深圳银四楼市冰火两重天 红五月新房活跃度或将回升

　　自2016年10月4日，“深八条”政策出台以来，深圳新房月度成交均价一直环比下跌，稳守均价环比不上涨的调控红线。据深圳规国土委员5月1日数据显示，深圳新房成交均价已连续19个月下降。

　　二手房方面，虽受“三价联动”新政利空影响，4月深圳二手房成交5897套，环比上涨4.9%。4月最后一周(4.23-4.29)二手房共成交1818套，创下今年单周二手房住宅成交量的新高。

　　新房成交价量微跌，价量未体现楼市现状

　　数据显示，深圳2018年4月新建商品住宅成交均价为54169元/平米，环比下降0.03%，同比下降0.82%;成交套数1934套，环比下降4.68%，同比下降2.18%;成交面积18.70万平米，环比减少8.31%，同比减少1.68%。

　　深圳市房地产研究中心主任王锋表示，“深八条”实施后，深圳新房市场一直是比较健康平稳，政府采取严格的宏观调控政策，新房价格环比不增长，保护刚需购房需求。

　　深圳各区新房成交量价有较大波动，其中龙岗(含坪山、大鹏)成交1087套，环比上涨7.84%，占总成交量的56%;均价39884元/平米，环比上涨0.84%。宝安成交570套，环比大跌34.86%;均价59337元/平米，环比上涨5.56%。

　　福田成交21套，环比上涨75%;均价达101963元/平米，环比上涨28.84%，为全市最高价。罗湖成交85套，环比上涨83.33%;均价达72357元/平米，环比下跌8.51%。南山成交171套，环比上涨64.42%;均价达89009元/平米，环比下跌18.83%。宝安成交570套，环比下跌34.86%;均价达59337元/平米，环比上涨5.56%。

　　从户型来看，二房、三房是成交主力户型，4月成交的1934套新房中，二房、三房分别占到898套、703套;其次是1房，共成交210套;4房成交119套，4房以上成交1套，复式成交1套。从面积段来看，90平方米以下共成交1274套，占总成交量的65.87%;90-144平方米面积段共成交597套，占总成交量的30.86%;144平方米以上面积段共成交63套，占总成交量的3.25%。

　　从近半年的深圳新房成交量价走势来看，4月新房成交表现平平，“三价合一”新政对新房成交的促进作用尚未在网签量上体现出来。

　　4月新房热度异常，秒光盘再现江湖

　　3月28日，深圳出台“三价合一”政策(有业内人士也称“三价联动”)，严打二手房高评高贷操作，税费及自付首付款增加，进而提高购房成本，一部分购买力转而关注税费相对较低的新房市场，4月深圳新房推盘量大大增加，推售量创新高，共有9个项目取得预售，较3月项目推盘个数多出4个。

　　由于限价政策影响，这些项目备案价明显低于周边二手房，价格倒挂严重，受到市场火热追捧，像安托山的万科臻山府和蛇口的山语海开盘当天全部清空，登记客户更是是推售房源总数的好几倍，有钱也难买。

　　福田安托山的万科瑧山府二期222套备案价约9.7万/平米，总价2000万元起，而周边二手房市场价12万/平米，价格倒挂严重引发抢购，开盘1分钟内售罄。

　　参与认筹的购房者称从认筹开始“就和抢差不多”，引发有钱人的焦虑。深圳链家研究院院长肖小平调侃：“现在买房的主流是怀揣投资梦想的刚需。”

　　龙岗平湖的新盘融湖中心城现房开盘，推出3栋400多套房源，3个99折优惠，整体售价在4.1万-4.4万/平米。2016年曾推出一批同类型产品，当时均价大概4.3万/平米。开盘当天01、02、03户型全部售完，05、06户型还剩下不少。

　　南山蛇口山语海最后一批房源6栋59套84-113平米户型取得预售，价格也很“惊喜”，备案价最低5.56万/平起，单价区间在5.56-6.26万/平米，总价483万起。目前赤湾二手房均价7.3万-7.9万/平，2万左右差价吸引了不少购房者，项目开盘单日有300多组客户登记，5人抢一套房，场面相当激烈，当天59套房开盘秒杀。

　　不过事情很快发生反转，开盘两天后，59套房源全部被深圳市国土资源和房产管理局锁定，开发商疑存在存在违规行为。

　　　二手房过户量未明显波动，上周成交量创新高

　　与新房相比，4月深圳二手房成交量价均有微涨。4月二手房成交5897套，环比微涨4.89%，同比下跌6%;成交均价为5.51万/平米，环比上涨0.11%，同比上涨3%。近半年深圳二手房成交均价整体呈小幅上涨趋势，但仍维持在5.5万/平米左右。

　　区域方面，除罗湖外，其余行政区二手房成交量环比均有所上涨;除罗湖外，福田、宝安及坪山成交均价有上涨。

　　具体来看，龙岗成交1394套，环比上涨13.7%，占全市24%;成交均价41306元/平米，环比下跌2.62%。宝安成交1231套，环比上涨0.82%，占全市21%;成交均价50979元/平米，环比上涨1.78%。福田成交1145套，环比上涨4.09%，占全市19%;成交均价71054元/平米，环比上涨1.55%。

　　二手房过户量上虽未有明显波动，从深圳乐有家各门店收集的数据来看，4月新增二手房带看量相对3月有较明显下滑，下跌幅度约16%，新增售房源量环比也有15%的跌幅，说明购房者对于是否入市仍有所犹豫，业主挂牌出售房源的积极性也有所下降。

　　据房掌柜了解，目前乐有家房源网深圳二手房挂牌均价为5.84万/平米，环比下跌1.02%。其中4个区域挂牌均价下滑，跌幅较大的为盐田与宝安，而坪山光明的挂牌均价涨幅较明显。4月坪山2个新盘的入市，也对二手房放售市场产生了正面的推动作用。

　　深圳市房地产中介协会研究总监徐枫，虽受“三价联动”新政利空影响，4月深圳二手房成交5897套，环比上涨4.9%，充分说明市场对政策的消化适应能力在不断增强，以及深圳楼市市场需求的持续旺盛。从二手房周成交数据看，4月最后一周(4.23-4.29)二手房共成交1818套，创下今年单周二手房住宅成交量的新高。随着传统五月销售旺季的到来，特别是近期新房房源的不断加推，预计5月新房市场的活跃度或将有所回升。