3月27日,这一天多家房企召开业绩发布会,焦点却聚焦在自带流量的万科和郁亮身上。
万科2017年度业绩推介会阵容也有了新变化,除了熟面孔董事会主席郁亮、首席运营官张旭、首席财务官孙嘉以及董事会秘书朱旭外,49岁的新总裁祝九胜亦出现在会场。
回顾过去一年,万科业绩亮点纷呈:全年销售金额5299亿元,同比上涨45.3%,市场份额上升至3.96%;净资产收益率21.14%,同比提升2.61个百分点;集中式租赁住宅已有10万间,全国领先;《财富》“世界500强”排名307位,较2016年提升49位;深圳地铁成为第一大股东;2017年圈亚洲最佳投资者关系公司。
△万科董事会主席郁亮
新时代的万科新战略
抛开漂亮的财务数据,此次业绩会的重点是万科宣布战略升级。郁亮不再谈过去一直提的“城市配套服务商”,而是长篇大论谈万科为何要抛弃旧思维,拥抱新时代,做“城乡建设与生活服务商”。
这家领跑行业的企业,战略定位向来是与时俱进。
2014年开始,万科将自身战略定位从“三好住宅供应商”延展为“城市配套服务商”,将业务从地产开发、物业服务拓展至物流、住房租赁、教育、养老、冰雪度假等行业。
新时代,社会矛盾和国家发展阶段发生了新变化:社会矛盾由从“人民群众日益增长的物质文化需要与落后的社会生产之间的矛盾”,转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”;国家的发展阶段从“高速增长阶段”转化为“高质量发展阶段”。
郁亮强调,万科这一次战略升级从“城市配套服务商”到“城市建设与生活服务商”,既是基于对时代变化、时代前进方向与行业变化趋势的理解,也是过去5年以来,在“城市配套服务商”实践基础上的升级和换代。
从“配套服务”到“生活服务”,万科升级的是什么?郁亮认为,“内容” 是升级的根本。“配套服务”更多是硬件,而“生活服务”不仅包括硬件,也包括软件。我们不仅要做不动产,提供服务的场所,也要直接提供服务内容。
与此前不同,乡村建设列入万科新战略,并成为至关重要的一环。
“万科不能仅仅关心城市,也需要关心乡村,关心城市和乡村的互动。”郁亮具言,“乡村不仅包括城中村,城市周边的乡村,也包括远离城市的乡村;城市乡村的互动包括城市人的田园情节、安全健康的食品和大规模城市化之后乡村的振兴,这个是城乡的内容。我们不是要去乡村盖房子,我们建设的是场景,美好生活的场景、乡村振兴的场景。”
万科将“城乡建设与生活服务商”战略定位细化为四个角色,除了公众熟悉的美好生活场景师外,还有实体经济生力军,创新探索试验田,和谐生态建设者。
郁亮直言,我们正处在一个伟大的新时代,既然要拥抱新时代,就要告别旧思维。
郁亮为新时代万科的美丽新世界描绘了一幅宏伟蓝图:以人民美好生活为己任,以“城乡建设与生活服务商”为定位,沿着健康、可持续的道路,领先领跑,为更广泛的利益相关方,创造更长远的真实价值,成为无愧伟大新时代的好企业。
判断房企不能只看销售额
谈中国房地产过去发展,郁亮用了两个“结束”概括,一是“住房全面短缺时代已经结束”,“过去20年,我们房子盖了很多,但跟不动产配套的服务发展还比较滞后。一个经济体在房地产建设进入成熟期之后,围绕着不动产的服务业,其规模会超过房地产本身。我们要有敏感度,也要有自信心,相信在未来不动产领域的周边行业大有作为。”
二是“中国房价单边快速上涨时代已经结束”,“如果房地产企业还有地就买,不看价格,那么之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。房地产企业要把自己看成制造业、服务业,要靠双手劳动赚钱,不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。”
整场业绩会,万科有意无意弱化对住宅主业的阐述,住宅主业的成绩与展望只出现在朱旭的报告中,
媒体提问也将更多的注意倾注在租赁住房、商业地产、物流地产等配套型业务上,万科管理层分别对此给予以了详细的回答,郁亮甚至多次拿起话筒补充。
租赁住房方面,截至2017年年底,万科泊寓累计获取超过10万间,累计开业3万间;参与城中村综合整治和经营,与深圳市人才安居集团战略携手,在人才安居房和社会租赁住房的开发建设、房屋租赁、装修装饰、物业管理等方面展开合作。
商业地产方面,截至2017年年底,总管理项目172个,总建面超1000万平方米,位列行业第二。2017年10月,印力以深国投广场为标的发起并设立信托受益权资产支持专项计划,12月在深交所正式挂牌,实现商业物业资产证券化。2018年1月,印力收购凯德20家购物中心。
物流地产方面,万科2017年新获取36个项目,2018年至今新增8个物流地产项目,合计规划建面334万平方米。截止目前万科仓储项目累计建面482万平方米;稳定运营项目平均出租率96%。
没有规模就没有话语权,在房地产行业规模赛跑的大背景下,“规模”自然是业绩会上无法避谈的关键词。
前天,与万科一同站在5000亿梯队的恒大提出了三年目标:2020年总资产达到3万亿、销售规模8000亿。恒大更是认为,未来3年,房企销售TOP10的门槛是5000亿元,TOP3则是8000亿元。尽管2017年销冠碧桂园宣称2018年不设销售目标,但掌舵人杨国强却是信心十足,“不定目标是因为公司有能力做得比较好。”
在回答投资者关于价量、规模的问题时,郁亮表示,“量价都是旧时代的产物,用量价来解释伟大新时代是错误的,我们早就不在乎第一第二了,只有你们不断在提醒我们是第一还是第二,我们的心中只有美好生活。”
然而,这样滴水不漏的解释并不能满足现场媒体和投资者,面对再一次追问,郁亮有些无奈:“我不是数学家,所以我没有办法预测数字。自己的都算不清楚,别人的更不知道。所以,我们当好农民种好地吧。”
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