盘和林：房地产企业真正的考验或许还在后面

　　近年来，房地产行业普遍保持着营收与利润的双增长，资产回报率保持着较高的比率。据中证报日前报道，数据显示，130家房地产企业一季报实现营收和净利润分别为2998.84亿元和334.57亿元，同比分别增长18.87%和39.93%。其中，87家企业实现业绩增长，龙头房企表现良好。不过，整体负债率达到79.42%，房企杠杆率已经处于历史高位。

　　数据显示，2017年年报报告的资产负债率为79.08%，如今已增长至79.42%，已达到2005年以来最高点。一季报显示，房地产开发企业中，中交地产、绿地控股、泰禾集团、*ST松江、阳光城、信达地产等近20家公司资产负债率超过85%，有近一半的企业资产负债率超过70%。房地产行业的资产负债率成为仅次于银行和非银金融行业的第三高行业。

　　为什么房地产企业净资产回报率不断增长，但资产负债率却居高不下呢？这实际上是房地产企业“故意”为之，房企正是以高负债率为代价来提高资产回报率。对于债权人来说，资产负债率越低越好，而房地产企业扮演的实际上是有风险偏好的投资者的角色，对于投资者来说，资产负债率越低，可利用资金则越少，虽然相对安全，更关注盈利能力。

　　一般来说，对于房地产企业，造成高负债率的原因主要来源于其经营模式，房地产行业是负债经营的典范，实际上更接近类金融行业，从土地、建设、销售等各个环节几乎都是用金融机构如银行、信托等，以及购房者的资金进行的。

　　房地产企业大多采用预售制度，一方面，这意味着开发商可以预先得到购房者的定金，而这部分定金往往被用于房屋后续的开发建设中，也就是说，房企实际上实际上是在用购房者的资金进行房屋建设和开发，自投资金本就较少。而且，房屋预售在竣工前只能称为负债，竣工后才能转换为收入，也就是说，预售额越大，负债越多。

　　另一方面，目前房地产开发普遍存在快速开发、推盘过快的现象。继2017房地产销售繁荣后，后续土地供应量匮乏，继而产生拿地补库存的需求，房地产企业竞相争夺高价地，因而纷纷拓宽融资渠道，多渠道“抢钱”，这必然会提高企业的负债率。举个例子来说，若房企向银行融资，向银行借钱买地、建楼，建好后抵押给银行又可继续获得贷款继续开发楼盘，如此往复，形成高负债率的资金链。

　　事实上，房企日益增长的资产负债率实际上是房地产行业高杠杆的真实写照。房地产企业是高杠杆企业，融资环节就是着房企生命线，资金实力代表着拿地、经营、价格等方面拥的话语权，直接决定着房地产企业的偿债能力和发展规模，获得低成本融资和强化现金回款率已经成为房企生得以生存壮大的关键。

　　当前市场格局下，房地产“去杠杆”的调控信号仍在不断加紧，为了贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”原则，中央政府不会轻易做出放松调控的决定，地方政府的空间也很小。在政策约束下，房企信托等融资手段也受到严格约束，快速攀升的负债率、高昂的资金成本是房企需要直面的难题，还债高峰期即将来临。然而房企负债率不断攀升，意味着各方风险也在加大。一旦企业偿债能力出现危机，资金链断裂，企业破产也只是在旦夕之间。

　　房企整体负债率又创历史新高，也是在提醒我们，房产企业高利益的背后隐藏着巨大的高杠杆风险，如何实现规模与负债之间的利润平衡是房企与政府共同面临的共同挑战，面对房企高杠杆可能带来的金融风险，政府唯有积极利用宏观调控政策进一步去杠杆，恐怕也没有更多的选择，房企不应存在政府放宽融资的侥幸心理。而那些净负债率高、债务结构不合理、融资渠道单一的房企也应该积极思考，如何保证企业流动性、资金链的安全，将负债率降低到一个比较健康的水平，毕竟，根据当前的政策趋势来看，真正的考验还在后面。

　　（房掌柜整理来自新康财经）