西安楼市十年：从限购到摇号 都经历哪些楼市政策的调控?

　　2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

　　岁月如刀，浮生若梦，十年，西安有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。十年间房地产市场发生了哪些变化?房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：西安楼市十年》系列文章，呈现西安楼市白银时代的全景图，敬请关注。

　　2008年：全国协力“救市” 确保楼市稳定

　　2008 年，在金融危机影响下，楼市低迷，各地政府“救市”政策相继出台，包括连续数次降息、上调存款准备金率、下调契税税率等，刺激房地产市场消费，成交在一定程度上依赖于降价而实现。

　　西安出台对购房户实行财政补贴，减半缴纳已购公有住房首次上市交易的土地收益金、缓缴和减缴市政配套费，以及出台土地、公积金、税收、金融等一系列优惠政策。

　　具体如：对购房者进行住房公积金贷款利率下调0.18 个百分点，个人公积金购房贷款额度提高，利率下降;符合条件的购房者发放个人住房补贴从总房价的 0.5%至 1.5%不等的经济补贴。

　　2009年：西安楼市回归理性 平稳发展

　　2009 年在一系列刺激措施和各项楼市优惠政策的推动下，房地产市场快速复苏，价量皆创新高。

　　2009年的重磅政策包括：紧急下调1.89个点后接近历史低点的利率，4万亿投资计划，首置或改善性需求首付二成，利率七折优惠，二手房营业税优惠，契税交易税的减免等等，此外二套房政策的暗中松动、限外令的取消、地方政府的救市也让房地产行业拥有历史上最宽松的政策环境。

　　经过近十年的高歌猛进后，2008年西安楼市进入调整期。而2009 年，在国家出台各类救市政策和房企积极的促销让利措施这双重刺激下，购房者积蓄已久的购房热情得到充分释放。

　　2010年：全国政策频出 西安加强楼市调控

　　2010 年我国房地产政策频出，差别化信贷政策空前严厉，税收减免、金融政策等大力鼓励保障房建设，房地产市场监管力度加强。从抑制投资投机需求、增加供给、市场监管等多方面对房地产市场进行全方位的调控，涉及到税收、土地、金融、交易管理等多种方式，一系列的政策有效的抑制了房地产价格的快速上涨。

　　二次调控政策出台之后，各地纷纷推出了限购政策，厦门成为第一批推出限购令的城市。而西安于12 月 2 日，从保障性住房建设、信贷、税收、市场监管、预警等方面再次加强西安楼市调控。

　　2011年：限购令出台 房屋销售明码标价

　　2011 年西安整体市场受政策影响比较明显，2 月颁发“限购令”，其中明确规定本市居民限购 2 套房，禁购 3 套以上住房，2 套房贷首付最低 60%。

　　价格透明。西安房管局要求商品房项目申请预售许可时，应在销售网络系统中填报每套预售房屋销售价格，严格执行“一房一价”。陕西省物价局要求新建商品房、存量房以及二手房要实行明码标价。

　　新“国八条”出台：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍;调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足 5 年转手交易的，统一按销售收入全额征税。

　　2012年：“平稳”依旧是西安楼市主基调

　　随着国家宏观调控的不断深化，各地的楼市成交都不同程度的陷入了谷底，为了支持首置刚需，各地方开始了新一轮的预调微调，政策微调内容涉及放松限购条件、土地出让松绑、改变普通住宅价格标准、提高公积金贷款额度、首套房贷利率优惠、税费优惠以及购房补贴等。

　　2012年的西安楼市，“平稳”依旧是主基调。西安也加入微调控行列，在6月份宣布将个人住房公积金贷款最高额度将提高至60万元，特殊情况经审批可提高至70万元。这基本上是以释放刚需、鼓励首次置业人群购房为目的的。此外，为确保房价回归到合理水平，陕西省于10月出台了“限利令”，力促房地产市场平稳健康发展。

　　10月陕西再出调控新政，要求各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间。根据规则测算售价测算开发成本+10%左右的合理利润公开房源房企在取得预售许可10日内，一次性公开全部房源，一房一价，属全国首例。

　　2013年：加快普通住房供应 严查违法售房行为

　　2013年西安受10 月19 日无证风波影响，市场阶段性降温。但受城镇化推动以及刚性需求的支撑，西安商品房在年底还是形成了一波翘尾行情，更是创下历年商品房新高。

　　4月18日，西安国五条细则落地，严格执行差别化税收政策，公布并认真落实住房用地计划，加快普通住房供应，严肃查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假广告等违法违规行为。

　　从10月21日起，将集中利用3个月时间，开展房地产市场秩序专项整治活动，对全市房地产开发项目进行拉网式检查，对存在违法违规行为的开发企业和房地产中介机构将予以严肃处理。

　　西安城改出台“ 十条 ” 措施五证办理将提速，加快城(棚)改项目相关手续办理，杜绝违法售房行为。

　　2014年：连续“松绑”限购 以价换量

　　房地产市场的改革元年。住建部确立北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个共有产权住房试点城市。

　　西安出台一系列政策“松绑”限购。1月西安调整落户条件：县城和建制镇户籍不再限制，新进入城市人口的购买力将大大提升，对房地产市场的拉动作用明显。

　　7月西安取消60 ㎡以下住房限购：凡来西安就业、创业的高校毕业生，无住房的可购买一套住房;居民为改善居住条件购房时，不再申报其已拥有的非成套住房、砖混结极住房及60㎡以下的住房;居民家庭对60㎡以下的住房和砖混结构二手住房可根据需要自主购买 。

　　8月底，西安再出台政策全面取消限购：自9月1日起，凡在西安市区域内购买商品住房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况。

　　政府部门时隔一个月连续松绑限购，说明房地产销售情况较为严峻，购房者观望情绪更浓厚，开发商趁此机会降幅到位才能以价换量，冲刺年底任务目标。

　　2015年：首付降至2成 购房可落户

　　2015房地产坚持促销费，去库存的总基调，供需两端宽松政策频出，市场成交量价稳步回升，市场趋暖。

　　3月30日，央行、住建部、银监会联合发布政策，对商贷二套和公积金首套二套放松政策免征营业税期限由5 年调至2年。

　　6月西安发布楼市“新九条”，这是是接二连三放松公积金政策外最为给力的西安救市之举，其中对相关符合条件的群体降低首付至2成以及购房本人及配偶子女可落户等相关政策。

　　3.30 政策、西安新九条以及二胎政策影响，全市商品住宅成交面积段发生变化，大量城改项目的库存，2015 年房企的销售面积整体较 2014 年有所提升。

　　2016年：因城施策 去库存仍为主基调

　　随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。2016年热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，因城施策严控市场风险，去库存仍为主基调，中央调首付、降税负、宽信贷，推动购房需求释放。

　　西安在去库存的环境下颁布“楼十条”：1、简政放权;2、优化建设环境;3、支持在建项目建设;4、加快遗留问题处理;5、严格用地管控;6、支持住房消费;7、活跃二手房市场;8、促进住房保障货币化;9、提升住房品质;10、夯实工作责任。此外，西安下调土地增值税预征率，普通住宅下调至1%。

　　2017年：“史上最严” 对房企、购房者进行双重规范

　　十九大提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”2017年，全国各地调控密集出台，“限购、限贷、限售、限价”的四限政策成为房地产调控的主基调，并且呈现了由一二线城市向三四线城市扩围的态势。

　　2017年西安多部门多次出台调控政策，其中包含史上最严限购政策：自购房之日起满5年方可上市交易;购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易;西咸新区纳入限购。

　　此外，今年的楼市调控政策针对性更强、分类调控的趋势更加明显，对外地人购房限制;物价局出台限价细则等。调控越来越严格，并且从房企和购房者双方进行约束，规范市场秩序。对商品房销售实行违法违规行为记分管理，对提供虚假资料骗取购房资格的取消购房家庭成员购房资格，且5年内不得在西安购房。

　　2018年：供不应求 精准调控“摇号卖房”

　　2018年3月，全国又掀起了新一轮的“精准调控”， 再次收紧房地产调控政策，上海、南京、长沙、成都等地相继实施“公正摇号”政策，而西安3月最后一天加入“摇号卖房”队伍。

　　3月30日，西安房管局发布了《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》。其中明确，意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。 

　　就目前来说，住建部已约谈西安、成都、三亚、哈尔滨等12城，再次强调坚持房地产调控不放松，其中已有7城出台新政，西安近期内不排除出台新政的可能性，楼市不排除再次收紧的可能性。