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品牌房企看好东莞商业地产前景 多家商业体五一抢滩市场

来源:房掌柜  整理 广州房掌柜  2018-04-27 04:19:31
[摘要]在楼市冷淡的前提下,不少房企将注意力集中在了商业项目上。

  在楼市冷淡的前提下,不少房企将注意力集中在了商业项目上。

  社区商业成未来蓝海

  从宏观经济环境来看,目前我国在城镇化进程中,人口大量涌入城市,住宅市场随之扩大,形成大量的生活社区。与此同时,国民的消费能力和消费需求也随着经济增长全面升级,根据麦肯锡预测,2022年,具有极强消费力、对商品和消费环境有品质要求的上层中产阶级城市家庭占比将达到54%,这意味着未来国民消费的势能将更为巨大。

  另外,随着社会的发展,购物中心黄金十年已过去,城市中心型商业趋向饱和,区域型商业格局基本确定,社区商业渐渐成为舞台上的主角。在发达国家,社区商业占据了社会商业总支出的60-70%,而目前,在中国整体水平还不足30%。在2020年预测就将达到40%。其中的价值不言而喻,将成为新的投资蓝海。

     商业项目提前开业 抢占“五一”消费市场

  东莞首个万科里位于虎门,是围绕社区生活场景打造、构建“小而美”的精品社区商业。除了日常生活所需配套外,还融入了教育、娱乐等体验式元素,有早教中心、教育基地、电影院等。虎门万科里相关负责人介绍,与万科城市广场、生活广场等商业品牌不同,万科里专注与社区发生联系,让业主的“家门口”就有社区商业配套,更偏向于生活体验式消费,解决社区居民的基本需求。东莞万科相关负责人还透露,未来万科里还将在东城、麻涌等新万科小区周边布局,打破业主与公共生活服务的距离壁垒,提供“家门口”的购物体验。

  除了“小而美”的社区商业外,各种家居、生活购物中心广场也抢在“五一”前夕开门迎客。4月22日,位于万江的家汇生活广场的国际建材家居mall正式开业,随着2016年火热楼市时成交的楼盘在今年陆续进入收楼阶段,建材家居产品将迎来市场旺季,开业当天,家汇生活广场就吸引了不少的消费者。据了解,家汇生活广场整体规模有41万平方米,是一个家居+生活双mall的城市综合体,今年10月,其12万平方米的生活休闲mall也将进入试业阶段,到年底家汇生活广场将全面开业。而早在4月20日,位于南城旺南世贸中心的汇腾城也正式开业,与中心城区的其他mall一样,涵括了电影院、生活超市、美食和购物中心等。

  截至目前,中心城区在近两年新开业的购物中心、商业项目还有南城的海德一号广场、环球经贸中心的君茂汇King Mall、厚街的汉邦66广场、南城总部基地G1蜂汇广场等,加上预计于今年10月开业的民盈山·国贸中心的商业部分——国贸城,今年东莞将迎来商业项目集中开业的大年份。市民逛街消费有了更多的新去处,这些商业项目补充了许多区域商业配套空白,市民生活便利性也进一步得到提升,但同时,也给市场带来新的竞争压力。

  大湾区效应 房企角逐东莞商业地产市场

  粤港澳大湾区、广深科技创新走廊利好,东莞的特殊地位让许多品牌房企看好东莞发展前景,一直以来发展缓慢的商业地产市场也受到品牌房企的关注。

  4月16日上午,东莞奥园城市天地项目举行奠基仪式,意味着又一品牌房企进军东莞市场,而奥园在东莞的首发项目是一个商业地产项目。据了解,该项目位于樟木头中心区,总建筑面积约7.5万平方米,将打造成为樟木头首席智能生态综合体和城市商业标杆。中国奥园相关负责人表示,目前奥园正在积极布局粤港澳大湾区,于大湾区内共有50余项目,该项目是奥园在深圳北打造的又一新名片。截至目前,除了万达、万科、星河集团、泰禾、保利、碧桂园等品牌房企外,又增加一家品牌房企角逐东莞商业地产市场。

  东莞中原战略研究中心认为,随着住宅部分陆续交楼入住,带动商铺销售成交;随着线下实体店的逐步复苏, 新的商业业态在逐步培育;加上轻轨开通的带动,东莞商铺市场随之复苏,预计今年成交量继续创出新高。从办公物业上看,受到湾区规划利好、莞深融城、产业转型升级加速、轨道交通持续投入运营等利好因素支撑,东莞商务中心快速发展,高端商办物业供需持续活跃,优质地段项目持续受市场追捧。

  原因

  限购后资金转向商业市场

  东莞购物中心集中在今年开业,与东莞住宅限购后资金转向商业市场有很大的关系,此外,东莞轨道交通建设和发展,也让东莞的商业市场活跃度提高,大大促进了东莞商业市场的繁荣。

  东莞中原战略研究中心统计数据显示,2017年东莞商品房成交798万平方米,其中住宅产品成交全线大幅下滑,商业物业成交除写字楼成交量有轻微下降外,其余全线大幅上涨。从物业类型来看,2017年成交主要以洋房为主导,成交金额达844亿元,占比达65%;其次是公寓,成交金额163亿元,占比13%;再次是商铺,成交金额112亿元,占比达9%。

  该研究中心相关人士表示,由于东莞住宅市场限购、限贷政策持续加码,投资涌入商业市场,商业市场热度得到提升。2017年东莞商铺全年新增供应84.5万平方米,处于历史次高位,同时,全年商铺累计网签74万平方米,创下历年新高。

  随着这些商铺竣工交楼,商业中心也很快进入了开业阶段。据不完全统计,今年东莞将有10多个大型购物中心和商业项目开业,主要集中于中心城区、滨海片区等人流量大,商业氛围浓郁的区域。

  提醒:警惕部分镇街库存过大

  虽然房企看好东莞商业地产市场,但是商业地产供应量过大。根据东莞市住建局公布数据显示,截至 2017 年 12 月底,东莞市非商品住房库存面积扣除实际出租或自用的面积后,去库存周期约为 12.5 个月。

  《东莞市住房建设规划(2017-2020年)住房规划》也显示,东莞将积极推动非商品住房去库存,降低库存量和库存周期,探索将商业、办公等非商品住房发展为非销售型的养老住房、医疗住房或改造为孵化器、众创空间,推动房地产多样化利用,推动非商品住房库存量在合理区间。

  后市: 房企拿商业地要谨慎

  近年来,在住宅用地供应紧张下,许多房企将目标放在商业地块上,拍下商业地块开发商业公寓入市。东莞中原战略研究中心介绍,在近两三年东莞楼市火热下,投资性需求大幅释放,加上商业公寓不限购不限贷,2016年多宗商业地被品牌房企斩获,开发商业公寓产品。去年东莞为打击投机投资行为,商业用地供应迅速萎缩,同时,东莞发文提出商业地严禁“商改住”,品牌房企迅速“退避”,商业地成交降温。

  据东莞中原战略研究中心统计数据显示,2016~2017年,东莞共有12宗商服用地成功出让,其中不少为商业金融用地和住宿餐饮用地,可以打造大型购物中心的商业用地减少。该研究中心表示,随着东莞出台严禁“商改住”政策,房企对于商业指标高企的地块也变得十分谨慎。

  (房掌柜整理自:房掌柜东莞、广州日报)

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责任编辑:郑选

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