当前位置:广州房地产网  > 楼市聚焦  > 市场研究

广州写字楼市场大量新增供应入市 租金持续增长

广州房地产网-房掌柜 2018-05-09 08:42:54来源:高力国际
[摘要]得益于稳健的经济增长与旺盛的需求,2018年第一季度广州甲级写字楼市场租金水平环比上升3.3%,空置率环比下降2.8个百分点。...

  得益于稳健的经济增长与旺盛的需求,2018年第一季度广州甲级写字楼市场租金水平环比上升3.3%,空置率环比下降2.8个百分点。由于第二季度至第四季度推出市场的新增供应体量相对较小,预计2018年租金水平稳步上升,空置率将保持在低位。预计2019至2021年约262万平方米的新增供应进入市场,相当于全市现有体量的51%。预计空置率从2019年开始逐渐上升,并于2020年达到峰值。但未来大量新增供应将作为企业自用,而持续的经济增长亦将刺激写字楼的租赁需求,我们预测2019至2021年租金水平仍会小幅上升。

  需求

  得益于稳健的经济增长,广州甲级写字楼的需求持续增长。第一季度录得净吸纳量达17.8万平方米,环比增长73%。由于广州市经济面较为乐观且优质新增供应将陆续入市,预计未来五年写字楼需求将保持旺盛。

  供应

  第一季度仅有约3万平方米新增供应推出市场,但预计约42万平方米新增供应将在接下来三个季度陆续推出。2019至2021年将有超过200万平方米新增供应进入市场,相当于全市现有供应的51%,但大量新增供应将作为企业自用并集中在琶洲。

  空置率

  2017年第四季度至2018年第一季度的新增供应非常有限,截至2018年第一季度末,广州甲级写字楼空置率下降至5.1%,环比减少2.8个百分点。预计2018年空置率将保持在低位,但2019年至2020年的大量新增供应将逐渐拉升空置率,并于2020年达到15.0%的峰值。

  租金

  归因于有限的新增供应和活跃的市场租赁交易表现,广州甲级写字楼平均租金环比上升3.3%。房地产业、零售/贸易业和金融业为2018年第一季度市场租赁的主力,上述三个行业占据约70%的交易面积。预计2018年租金水平将实现同比增长6%-8%,但2019至2022年租金涨幅或将减缓至每年同比增长3%。

  珠江新城租金水平继续领跑

  2018年第一季度仅有约3万平方米新增供应推出市场,低于过去四个季度约3.85万平方米的平均值,本季度全市净吸纳量达到17.8万平方米。广州甲级写字楼平均租金环比上涨3.3%至175元每平方米每月,空置率降至5.1%,环比下降2.8个百分点。

  所有子市场均在本季度录得不同程度的租金涨幅。珠江新城平均租金水平仍领先于其他子市场,环比上涨4.0%至192元每平方米每月。由于新增供应的入市,越秀子市场空置率虽环比轻微上升0.5个百分点,但仍处在2.8%的低位。鉴于其他子市场只有少量可租赁面积,本季度琶洲子市场的表现抢眼,录得全市最快的空置率下降速度,环比下降4.9个百分点至5.4%。

  空置率及平均租金

QQ截图20180509083817.png

  珠江新城子市场继续在2018年第一季度主导写字楼租赁市场,琶洲子市场紧随其后:本季度47%的租赁交易面积来自珠江新城,27%集中在琶洲。此外,租赁市场由房地产、零售/贸易业及金融业主导,分别占本季度全市核心区域租赁交易面积的38%,16%及16%。

  子市场交易面积市场份额

image001.png

  数据来源:高力国际

  行业交易面积市场份额

image002.png

  数据来源:高力国际

  本季度共有5个租赁交易超过3,000平方米,其中4个来自房地产业。恒大集团分别在环球贸易中心与越秀金融中心租下约10,400平方米与约8,000平方米;升龙集团在凯华国际中心扩充约4,600平方米的租赁面积;广东爱富兰建设有限公司于广州之窗租赁约3,300平方米。广州易幻网络科技租赁天安人寿中心约3,000平方米,是本季度5个主要租赁交易中唯一来自科技业的公司。

  2018年第一季度主要租赁交易

  

QQ截图20180509083829.png

  New Supply, Net Absorption and Vacancy Rate

  新增供应、净吸纳量及空置率

image003.png

  Rent by Submarket

  子市场租金

  

image004.png

  数据来源:高力国际 Source: Colliers International

  2019年空置率攀升,租金增幅减缓

  得益于稳健的经济增长和大量优质写字楼的新增供应,预计广州甲级写字楼市场在未来五年需求将保持旺盛,租赁行为将保持活跃。在未来三个季度,约42万平方米新增供应将推出市场。其中60.5%的体量集中在琶洲,39.5%集中在珠江新城,届时将为有扩张、搬迁或在广州新设点等需求的租户提供更多选择。

  预计截至2018年底,广州甲级写字楼将实现同比6%-8%的租金增长,空置率将维持在7%-9%。2019至2021年预计将有约262万平方米新增供应推出市场,从2019年起,全市空置率将逐渐攀升并于2020年达到15.0%的峰值。

  预计2019至2021年广州市将有约53%和13%的新增供应集中在琶洲与珠江新城。由于琶洲子市场约54%的新增供应将作为企业自用,预计琶洲内租金水平不会面临下行压力。珠江新城现占有全市61.5%的现有供应,并且已发展成熟为全市最优质的子市场,尽管珠江新城写字楼供应量将在2019年至2021年迎来10%的增长,但预计珠江新城未来仍将保持强劲的租金增长。在珠江新城的租金拉升势头下,我们预测全市平均租金在2019至2021年仍保持低速增长。

  华南动态

  把目光转向华南区另一座经济活跃的城市,深圳。深圳市2017年全年GDP高于广州市,总量超过2.24万亿元(3560亿美元),同比增长8.8%。类似于广州市场,迅猛发展的经济支撑了深圳本季度活跃的租赁需求,深圳甲级写字楼平均租金环比上浮1.3%,达235元每平方米每月。季内约11万平方米新增供应推出市场,但全市整体空置率环比下降2.5个百分点至11.1%。

  福田及罗湖仍为深圳写字楼最受欢迎的子市场,租金水平环比增长1.8%和0.4%,分别达到272元及219元每平方米每个月。

  预计2018年深圳甲级写字楼租金水平将实现同比2%-3%的同比增长。2018至2022年,深圳核心地区新增甲级写字楼供应将超过600万平方米,其中超过三分之一来自前海子市场,预计前海租金水平将面临主要压力。预计全市租金水平增长的态势将减缓,2019年或有4个百分点的调整性下浮。但2020年随着新增供应回落,租金水平将有所回升。而深圳全市空置率亦将在2019年攀升至29%的高位,与本季度相比上升18个百分点。

红.png


分享到:
责任编辑:黄颖

【转载声明】转载房掌柜网站原创文字内容和图片的,我们倡导大家共同尊重知识成果,请注明“房掌柜”出处和作者

【免责声明】出于传递更多信息之目的,房掌柜转载的内容均注明出处和作者,但并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。如转载内容涉及版权事宜,请联系房掌柜采编中心删除,电话020-38891573,邮箱27312702@qq.com

 

新闻排行

  1. 1快讯 | 叶檀:中美贸易战让中国人终于知道不能随便吹牛!
  2. 2真的不能再小瞧增城!未来6条地铁穿行而过
  3. 37月广州写字楼市场持续活跃 公寓市场逐步回稳
  4. 4《掌柜点评》粤港澳大湾区再被强调 置业南沙有啥好盘?
  5. 5全国65城房价上涨 调控将持续收紧
  6. 6“一厘米的温暖”点亮佛山 中南远洋漫悦湾公益文化节启幕
  7. 7七夕买房了吗?广州本周末9盘推新 增城黄埔领跑
  8. 8越秀保利爱特城:教育在家门口+双地铁覆盖 刚需盘仅“2”字头
  9. 9明天系万亿帝国之绝地逢生和消失的安邦帝国
  10. 10广州东增城不止新塘 现在石滩也将要崛起啦

新闻推荐

  1. 1海航集团卖掉原总部建筑 孙宏斌再接手海航海南资产
  2. 2毕业季海口租房价格微涨 教你怎样规避租房陷阱
  3. 3多地居民感受到房租上涨 谁推高了房租?
  4. 4房地产监管风潮燃起
  5. 5房租暴涨正在惩罚不买房的人?资本抬租抢房? 监管部门出手了
  6. 6SOHO中国上半年净利润10.93亿 3Q业务“择机”上市
  7. 7各线城市房价涨幅分化 楼市“过热”局面年内或转向
  8. 8佛山新增10条公交新线路 覆盖顺德10镇街
  9. 9物业擅自上涨公租房小区停车费 部门:责令恢复原价
  10. 10住建部:前7月全国棚改的开工套数占全年目标7成

楼盘推荐

视频推荐