深圳产业转型带动写字楼租赁市场多元化

　　华南，2018年4月2日，此前高力国际重磅发布了《深圳经济跃至前位》报告，揭示深圳经济发展和写字楼的重要趋势。作为粤港澳大湾区的核心城市之一，深圳在创新和科技的发展与突破推动了其经济规模成跳跃式增长。2017年深圳GDP总量超过了2.2万亿人民币（3560亿美元），首次超越香港。同年，深圳全城写字楼净吸纳量已超过一百万平方米(10,760,000平方英尺)，是过去十年年均净吸纳量的三倍之多。

　　对此，深圳写字楼服务部负责人Jenny Chou周之惠为我们详尽分析了深圳写字楼市场的现状特点、租金走势和未来展望。

　　受稳健的经济增长支撑，租赁需求表现活跃，吸纳量惊人

　　据高力国际监测，深圳写字楼自2017年起的新增供应量超过一百万平方米，预计年均超百万平方米的新增供应量将持续到2019年甚至2020年。从我们的观察和从市场的反应来看，市场上的需求还是很强劲的，可预见新晋产业和深圳本地创新型的中小型产业的蓬勃发展，写字楼租金短期之内将持平并维持上扬的趋势。我们预测在2018-2021年之间，深圳核心区域的写字楼租金将会实现平均每年3%-8%的增幅。无论是福田区、南山区还是罗湖区，其新投入到市场的写字楼的品质和标准都会在现有的甲级或超甲级写字楼以上，租金都在刷新全新的记录从而带动全区乃至全市的平均租金。我们认为：得益于创新科技产业的发展，深圳在大湾区所有的城市之中有着最强劲的经济增长势头。此外，我们预计随着本土企业在深圳的扩张以及更多的跨国企业陆续进入深圳，深圳写字楼市场将迎来持续的增长。

　　租户表现多元化，分散化，租户不再集中于金融和科技，还有来自专业服务，汽车，制造业等其他多个行业

　　目前深圳写字楼市场的需求呈现出多元化的特点，其主要集中分布在三个片区：福田、南山和罗湖。从产业分类来看，福田区是全市写字楼最高也是租金最贵的区域；需求主要以金融、保险、银行、证券这类型的公司为主；这类公司的特点是付租能力较强，对写字楼的形象要求也较高；但是在需求的体量上普遍在500平方米至2,000平方米的区间；较少有大面积全楼层或者多楼层的大宗交易；同时联合办公在福田中心商务区也是比较热门的。南山区主要以地产、科技、制造业等较大型企业落户为主；具有供应充足完整性高的特点，平均租金相比福田区价格低1/3至1/2；大宗面积交易较多；自2018起，未来新增供应的重心将由福田向南山和前海逐步转移。罗湖区新增供应有限，在2017年仅一个新项目入市；得益于政府的重视，以重新打造深圳市发展中心为目标，目前正在大力推进城市更新旧改项目，其中罗湖最核心地段的湖贝就拟建一栋830米的湖贝塔；因深圳的福田和南山一带航空限高，罗湖在未来将接棒深圳最高地标建筑群；在长期处于稀缺供应的状态后，罗湖旧改将带来大量的写字楼供应，同片区发达的商业形成联动效应，满足该片区租户对写字楼改善型需求。

　　写字楼租金短期之内将持平并维持上扬的趋势，核心区域的写字楼租金将会实现平均每年3%-8%的增幅。

　　三个片区目前的租金范围是：罗湖160元至260元每平方米每月；福田因楼宇质量差异较大，租金表现也较为迥异，大致为200元至500 元每平方米每月；南山整体最高租金在后海片区，为172元至221元每平方米每月；科技园平均租金在144元至204元每平方米每月；前海未来的发展趋势依然被看好，预计在2019年底到2020年地铁通车前写字楼去化速度将趋缓。