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广州写字楼市场大量新增供应入市 租金持续增长

广州房地产网-房掌柜 2018-05-09 08:42:54来源:高力国际
[摘要]得益于稳健的经济增长与旺盛的需求,2018年第一季度广州甲级写字楼市场租金水平环比上升3.3%,空置率环比下降2.8个百分点。...

  得益于稳健的经济增长与旺盛的需求,2018年第一季度广州甲级写字楼市场租金水平环比上升3.3%,空置率环比下降2.8个百分点。由于第二季度至第四季度推出市场的新增供应体量相对较小,预计2018年租金水平稳步上升,空置率将保持在低位。预计2019至2021年约262万平方米的新增供应进入市场,相当于全市现有体量的51%。预计空置率从2019年开始逐渐上升,并于2020年达到峰值。但未来大量新增供应将作为企业自用,而持续的经济增长亦将刺激写字楼的租赁需求,我们预测2019至2021年租金水平仍会小幅上升。

  需求

  得益于稳健的经济增长,广州甲级写字楼的需求持续增长。第一季度录得净吸纳量达17.8万平方米,环比增长73%。由于广州市经济面较为乐观且优质新增供应将陆续入市,预计未来五年写字楼需求将保持旺盛。

  供应

  第一季度仅有约3万平方米新增供应推出市场,但预计约42万平方米新增供应将在接下来三个季度陆续推出。2019至2021年将有超过200万平方米新增供应进入市场,相当于全市现有供应的51%,但大量新增供应将作为企业自用并集中在琶洲。

  空置率

  2017年第四季度至2018年第一季度的新增供应非常有限,截至2018年第一季度末,广州甲级写字楼空置率下降至5.1%,环比减少2.8个百分点。预计2018年空置率将保持在低位,但2019年至2020年的大量新增供应将逐渐拉升空置率,并于2020年达到15.0%的峰值。

  租金

  归因于有限的新增供应和活跃的市场租赁交易表现,广州甲级写字楼平均租金环比上升3.3%。房地产业、零售/贸易业和金融业为2018年第一季度市场租赁的主力,上述三个行业占据约70%的交易面积。预计2018年租金水平将实现同比增长6%-8%,但2019至2022年租金涨幅或将减缓至每年同比增长3%。

  珠江新城租金水平继续领跑

  2018年第一季度仅有约3万平方米新增供应推出市场,低于过去四个季度约3.85万平方米的平均值,本季度全市净吸纳量达到17.8万平方米。广州甲级写字楼平均租金环比上涨3.3%至175元每平方米每月,空置率降至5.1%,环比下降2.8个百分点。

  所有子市场均在本季度录得不同程度的租金涨幅。珠江新城平均租金水平仍领先于其他子市场,环比上涨4.0%至192元每平方米每月。由于新增供应的入市,越秀子市场空置率虽环比轻微上升0.5个百分点,但仍处在2.8%的低位。鉴于其他子市场只有少量可租赁面积,本季度琶洲子市场的表现抢眼,录得全市最快的空置率下降速度,环比下降4.9个百分点至5.4%。

  空置率及平均租金

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  珠江新城子市场继续在2018年第一季度主导写字楼租赁市场,琶洲子市场紧随其后:本季度47%的租赁交易面积来自珠江新城,27%集中在琶洲。此外,租赁市场由房地产、零售/贸易业及金融业主导,分别占本季度全市核心区域租赁交易面积的38%,16%及16%。

  子市场交易面积市场份额

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  数据来源:高力国际

  行业交易面积市场份额

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  数据来源:高力国际

  本季度共有5个租赁交易超过3,000平方米,其中4个来自房地产业。恒大集团分别在环球贸易中心与越秀金融中心租下约10,400平方米与约8,000平方米;升龙集团在凯华国际中心扩充约4,600平方米的租赁面积;广东爱富兰建设有限公司于广州之窗租赁约3,300平方米。广州易幻网络科技租赁天安人寿中心约3,000平方米,是本季度5个主要租赁交易中唯一来自科技业的公司。

  2018年第一季度主要租赁交易

  

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  New Supply, Net Absorption and Vacancy Rate

  新增供应、净吸纳量及空置率

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  Rent by Submarket

  子市场租金

  

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  数据来源:高力国际 Source: Colliers International

  2019年空置率攀升,租金增幅减缓

  得益于稳健的经济增长和大量优质写字楼的新增供应,预计广州甲级写字楼市场在未来五年需求将保持旺盛,租赁行为将保持活跃。在未来三个季度,约42万平方米新增供应将推出市场。其中60.5%的体量集中在琶洲,39.5%集中在珠江新城,届时将为有扩张、搬迁或在广州新设点等需求的租户提供更多选择。

  预计截至2018年底,广州甲级写字楼将实现同比6%-8%的租金增长,空置率将维持在7%-9%。2019至2021年预计将有约262万平方米新增供应推出市场,从2019年起,全市空置率将逐渐攀升并于2020年达到15.0%的峰值。

  预计2019至2021年广州市将有约53%和13%的新增供应集中在琶洲与珠江新城。由于琶洲子市场约54%的新增供应将作为企业自用,预计琶洲内租金水平不会面临下行压力。珠江新城现占有全市61.5%的现有供应,并且已发展成熟为全市最优质的子市场,尽管珠江新城写字楼供应量将在2019年至2021年迎来10%的增长,但预计珠江新城未来仍将保持强劲的租金增长。在珠江新城的租金拉升势头下,我们预测全市平均租金在2019至2021年仍保持低速增长。

  华南动态

  把目光转向华南区另一座经济活跃的城市,深圳。深圳市2017年全年GDP高于广州市,总量超过2.24万亿元(3560亿美元),同比增长8.8%。类似于广州市场,迅猛发展的经济支撑了深圳本季度活跃的租赁需求,深圳甲级写字楼平均租金环比上浮1.3%,达235元每平方米每月。季内约11万平方米新增供应推出市场,但全市整体空置率环比下降2.5个百分点至11.1%。

  福田及罗湖仍为深圳写字楼最受欢迎的子市场,租金水平环比增长1.8%和0.4%,分别达到272元及219元每平方米每个月。

  预计2018年深圳甲级写字楼租金水平将实现同比2%-3%的同比增长。2018至2022年,深圳核心地区新增甲级写字楼供应将超过600万平方米,其中超过三分之一来自前海子市场,预计前海租金水平将面临主要压力。预计全市租金水平增长的态势将减缓,2019年或有4个百分点的调整性下浮。但2020年随着新增供应回落,租金水平将有所回升。而深圳全市空置率亦将在2019年攀升至29%的高位,与本季度相比上升18个百分点。

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责任编辑:黄颖

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