价格:有小区成交价降了3000元/平方米
受到“三价合一”、房贷利率上浮影响,二手住宅的成交价格开始出现下滑,特别是临深片区原本房价较高、深圳投资客较多的区域,二手房源实际成交价下滑现象十分明显。
记者了解到,位于凤岗镇名流印象一期小区一套76.7平方米中等装修的两房产品,在2017年10月的成交均价为25489元/平方米,而2018年4月成交的一套同样户型的房源,成交价格仅为22416元/平方米,均价下降3073元/平方米,降幅达12.1%。此外,中心城区报价较高的楼盘成交价也出现下滑,如南城的金域华府二期100~120平方米3房,在“三价合一”前成交均价是29540元/平方米,“三价合一”后成交均价约为26190元/平方米,降幅达到11.3%。
东莞中原战略研究中心介绍,从东莞中原的二手房成交数据中可以看到,相较于“三价合一”前的几个月,“三价合一”后二手房成交量较大的东城、南城、凤岗、塘厦等镇街,均有房源成交均价下降的迹象,而且不少房源价格下滑超过10%。
该研究中心表示,总体来看,单价越高的房源,往往更容易出现较大的降幅。
原因:“三价合一”是主因
业内人士分析原因认为,二手房市场实行“三价合一”、房贷利率上浮等是影响市场成交量价齐跌的主要原因。
从与去年2月份的房贷利率对比情况来看,去年2月,东莞二手房首套房贷利率还可以出现8.5至9.5折及基准利率等情况,房贷利率下降,购房成本减少推动着二手房市场的成交;而今年2月,东莞二手房首套房贷利率已经普遍上浮至15%以上,最高的甚至上浮至40%,利率上浮,购房成本增加,自然也影响了二手房的成交。截至目前,只有4成的银行做二手房贷,且首套房贷利率均上浮20%~30%不等。
不过,尽管如此,在执行“三价合一”之前,东莞的二手房市场成交仍然较为可观,甚至1月的成交量同比去年同期增加100余套;直到“三价合一”执行后,东莞二手房市场才迅速降温。东莞中原战略研究中心认为,从今年1~4月的二手房成交情况来看,利率上浮、价格上涨,市场还可以慢慢消化;但是“三价合一”对二手房市场的影响却极为严重,税费或首付大幅增加,瞬间抬高了二手房的购房门槛,直接导致东莞二手房成交量大幅萎缩,显然,除了房贷利率上浮外,“三价合一”更是2月~4月的二手房成交量骤减的最主要的原因。
后市: 下调价格将加大
虽然二手房业主报价回归理性,但目前市场情况对于二手房市场来说仍然并不乐观,对于购房者而言,目前购买二手房成本仍然较高。东莞中原战略研究中心表示,在目前成交量萎缩、市场观望的情况下,此时降价的房源更多是此前挂牌价虚高、目前回归正常报价的房源;同时,目前多数房源的降价额度并不足以弥补“三价合一”增加的税费,对买家而言,总体购房成本依然高企。
该研究中心相关人士表示, 随着一手房市场增加促销活动,受到“三价合一”、利率上浮影响的二手房市场面临压力更大,很多购房者转向一手房市场,对于部分急用资金的业主而言,适当降价换取快速成交是一个立竿见影的策略。此外,对于使用杠杆的投资客而言,随着楼市调控继续,在新房均价企稳的情况下,二手房的价格同样遭遇天花板,随着时间的推移,投资的净收益将逐渐下降;加上部分镇区新房库存大,二手房抛售压力加大,尽快出手套现也将成为许多投资客的一个选择。
综上所述,东莞中原战略研究中心认为,预计后市二手房成交量的“量变”最终导致挂牌价及成交价发生进一步“价变”,下调报价的房源会持续增多,调价幅度也可能进一步加大,最终带动成交价的下降,直到挂牌价与购房者的心理预期达到相对平衡后,成交量才会逐渐恢复。
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