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孙宪超:借用他人名义购车买房有风险 需三思而后行

广州房地产网-房掌柜 2018-03-12 09:43:55来源:房掌柜 整理
[摘要]买房、购车,无疑是绝大多数普通百姓生活中的大事。但是,由于种种原因,一些人在实际操作中却以他人的名义买房购车。以他人的名义买房购车,房产和车辆的权属无疑也是要落在他人的名下。...

  买房、购车,无疑是绝大多数普通百姓生活中的大事。但是,由于种种原因,一些人在实际操作中却以他人的名义买房购车。以他人的名义买房购车,房产和车辆的权属无疑也是要落在他人的名下。

  借名买房购车通常发生在亲朋好友之间,被认为风险相对较低。但凡事都非绝对,据法律界人士介绍,一旦借用他人名义购车买房,不论是实际出资人还是名义产权人,都将会面临一系列的风险。

  为省钱

  借他人内部名额买车

  2009年12月,生活在东北某省会城市的司生(化名)拥有了自己人生当中的第一辆家用汽车。“当时城市中的车辆还没有现在这么多,能够拥有一辆私家车也是比较荣耀的事情。”司生回忆说。

  司生买车之后的几年中,身边的亲朋好友也开始陆续购置私家车,很多人所购买汽车的品牌、档次都要远超司生。2017年年末,司生的私家车被一辆大货车“追尾”后惨不忍睹,在车辆修好之后,司生萌生了换车的想法。

  司生所在的城市有一家国内知名的汽车生产企业,司生的高中同学张博(化名)就在这家汽车生产企业工作。“作为内部员工,张博可以享有员工购车价格,但是仅限于他本人使用。所以我打算先用他的名义买车,过几年再更名过户到自己的名下。”司生说。

  据悉,司生相中的是一台市场指导价为39.96万元的SUV。如果是用张博的员工购车价格只需要31.17万元。“如果是在4S店购买,最大的打折力度可以做到33万元左右,依然没有内部员工购车价格便宜。”司生告诉证券时报记者。

  张博同意司生用自己的内部员工名额购车,但是司生的妻子王晶(化名)却坚决反对。“拿出30余万买车,却要将车辆的权属落在别人的名下。一旦张博事后反悔,那岂不是要钱车两空。”王晶说,如果签合同写明车辆的实际归属,那么很可能在感情上伤害到张博。所以宁可多花两万元也要直接从4S店购车,绝对不能用张博的内部员工名额购车。

  据证券时报记者了解,王晶所担忧的事情并非没有道理,近年来因为借用他人名义购车买房而产生的纠纷时有发生。例如,因为受到房地产限购政策的影响,有的人就借用他人的名义贷款购房,从而达到买房的目的。但是因为被借名之人身陷债务纠纷,使得购买的房产强制执行,从而令实际购房人蒙受损失。还有的就是被借名人意外死亡,导致被借名购买的房屋出现继承纠纷,更有甚者是被借名之人试图将房产占为已有。

  实际出资人

  面临五方面风险

  “借用他人名义购车买房,其中变数甚多,风险较大,实际购买人和被借名之人均需认真考虑,谨慎操作。”广东奔犇律师事务所主任刘国华律师指出,所谓借名买房买车,是指房屋、车辆的实际出资人借用他人名义买房买车,并以他人名义登记房屋、车辆所有权的行为。实际购买人出于各种理由,如因为法律或者政策规定,某些城市对房屋限购,车牌需要摇号,或为了躲债,故意隐匿财产,或如文中的司生想享受优惠等等,借用他人名义买房买车。

  刘国华律师从实际出资买房买车人的角度分析了存在的五方面风险。刘国华律师表示,首先,借名买房买车合同可能无效,实际出资人无法取得产权。如果当事人存在恶意规避法律法规或者国家政策的行为、损害银行、债权人等第三人利益的行为,根据《合同法》的相关规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;违反法律、行政法规的强制性规定以及以合法形式掩盖非法目的的合同均属无效合同。如果合同无效,已经付款的实际出资人,只能向登记购房购车人要求返还房款、车款,法院可能认定名义产权人为争议房屋、车辆的所有权人。

  其次,如果名义产权人反悔,实际出资人可能无法取得产权。名义产权人可能为获取经济利益或因其他原因,不顾及亲情、友情,否认双方之间存在借名买房买车的事实,如果实际出资人没有足够证据证明房屋、车辆是借名买的,产权人应为实际出资人,那么,实际出资人可能只能要求登记购房人返还购房款、购车款。

  第三,如果名义产权人私自转让或抵押,实际出资人可能无法取得产权。如果名义产权人不守信用,偷偷将自己名下的房产、车辆转让或抵押,根据《物权法》善意取得的制度,第三人出于善意而信赖不动产登记簿或房屋、车辆所有权证书的内容,并且转让时已支付合理的价格,同时,转让后已依法登记,因而取得房屋、车辆所有权,应受到法律的保护。实际出资人仅有权向名义产权人要求赔偿。

  第四,如果名义产权人陷入财产或者离婚等纠纷,房产车辆有可能被查封甚至拍卖。如果名义产权人自身负有到期不能清偿的债务,或存在离婚等纠纷,房产、车辆有可能被法院查封甚至拍卖,实际出资人可能蒙受巨大损失。

  第五,如果名义产权人去世,其继承人有可能不了解借名之事、不承认借名之事,甚至继承人众多,实际出资人也陷入纠纷,最终可能无法获得房产、车辆。

  名义产权人

  同样面临风险

  “绝大多数人可能只看到实际出资人面临的风险,但是却忽视了名义产权人需要面对的风险。”刘国华进一步分析说,其实这很可能会影响名义产权人未来买房买车资格。目前国内多个城市对买房买车实施限购政策,且政策常常变化,如名义产权人自身欲买房买车,可能反而无买房买车的资格。如广州2017年3月17日限购新政,即增加广州户籍成年单身人士在本市只能购买一套住房的政策。

  另外,还可能会影响名义产权人未来买房的首付比例和贷款利率。目前国内多个城市多家银行对第二套房提高首付、收取更高利率,名义产权人在将来自己需要买房的时候,可能需要支付更高的首付比例,给付更高利息,付出更大的代价。如广州2017年3月17日限购新政即规定:在广州市无住房,同时无贷款记录,最低首付30%;在广州市无住房,有贷款记录:购买普通住房最低首付40%,购买非普通住房最低首付70%;在广州市有一套住房,同时无住房贷款记录或贷款已经还清:购买普通住房最低首付50%,购买非普通住房最低首付70%;在广州市有一套住房,同时贷款未还清,最低首付70%。

  “对于借名后贷款买房买车的情况而言,借名人是实际还款人,被借名人仅仅是名义还款人,若借名人逾期偿还贷款,就有可能对被借名人(名义还款人)造成信用损失。”刘国华说,如房价、车价大幅下跌,借名人因各种原因无力偿还贷款,而房产、车辆即使拍卖可能也不足以偿还银行贷款,名义产权人将可能不得不代为偿还银行贷款。

  最后,登记在被借名人名下的车辆由借名人实际占有使用,无法对车辆进行有效控制,可能在发生车祸时与借名人(驾驶人)承担连带赔偿责任,可能因为借名人的过错承担违章罚款、车辆保险等方面责任;如当肇事者逃逸或下落不明,或车辆没有购买交强险的情况下,法院可能会判决借名车主承担法律责任。

  综上所述,借他人名义买房买车,会涉及到许多法律问题,对实际买房买车人和名义产权人来说,均存在较大风险,实际购买人和被借名之人均需认真考虑风险及自身的承受能力。

  (房掌柜整理来自证券时报、东方财富网)

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责任编辑:陈淋运

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