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从“绝地求生”到“四限时代”:看中国房地产政策变化的十年

来源:房掌柜  徐悦 广州房掌柜  2018-04-26 03:52:58
[摘要]2008年,房掌柜从金融风暴中出海,经历过波谷的低潮和浪尖的激越,越过狂风大浪,看过碧海蓝天,以梦为桨、继续出航。

  编者按:2008年,房掌柜从金融风暴中出海,经历过波谷的低潮和浪尖的激越,越过狂风大浪,看过碧海蓝天,以梦为桨、继续出航。十年,房掌柜作为亲历者更是见证者,见证了房地产快速发展的十年风云变幻。房掌柜将陆续推出《2008-2018:中国地产十年》系列专题文章,敬请关注!

  从2008年到2018年,10年时间的磨砺,中国房地产已从初步的成长走向成熟,10年时间的积淀离不开政策的引导与扶持,这10年间,政策调控到底发生了怎样翻云覆雨的变化?未来的房地产发展趋势如何?

  2008年:金融危机下的绝地求生

  追溯至2008年,是这十年来房地产界迅猛发展的开始,可以说这是腾飞的开始。2008美国次贷危机引发全球金融风暴波及全球。我国商品住宅销售近十年来首现负增长,退房潮波及各地。中国经济出现硬着陆风险,四万亿救市计划出台。央行百日内连续5次降息。房地产就像是浮在水面上的那块冰山,水面以下的部分交错缠绕着是金融、政策、民生等问题。各地也纷纷颁布新政,刺激经济增长。如成都“地产新政10条”,西安“15条”,南京“20条”,杭州“24条”等。普遍包括减税费:包括个人方面的契税、印花税,开发商方面的所得税等;降信贷门槛:包括个人方面的公积金贷款、银行按揭贷款,开发商方面的信贷支持;允许开发商缓交土地出让金;购房入户;动拆迁实行货币化安置,迫使拆迁户去市场购房,或者政府收购市场上滞销的中低价房用于安置,以保护商品房市场的平稳发展。

(图片来源于网络)

  2009年:楼市复苏后的狂欢

  都说市场是双看不见的手,在2008年的政策鼓励下,银行和信托公司掀起授信狂潮,房地产企业资金状况大为好转。买卖商品房的浪潮一波高过一波。房价节节升高,靠着卖房而一夜暴富的人不在少数。国务院常务会议上就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。10月24日,《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》(“国四条”)诞生。国四条明确规定:1.增加普通商品住房的有效供给;2.继续支持居民自主和改善性住房消费,抑制投资投机性购房;3.加强市场监管;4.继续大规模推进保障性安居工程建设。同月,营业税免征优惠政策终止。

  2010年:最严厉的调控政策

  房价一再刷新历史记录就像是被打开的潘多拉盒子,各地出现惊人的空置率,甚至超过国际警戒线。为了遏制房价持续上涨,中央颁布“央企退房”、“新国十条”、“929”新政等。2009年被称为是宏观调控最严格的一年。为了抑制不合理住房需求,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

  2011年:二套首付提高

  随着中央调控政策持续加码,1月份,“新国八条”:《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》公布,同时国务院向各地分派房价调控督查组。具体内容把二套房贷首付比例提至60%,贷款利率提至基准利率的1.1倍。各地限购政策纷纷出台,上海和重庆试点房地产税。限购、限贷、限价全面升级,各地房企先后揭开价格战的序幕,降价幅度高达20%-40%。然而这种短暂降价背后引来的是房价再一次的反弹。

(图片来源于网络)

  2012年:全国住房信息系统联网

  调控房地产也是一项信息争夺战,建立健全住房信息系统是抑制房价的重要一环。住建部要求,保证保障性安居工程的竣工率是住建部2012年的重点工作,同时继续加快个人住房信息系统建设,保证在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。严厉打击炒房者,多部委多次强调坚持房地产调控不动摇,2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地监管新政策,严打小产权房。

(图片来源于网络)

  2013年:稳定房价的调控政策依旧在路上

  2013年是房地产业好坏参半的一年,城镇化建设带来的好处就是拉动了GDP的快速增长,各地房地产均呈现不同程度回暖趋势,龙头房企加速一二线城市布局,一线城市地王涌现。国务院再次出台"新国五条"国务院常务会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度。稳定房价的调控政策依旧在路上。

  2014年:各地松绑限购政策

  前期限购严政让不少的房企库存量增加。7月住建部提出,各地可以根据当地实际出台平稳房地产市场的相关政策,其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积,加强房地产结构调整,完善房地产项目周边配套设施,加快行政审批速度等。全国47个限购城市,除一线城市北上广深外,均有不同程度的松绑。同年9月颁布 “930”房贷新政:央行出台房贷新政,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,贷款购买第二套住房时,可按照首套房贷政策执行;对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍等。虽然然多个城市松绑限购限贷,但大多购房者尤其是刚需购房者,仍然选择观望等待最佳出手时机,房地产低速增长成为新常态。

  2015年:降准降息寻求房产刺激点

  2015年中国的人口红利见顶,楼市的刚需高峰正在过去。央行多次降准降息,多轮政策调控。央行、住建部、银监会联合发文,全国二套房首付降至四成;财政部通知,将个人出售普通住宅,营业税免征的购买年限由5年下调至2年。政策坚持促消费、去库存的总基调,供需两端宽松政策频出,改善行业运行环境促进市场平稳向好。需求端中央多轮降准降息降首付,扩大需求、促进消费、去化库存;供应端调控土地规模结构,加强保障房货币化安置。多轮政策组合刺激下,楼市持续回暖,但中小城市库存压力仍然严峻,年末中央多次表态化解房地产库存,未来政策仍有望继续放松。同时随着房地产长效机制的建立健全,户籍制度改革、土地改革、房产税等稳步推进,也将不断激发房地产市场化活力,实现市场平稳健康发展。

(图片来源于网络)

  2016年:宽松政策化为泡影

  随着央行和银监会松绑房贷,超过150个城市出台“去库存”新政,房价新一轮暴涨序幕被拉开。与09年的全国暴涨不同的是这一轮暴涨主要是一二线热门城市,涨幅超过30%~40%,几乎相当于前三年的总和,宽松政策不得不被大规模终结。21个城市出台新的楼市调控政策,多地重启限购限贷。

(图片来源于网络)

  2017年:房子是用来住的不是用来炒的!

  业内人士称2017年是楼市全面进入“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。一年内15条重要政策接连不断的出台,调控力度不断加码。第十九次全国代表大会开幕会上,习近平主席代表十八届中央委员会向大会作报告,在报告中提出,房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。在严控四限的时代,推出多种措施保障住房,像是租购同权、租赁市场改革政策等都在这一年发生。

  2018年:限购政策依然很严厉

  2018的调控政策可以说是紧锣密鼓,层出不穷的新政出台,对于政策动态和房市走向,只能顺行不能逆行。三线城市成为新的房产增长点,第一季度三线城市房产交易首次超过二线城市。各地调控政策依旧严厉,值得关注的是在各地纷纷转型的时代,各地的人才争夺战拉开序幕,以购房优惠吸引人才的房地产政策也纷纷出台。总体而言,2018年的政策调控依旧值得众多人关注。

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责任编辑:郑选

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