3.资金增速持续下探,土地购置量价齐降
一季度全省房地产开发企业到位资金5042.50亿元,同比增长3.0%,增速降至2014年以来最低。按资金来源分,国内贷款1260.95亿元,同比增长7.1%;利用外资3.41亿元,同比下降76.2%;自筹资金1282.70亿元,同比增长1.5%;定金及预收款1453.20亿元,同比增长15.5%;个人按揭贷款714.41亿元,同比下降6.0%。数据显示,今年一季度国内贷款增速同比下降32.8个百分点,定金及预收款增速同比提高7个百分点但个人按揭贷款降幅同比扩大2.4个百分点,反映出房地产信贷政策持续收紧,对房地产贷款审核趋严,行业的融资和销售回笼的压力都明显加大。
图7:2016年以来广东房地产企业到位资金同比增速走势
图8:2014年以来广东房地产企业主要来源资金同比增速走势
土地市场方面,一季度全省房地产企业购置土地面积161.96万平方米,同比下降40.9%;土地成交价款105.88亿元,同比下降58.9%;土地成交均价6538元/平方米,同比下降30.4%。其中,购置面积除了粤北地区同比增长19.6%,其他各地区均呈不同幅度下降,其中珠三角地区降幅最大,达56.6%。需要注意的是,由于统计口径的不同,本文所得土地购置数据与市场实际情况存在一定的滞后性,并非全样本即时数据。
表2:
4.投资建设高速增长,资源错配局势未变
从房地产投资情况看,一季度全省完成投资2462.38亿元,同比增长22.9%,增速创下2014年以来新高,较2017年全年上升5.7个百分点。从投资构成看,建安工程投资1783.66亿元,占总投资额的72.4%,同比增长10.1%;设备工器具购置20.91亿元,同比增长21.8%;两者合计拉动房地产总体投资增长8.3个百分点。土地购置费520.97亿元,占总投资额的21.2%,同比大幅增长128.8%,拉动房地产总体投资增长14.6个百分点。数据显示,今年一季度房地产投资的增长主要由土地购置费拉动,土地购置费的增长对房地产投资的贡献率达到64.0%;上年同期房地产投资则主要由建安工程拉动,而建安工程对于上下游相关产业具有较为突出的拉动效应。
表3:
开发建设方面,一季度新开工面积3510.48万平方米,同比增长23.6%;竣工面积2454.24万平方米,同比增长8.0%;截至今年3月末,全省商品房施工面积63929.02万平方米,同比增长9.9%。数据显示,今年一季度粤东西北地区商品房新开工面积合计1452.70万平方米,同比大幅增长77.9%;其中商品住宅新开工1186.28万平方米,同比增长94.3%,是拉动全省新开工面积增长的主要力量。而珠三角地区商品房新开工面积同比仅增长1.7%,其中广州、深圳两个一线城市同比下降17.9%。由此反映,广东的房地产市场资源错配依然突出,珠三角地区尤其是一线城市的潜在供应仍未能明显提升,后市供求关系也难以得到有效缓解,而这也为其存量市场的盘活及租赁市场的培育奠定了基础。
表4:
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