“三价合一”政策落地后,坊间一直盛行的高评高贷失去操作空间,短期内二手房市场成交明显受挫,一些购房者将注意力转向新房市场,带动新房成交量上涨,尤其出现“笋盘”时,购房者更是蜂拥而至,一房难求局面再现。
4月19日,位于蛇口小南山少帝路的新盘山语海,一期最后一批房源取得预售许可证,备案均价59753元/平,价格区间5.56-6.26万/平,总价483万元起,被戏称蛇口新房卖出沙井价。
蛇口新房总价低至483万,5人抢1套
山语海地处南山蛇口港赤湾片区,北靠小南山,南眺赤湾港,总占地面积约35228平方米,总建筑面积约101839平方米。山语海海拔七十多米,由11栋住宅组成,总户数612户。
此次推售房源为处于项目中间位置的6栋,15层高,共59套84-113平2-3房。而山语海此前备案的洋房还有少量183平4室2厅户型在售,均价8万/平,新备案项目价格5.5万/平起,同一项目差价接近2.5万/平,吸引了不少外地购房者。
上周末,山语海开盘,登记的意向客户超过300组。这意味着,每5人抢1套房。
不能收筹,没有折扣,买不买得全看运气。一房难求,有小道消息传出给“喝茶费”和“定金”,能提前选房。
开发商连忙发表声明称,楼盘项目符合政府调控意图,正当销售,不存在内部认购、索取喝茶费、关系户能更快买到房子的事,警告客户切勿上当受骗。
一位业内人士告诉房掌柜,山语海开盘当天全部卖完,已无房可卖。
房掌柜踩盘了解到,山语海项目內没有规划商业配套,距离最近的赤湾商业街需步行十多分钟,赤湾商业街上有小餐馆、水果店、杂货店等,品质不是很高。
赤湾片区除了一栋新建的保障性住房和前几年新建的住宅项目,大多住宅房龄比较老,楼层较矮,外观较破旧。
山语海置业顾问告诉房掌柜,“开发商在赤湾有足够的土地储备,未来还有七八个项目要动工,赤湾商业配套做起来至少还要五年。”
一二手房价倒挂严重,催生天价“喝茶费”
山语海项目所在的赤湾区域配套并不完善,2015年前海丹华入市,道路也还在建设中,但因为山海资源,开盘均价是5.3万/平,目前前海丹华的二手房在7.3万-7.9万/平之间,蛇口片区在售二手房挂盘均价约7.5万/平。
深圳市规土委信息显示,山语海首批产品于2016年9月21日取得预售,总套数548套,79-238平米的2-5房,最低价为4.8万/平米,最高价为9.7万/平米。根据“104新政”第七条:已取得预售许可或已办理现房销售备案的项目,企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源。
2016年10月9日下午,山语海在蛇口希尔顿酒店开盘,548套房源全部拿推出。这也是深圳“104”新政后首个开盘的楼盘。与此前开盘提前两三小时排队的场景截然不同,一直到晚上七点左右,客户才逐渐增多。截至当日晚上11点40分,现场销控公示,去化约340套,去化率约为62%,整体价格区间约4.4-9万/平米。
深圳链家数据显示,山语海80平2室2厅的二手房报价610万,单价约7.65万/平。蛇口片区的新房住宅产品,目前售价均在10万以上。
山语海新房与二手房差价约2万多,买到就能套现200万左右,巨利诱惑下,山语海取得预售许可证后,很快传出80万喝茶费的消息。为此,项目开发商4月22日发布《关于山语海项目营销信息的严正声明》表示,项目不会出现任何“内部折扣”、“额外折扣”等;不存在“内部客户”和“关系客户”提前选房行为,任何以提前选房、帮忙打折为由索要费用的行为都是严令禁止的违法行为,“上述行为一经发现,我司将直接移交司法机关处理”。
开发商因“喝茶费”发声明早已不是新鲜事,最近,网上流传的海境界二期、华润府三期和万科臻山府的“开发商声明公告”,内容大致相同。
业内:限价+摇号或是调控标配,给刚需进场机会
深圳资深地产媒体人朱罗纪指出,今天的深圳,弥漫着“有钱人的焦虑”,像瑧山府、润府三期这些10w+的新盘,不是价钱高不高的问题,而是买不买得到。
横行的“喝茶费”更从侧面印证了深圳楼市新房市场的疯狂。“限价政策并没有让购房人对房价继续上升的预期稳定下来,反而大大刺激了富人买房投资的意愿。”朱罗纪表示,“继续执行这种政策,我们就必须接受,富人抢豪宅的现象会继续出现。”
对此,深圳资深地产研究人士李宇嘉认为,“限价加摇号组合政策或是未来调控的标准配置。一二手房价格倒挂中长期存在。限价大背景下,当新房供应体量达到比较大的规模时,二手房价格将向新房靠拢回归,这也是政府希望达到的目的——引导房价稳中回落。住建部将继续遏制‘茶水费’等违规操作,打击开发商不接受公积金贷款、商业贷款的行为,对刚需盘则继续实行摇号买房。”
上海、成都、南京、长沙、杭州、西安等地就曾因为一二手房价倒挂出现天价“喝茶费”。为了打击炒作,这几个城市已出台“摇号买房”政策,摇号与公积金新政、限购、限贷、限价、限售一道成为楼市调控新标配。
就上述几个已实施“摇号”政策的城市而言,摇号一定程度上能打破“全款买房的客人请进来喝茶,贷款的先去排个号,公积金请回”的购房歧视链,打翻了茶水费、关系户、捆绑搭售等不公平的砝码,买房两大法宝:全款+找关系已经不灵验了。
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