而不是完全由开发商主导。”

  一二手房价倒挂严重,只要存在价差就会有牟利空间。摇号政策在实际操作中,官方监管不可能面面俱到。南京城东某楼盘就曾被曝光涉嫌招募合法的购房人,以合法的方式报名参与摇号,摇中后试图将房源转给关系户签约。

  寄望摇号解决喝茶费、关系户、一房难求的问题,恐怕还有很长的路要走。摇号买房时代来临,不知是幸运还是无奈。


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责任编辑:郑选

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