马光远：谁在制造7万人抢1千套房子的闹剧？

　　这几天，房地产市场最火爆的除了丹东房价暴涨，就是成都7万人疯抢1千套房子的新闻，据说现场极其壮观，抢房的队伍绵延了几公里。

　　去年年底的南京，也出现如此疯狂的场面，南京1万5千多人在寒风中，提着几百万甚至上千万的钱，抢夺南京市河西区域10个楼盘的3177套限价房。为什么疯抢，因为政府限价，使得这3177套房子的价格比同地段的二手房价格每平米差了1万多。抢到等于中奖，抢一个100平的房子，等于稳赚100万。根据统计，南京这10个楼盘的中签率最低的只有8%。因为人多，最后通过摇号的方式产生幸运者。

　　和去年南京的抢房事件比，成都的抢房，无论是参与人数，还是中签率，都远比当时的南京火爆，据说成都的中签率已经低到了1%，堪比北京机动车摇号，这个概率已经远高于在打新股。究其原因，仍然是新房价格和二手房价格的严重倒挂。由于政府限价，使得新房价格比同地段的二手房至少低了30%，低至50%的也有。等于打5折买房子，这种好事，让成都人毅然放下打麻将的大事，参与到抢房子的大军中来。

　　全国限价的城市不止南京和成都，所以抢房子的闹剧也在很多城市此起彼伏，让人感觉楼市一片火热。为了体现公平，据说有7个城市采取了最公平最古老的摇号方式。就中签率而言，成都是最低的。在住建部约谈之后，成都在以前已经很严厉的限购政策的基础上又出台了更为严格的限购政策：限购对象由自然人调整为家庭，父母通过投靠成年子女落户成都的，不能作为单独家庭购房。

　　“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是当下房地产最核心的政策，可是，在荒唐的限价政策下，房子既不是住的，也不是炒的，而是变成了“抢”的和“摇”的。按照楼市的基本规律，在经历2016年和2017年的需求释放和市场上涨之后，今年三线以上的城市的市场应该是稳中趋降。除了西安、太原、大连、沈阳、长春、昆明、南宁等以前价格偏低的大城市，大部分的城市，在出台近300多项调控政策之后，房地产市场事实上已经降温，比如一线城市、环北京城市、一些价格上涨已经严重透支了未来的二线城市，如厦门、合肥等。

　　但是，不断上演的抢房闹剧却让大家对市场的真实温度失去了基本的判断，在不明真相的人看来，市场依旧火爆，新房一开盘基本秒光，加剧了市场的焦虑，真正扰乱了市场的基本秩序和规律。而这背后的罪魁祸首，就是掩耳盗铃的限价政策。

　　“限价”等于是摁住了温度计，明明水温60度，却给你硬性规定指针不能超过30度。我在之前的文章中多次指出限价的危害。限高价楼盘，不过是为了让温度计的数字好看，而不是为了让温度真的降下来。

　　限价政策为什么是错误的？因为限价与“房子是用来住的”政策并没有必然联系。我们现有的限价政策限的都是高价楼盘，其实，每个城市的高价楼盘确实和普通老百姓没有太大的关系，这些高端楼盘属于有钱人，对高端楼盘进行限价，本质上不是让没钱人买房，而是让有钱人买便宜房。

　　如果限价像成都、南京等城市一样不合理，必然出现新房和二手房的严重倒挂，严重倒挂等于人为创造了“套利”空间，套利的结果是本来不想买房的人，但凡有资格都会参与到抢房子的游戏中来，因为一旦抢到，等于白白的捡钱，这种机会，甚至不需要动员，但凡有点智商的脚指头都知道应该怎么办。结果是，本来只有100人需要买房，巨大套利的诱惑使得1万人参与到抢房子的游戏中来，烘托的温度甚至比炒房还可怕，不仅仅没有使房市降温，反而人为制造巨大的焦虑，制造出全民炒房的闹剧。

　　在所有调控政策中，限价有百害而无一利，限价本质上是懒政，是欺骗。每个月按照自己限定的价格向有关部门和上级报数据，让上级部门看到数字好看了，价格降了。这种自欺欺人的游戏堂而皇之的在十九大以后仍然上演，真是让人感觉悲哀。谁都知道限价后的降价不过是自欺欺人的数字游戏，但很好玩的是，大家都玩得很嗨，高潮迭起，娇吟连连。还每个月根据这样的数据公布“70个大中城市的房价数据”，这是莫大的讽刺。

　　看看那些抢房子的城市，哪一个不是限价带来的价格倒挂所致。限价既是现代版的“掩耳盗铃”，也对整个房地产市场的健康造成了极其严重的危害。限价让很多不想买房的人参与了抢房的游戏，导致“房住不炒”的政策不仅没有落实，反而火上浇油。对于这种欺骗性的调控和懒政，有关部门为什么置若罔闻？

　　当然，假数字的最大好处就是市场的主导者和坐庄的可以按照自己的意愿来拿出他们想要的数字来影响市场情绪。无论他们拿出的是涨的数据，还是跌的数据，目的都是为了影响市场，影响政策，影响购房者。这真的是一个把人性的恶发挥到极致的市场。正如克鲁格曼所言：“统计数据就如同喝醉了扶着的电线杆，目的是为了让自己的观点得到支持而不是为了证明事实。”限价导致的抢房大战在中国很多城市上演，只能伤害政策的权威。懒政的政策得不到纠正和处理，只会让房地产市场更加扭曲。调控了20年，各种互相欺骗的假把戏从来都是高潮不断。

　　抢吧，摇吧。

　　摇啊摇，摇到外婆桥。

　　限价和摇号能何时停止？这篇文章说了大实话

　　九八房改之后的二十年来，我国的房地产市场，一直是个百花齐放、与时俱进的试验场，调控政策和人民智慧相互博弈的战场。

　　2015年至今的这轮全国性的房价暴涨，速度之快、幅度之大前所未有。去库存大计、供给侧改革任务基本完成之后，在十九大“房住不炒”的宗旨下，国家开始着手抑制房价继续上涨。但在巨大的上涨惯性和全民炒房的背景下，原本限购、限贷的政策已经免疫，难以实现调控目标，因此，史上最严、最直接有效的限价和摇号就应运而生。

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　　限价之殇

　　2017年初，国内房价上涨过快的城市陆续开始限价，为了保证当地房价统计数据的下降，要求新开楼盘预售备案价不能高于周边二手房价，分多期开发的项目，后竣工的价格必须明显低于先竣工的价格，有些城市更是要求必须按照一年前的均价来确定新房的开盘价。目前，除了还有棚改、去库存需求的三四线城市外，这种人为的限价机制已经覆盖国内所有一二线城市，效果立竿见影，隐患不乏其中。

　　比如，刚刚荣获新一线城市榜首的网红城市成都，可谓是全国限价最严厉、最普遍的城市。在成都主城区、天府新区直管区和部分郊区，一二手房价差通常在5000-10000元。2018年3月初，成都市东二环外的招商中央华城项目精装开盘，单价1.2万-1.5万，而附近的二手房中房红枫岭1.8万，万科金色乐府2万＋，倒挂5000-8000元。

　　还有去年11月15日由于限价轰动一时的南京河西万人通宵排队抢房事件。当时，河西南的新房开盘单价不超过3.5万，河西中的新房不超过4.5万，但河西区域二手房的单价普遍在5万-6万之间，一二手房严重倒挂。

　　一线城市上海同样是满城限价，倒挂价差几千至几万不等。2018年4月，上海翠湖天地开盘，单价12万-19万，然而2015年时该小区最高报价就已经达到22万，换句话说，每套房利润都在1000万-2000万之间。

　　近日，链家研究院发布了2018年一季度全国典型城市的新房二手房价格倒挂的比重。数据显示，成都的新房价格普遍低于同区域二手房价的比重高达88%，居全国首位，长沙、武汉、杭州、佛山、厦门、重庆、深圳比重均达到50%以上，广州、沈阳、西安、大连、北京比重都超过30％。

　　不可否认，限价的初衷是好的，政府通过把开发商的利润极度压缩，甚至不惜让开盘价低于楼板价，从而让利给购房者、刚需改善者，让老百姓也有机会享受到政策红利。此外，限价的确在短时间内直接有效的遏制了一二手房的房价上涨，是各地方政府践行“房住不炒”最强有力的手段，也是向中央表态的决心所在。但是，限价政策从长期来看，对房地产行业的伤害、刚需购房者的伤害和社会风气的破坏都是非常显著的。

　　第一，人为限价导致开发商利润缩小，开发商只能变相通过加快资金周转率来实现利益最大化。之前，碧桂园内部曝光的从拿地到开盘3个月的事件，就可以体现出快周转对企业生存的意义所在。因此，限价就会造成开发商嫌贫爱富，主观筛选全款客户，歧视贷款购房者，“全款的优先选房，按揭的不要堵门口，公积金的请把小黄车挪走”，这种情景现在很多地方仍然十分普遍。限价实施到最后，限制的是首套刚需购房的可能性，提供的是全款有钱人捡便宜的机会。

　　第二，由于限价，开发商无利可图，只好另辟蹊径，在网签合同之外，捆绑高价车位，高价装修进行销售，茶水费、号子费、选房费层出不穷，而且，这些都不体现在购房合同上，必须全款提前支付，不得贷款，导致购房者首付增加，压力增大。限价的结果就是，显性房价下降，隐形房价上涨，刚需买房不仅难度增大，而且首付增加，总价变高。

　　第三、开发商的目的就是逐利。全城限价之下，曾经的地王，高价拍得的地块，在后期开发建设中，只能通过降低房屋质量来以次充好，精装变简装，简装变毛坯，毛坯变危房。这种质量差的房子，对于投资客来说，不自住根本无所谓，只要价格足够便宜，上涨后抛售变现赚一票走人即可。而刚需客才是最终的受害者，原本以为买到了打折优惠的新房，入住后才刚刚开启了维权之路。天上永远不会掉馅饼，即使真是馅饼，也轮不到刚需。这种逼良为娼式限价的结果就是，价格打折，质量同样打折。限质迟早会与限价统一，这就是市场经济的力量。

　　第四、限价对于投资客的激励远远大于刚需，任何不健全的制度漏洞，都势必是投资客逐利的天堂。2018年4月，上海翠湖天地开盘，单价12万-19万，由于限价导致这个豪宅小区每套都有至少1000万-2000万的利润空间，所以这次摇号名单里55.6％是以公司名义破限购买房。贫穷限制了我们的想象力，刚需们只好自我安慰，公司买房税费高不划算，殊不知税费可以抵扣，限价的利润早已远远超过那点税费。投资客永远比刚需客想的远、看的远，不完善的限价政策，就是富豪攫取社会财富的人造收割机。

　　第五、当限价导致的一二手房价严重倒挂，利润清晰可见时，国人投机的潜在意识就会被极大的激发出来。有条件要买，没有条件创造条件也要买。所以，我们看到很多地方，一家老小全部上阵，上到80岁，下到10多岁，万人空巷，排队买房，而其中，真正的刚需客有多少呢？限价的本意是惠及百姓，实质则是鼓励投机，限价让投机披着刚需的外衣，堂而皇之的合理化、合法化。

　　第六、限价是地方房价统计报表的直接产物。同比下降，环比下跌，是从上至下都希望看到的结果。但是限价只能限制新房价格，二手房价不受管控，所以会导致地方和全国房价数据失真，失去统计意义，丧失宏观政策参考价值。另一方面，包括北京上海在内的很多一二线城市，现状是，新房市场异常火爆，二手房市场却冷若冰霜，一边是供不应求，另一边是供大于求，一个市场两个极端，罕见至极。漂亮的统计报表，分化的一二手市场，注定是新房抢不上，旧房买不起。

　　在房地产行业中，我们的问题永远都是头疼医头，脚疼医脚，查不出病因，直接用药。不管你是嗓子发炎，还是食物中毒，只要是发烧就先吃退烧药，烧退了就大功告成，烧退了就论功行赏，没人关心病根在哪里，病因是否找到！

　　房住不炒的精髓是体现房子的居住性质，限价的本质就是无限放大房子的投机属性，不过炒房的难度已经升级，门槛已经提高，要凭本事、凭关系、凭运气，还要凭多金。限价的实施只会让刚需们离房住不炒渐行渐远。

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　　摇号之痛

　　由于限价导致的种种乱象，已经严重损害了房地产市场的公平公正。所以，从2017年5月开始，南京、上海、长沙、成都陆续出台新房摇号政策，今年3月份，武汉、杭州和西安也相继加入摇号阵营。截止目前，全国共有7个城市实施新房摇号。

　　其中，武汉、成都、长沙都明确将优先满足刚需选房。武汉提出年内将60%的房源倾向于刚需优先选房，成都也提出按照棚改安置、刚需家庭、普通购房人的顺序依次选房，长沙也会落实相关措施优先满足首套刚需购房群体。

　　但是，限价、摇号、刚需三重因素叠加起来的效果却远远出乎所有人意料。丧失了开发商筛选客户的环节后，看似更加公平公正的摇号制度唤醒了所有人的炒房意识，唤醒了所有的非刚性需求，购房人数不降反增。没有了全款优先、没有了关系优先、没有了附加费优先之后，所有人都变成了刚需、所有人都回到同一起跑线，结果就是全民炒房，中标率屡创新低。

　　以成都为例，2018年1月底，成都三环内电建洺悦府，摇号人数破万，中签率2%；2018年3月初，成都东二环外的招商中央华城项目摇号人数突破4万，中签率不足1%；2018年3月底开始，数万人摇号已是常态。

　　新房摇号的制度没有问题，是公平公正的体现。但是，在限价的基础上摇号，就是告诉全社会：房产投机、人人有责。摇号助长的是机会主义，当有利可图的时候，就势必会引导大量的从众行为，加剧社会焦虑，形成恶性循环。而在这场投机盛宴中，真正受伤的是那些没房没钱的首套刚需！

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　　制度之光

　　过去二十年，房产市场的火爆教会了大家投机，教会了大家不劳而获。在这个功利、浮躁的社会中，很多人失去了潜心研究的耐心。中美贸易战中兴遭封杀事件体现出，我们最缺乏的就是匠人精神，而我们最该摒弃的则是投机精神。朝鲜的一句放弃核实验和改革开放，国人就能将辽宁省经济倒数第一，财政滑坡、人口流失的丹东在两天内将房价炒高57%。靠投机，我们走不远，靠炒房，我们到不了终点。

　　人之初，性本善，没有人生来就会炒房，都是为了适应这个社会而生的。不要高估制度的力量，也不要低估人性的贪婪，只有完善的制度，才是社会有序公平的唯一保障。

　　十九大提出的“房住不炒，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，这个方向是非常好的，只不过我们过去欠账太多，形成了机会主义、形式主义的管理思维，在具体操作落实中始终会偏离正轨。

　　限价这种短期见效的行政手段长期来看，必定会形成更多的不公平和社会隐患，在此基础上的摇号，只会变相强化投机意识和人性贪婪，满足刚需也就成了投机和贪婪的保护伞。房产政策最重要、最关键的其实就是，市场归市场，计划归计划。

　　人性本来贪婪，好的制度是把人性的贪婪关在笼子里，而不是激起人的贪欲。可喜的是，我们正在朝这个方向努力！

　　（房掌柜整理来自深蓝财经）