回首东莞楼市土拍十年：从“线下拍地”到“限价竞自持”

　　编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

　　岁月如刀,浮生若梦，十年，东莞有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：东莞楼市十年》系列文章，呈现东莞楼市白银时代的全景图，敬请关注。

　　回首过去十年的东莞土地交易市场，有惨淡有简单，有疯狂也有传奇。十年间，群雄逐鹿，刀光剑影，东莞引起轰动、热议的土地拍卖数不胜数。短短十年，土地市场恍如隔世，未来会走向何方？或许追溯过去会有所启发。

　　土拍举牌时代：本土房企与品牌房企平分秋色

　　2008-2011年间，虽然已有众多品牌房企入莞，但是无论是新房销售市场，还是土地拍卖市场，本土房企都仍然具有无与伦比的影响力，可与品牌房企一掰手腕。

　　中惠、嘉宏、三正、富盈、汉邦、丰泰、利丰、东沙港、金达等本土房企都是土地市场的常客，更活跃着大批如贤安置业、华瑞、尚峰物业、福都等如今已经从市场上消失不见的小型房企。

　　三年，据房掌柜跟踪报道的举牌土拍记录超过百宗，其中超过半数被本土房企夺得，更屡屡出现过土豪个人击败房企而踏足地产开发的情况。

　　2010年6月23日，长安2010G040地块吸引了毅锋置业、深城投、黄炽添、梁沛辉、尚峰物业、长治实业、德信昌实业参与竞拍。经过51轮的激烈角逐，13号牌黄炽添以1.04亿元力压其它对手将地块收入囊中。同日，大朗2010G041地块（松湖豪庭），个人梁沛辉经过36轮举牌击败福都地产夺得地块。

　　碧桂园2.41亿擒得东莞首宗网拍商住地

　　2011年10月12日上午10时，编号为2011WG001的塘厦镇石潭埔社区商住用地以网上交易方式挂牌出让国有建设用地使用权，倒计时停止跳动，土拍网页突然跳出“东莞市碧桂园房地产开发有限公司”几个字。碧桂园以底价2.41亿，楼面价1505元/㎡，兵不血刃拿下塘厦镇8万㎡出让土地。

　　那是东莞市国土局首宗试水网上拍卖的商住地块，东莞土地交易从此正式进入互联网时代。网上竞价又称电子竞价，相比现场拍卖时填写价格、举牌应价的方式，更为方便与高效，也在一定程度上节约了人力物力。

　　网络竞价出台后，引起了东莞房地产行业内的广泛热议，不少市场人士认为，没有现场气氛的感染，开发商或许会在电脑前冷静思考，减少不理性竞价；当时也有人认为用电脑操作可能会出现误操作的可能，原来的现场竞价更为可观、公证。

　　截止目前为止，全国各地网络拍地都尚未完全铺开，仅有部分一二线城市在使用，东莞网络土拍改革走在了全国多数城市的前头，具有划时代的意义。

　　民盈夺当时自2000年来起拍价最高地块

　　2012年1月11日10时，东莞市民盈集团股份有限公司以底价15.64亿元，将编号为2012WG002的地块收入囊中，地块折合楼面地价仅为2433元/㎡。

　　据悉，这块地当时的起拍价是东莞2000年以来起拍价最高的地块，地块占地104870㎡，起拍总价达到15.64亿，保证金达5亿，报价增幅为400万元。

　　2010年成立的民盈集团，是东莞首家在市委市政府直接牵头下组织成立的股份制民投企业，发起人包括康华、光大、宏远、新世纪、南峰、丰华、东糖、东骏、三正、大中、龙泉、嘉宏、以纯、鸿发、建工、高田、中正等22家集团企业。于发起设立后的同年11月，公司面向全市民企公开募股，又吸纳了17家东莞市各镇街中最具影响力民营企业。

　　该公司成立后，便被业内称为地产界的航母，夺得地块后，为彰显东莞民营经济实力，更宣称要建设超过台商大厦高度的东莞最高楼，引发了当时全民热议，甚至多年后，都时不时成为东莞街头巷尾的热门话题。

　　如今，民盈所夺得的地块已命名为民盈·国贸中心项目，正在快速建设中，届时将形成总建筑面积103万㎡，30万㎡的商业购物公园。

　　华为豪夺松山湖10宗人才公寓用地 建房送员工

　　2015年9月7日，位于松山湖的一宗9.18万平商住地在东莞市国土资源交易网上公开拍卖，限定最高销售房价格不高于8500元/平方米(带装修)，不出意料的引起了多家房企的争抢。历经一个多小时的鏖杀，最终华为通过49轮的竞夺拿下该地块，总成交价格为65782万元，楼面地价2865.43元/平，溢价率为57%。

　　此后3年，华为在东莞土拍市场接连出手，共计夺得松山湖10宗限价住宅地块，占地面积合计约为55.66万㎡，10宗地块最大总建面约为141万㎡。华为近年来一直是中国公众关注的焦点，华为不断夺地的三年，也曾被质疑过将踏入地产市场，被众多中介、自媒体当做推广松山湖楼市的工具。

　　2018年初，有媒体报道，华为内部传出，华为在东莞会提供3万套员工住房，包括1、松山湖2000亩项目，预计2万套；2、松山湖安居房项目443亩，预计5500套；3、湖畔花园175项目，预计3000套；4、华为松山湖南区公寓115亩，预计2500套公寓。

　　消息随后引起了几乎整个中国社会的热议，有羡慕的华为人的，有担忧松山湖楼市的，还有鼓吹松山湖楼市的……各种声音，一片混乱！

　　地价飙升地王频发的璀璨时代

　　2016年2月26日上午，作为临深片区的清溪再次引发抢地潮，重河村一宗占地3万多㎡的商住地引来8家竞夺者的厮杀，最终历经近3个小时96轮鏖战，融创地产突出重围，以6.2亿艰难抢下，楼面地价8134.67元/平。

　　这是全国十强房企融创首次进入东莞市场抢地，拍地结果引起了东莞房企普遍热议，更成为了广大项目的广告，刷了好几天朋友圈。

　　在融创开发模式和开发品质尚未来得及影响东莞市场，阳光城、时代、鲁能等一大批品牌房企就随着融创的脚步来到了东莞土拍市场。本土房企、深耕东莞品牌房企、新进东莞房企在东莞土拍市场展开了混战，东莞土地价格至此出现了前所未有的飙升，创造了地王频出的璀璨时代。

　　仅2016年1年内，即有12宗单价“地王”由此诞生。地王频出，同时也引发了东莞房价新一轮的暴涨。据广东省统计局发布2016年房地产开发完成情况分析，东莞2016年房价涨幅竟达到41.4%，位居广东省第一，东莞也成为广东四个房地产均价过万的城市之一，年均房价达13846元/㎡。

　　尘封9年记录作古黄江地王创历史

　　2016年9月22日，东莞占地面积为61710.83㎡编号为2016WG024的黄江宝山社区地块正式网拍。 这块地块，引来万科、招商、碧桂园、时代、中海、中骏、雅居乐、金地、融创、金茂、阳光城等超20家房企争夺。

　　最终，该地块被北大资源以总价34.3亿元夺得，折合楼面地价25264.46元/平方米，超越2007年诞生的塘厦地王（万科棠樾），同时刷新东莞土地成交总价和单价纪录，地块的最终溢价率高达662.22%。

　　底价翻6倍，成交价真正令人惊愕。有业内人士表示，该地块想要不亏钱，起码得卖4万以上。而当年黄江住宅均价21369元/㎡，地价远超房价不可逆转。周边更多住宅项目以此为炒作目标，展开了长年累月的炒作。

　　近3年，东莞楼面价超过2万/㎡的地块并非唯一，累计已经达到3宗，包括中海云麓公馆用地、融创晨曦花园用地和北大资源黄江地王，地价超过当地洋房在售价。

　　除楼面价超过2万元的高价地外，3年还累计成交楼面价1-2万的商住地共计14宗，其中包括：碧桂园映月台用地、阳光城金地风华用地、时代天境用地、鲁能公馆用地、北大资源公馆1898用地、碧桂园东江月用地、珠海五洲樟木头地块、珑远寮步地块、万科大朗地块、华润大朗地块、招商麻涌地块、碧桂园道滘地块、中海东城地块和万科虎门地块。

　　“限价竞配建”出台掀开土拍新时代

　　“限地价+竞配建”是东莞经历2016年的璀璨拍卖时代后，为抑制地价，避免房企不理性竞争引入的新举措。

　　2017年1月20日，东莞首宗限价竞配建商住地开拍！半小时加价至29亿最高限价后，再博弈整整1小时竞配建，最终以“29亿+36450㎡配建”的代价，中海地产如愿将凤岗7.3万㎡商住地收入囊中，可售面积楼面价约26646元/㎡，再破东莞历史纪录，也是如今东莞纪录的保持者！

　　作为东莞首宗设了“限地价+竞配建”门槛的商住地，加之又地处深圳边沿占尽地缘优势，凤岗官井头这宗7.3万平的商住地，未开拍早已是业内关注焦点，抢地情况会很激烈其实也在意料之中，10家房企累计报价154轮，但是可售楼面价再破东莞纪录却很多人在意料之外。

　　由于“限地价+竞配建”模式限价作用不够明显，导致东莞随后又先后引入了“限价+熔断”“限价+摇号”“限价+竞自持”等模式，地价逐渐稳定。

　　“限价+竞自持”稳定东莞地价

　　2017年10月11日上午，中堂商住地在经过5家企业竞价，13轮竞拍，仅耗时12分钟，就被余江县金民企业管理中心以2.06亿元成交价、8618元/㎡楼面价、自持面积20%自持年限5年成功斩获。

　　这是东莞土拍市场首次使用“限价+竞自持”模式，并成功遏制了东莞天价地的诞生。“限地价+竞配建”“限价+熔断”“限价+摇号”“限价+竞自持”等都可以看出2017年是东莞土地市场的改革年，拍地新模式足见政府为稳定土地市场，从根源上规范楼市的决心。

　　从“限价+竞自持”模式出台至今，东莞楼市已拍卖十余宗，暂未出现自持到顶的情况，最高成交地价也一直控制在官方手里。“限价+竞自持”与长租市场结合，有望成为东莞楼市的长效机制之一。

　　十年间，东莞土地市场最亮眼的还是诞生了数十块地王，地王带着荣耀而生，却没有带着荣耀走下去，甚至有些地王的命运至今仍跌宕多舛，尚未进入市场销售。东莞土地市场新花样新面孔新风象迭起，已经进入了又一个新时代。