根据广州中原研究发展部监控显示,本月广州一手住宅整体成交共4969宗,环比下跌28.9%;
主要原因为进入传统淡季“春节月”,买家假期外出,同时供应量环比大幅减少,市场有待3月小阳春复苏。
本月全市网签均价为17327元/㎡,创近17个月以来高位,主要原因为外围区成交占比减少,中心区高价板块如天河奥体、荔湾广钢等“4万+”楼盘网签从而拉动整体均价。
— 新批供应 —
春节假期影响推货节奏
黄埔连续两个月供应低于3万㎡
广州中原研究发展部认为,从整体而言预售证减少受春节假期时间变化影响。
2016、2018年春节假期均为2月,而2017年春节假期为1月,加上当时楼市热度较高,开发商密集推货以迎合市场需求。
反观2018年,由于春节假期较晚,不少意向买家仍处于假期回流阶段,从而影响开发商推货计划。
个区方面重点关注黄埔,作为传统的“供应大区”,往年其基本维持每月10万㎡以上一手住宅供应量。
但踏入2018年以来,其1、2月分别供应1.77万㎡、2.86万㎡住宅,供应能力明显减弱。
广州中原研究发展部认为,推货量大减一定程度上与2016年以来宅地供应减少有关。
黄埔区2016年成交宅地仅2宗用地共计20.3万㎡,不及2015年四分之一,加上竞配建、自持等限地价措施陆续出台,实际可供市场销售的面积减少趋势。
从整体供地与一手推货关系而言,2018年新盘供应主要依靠2016-2017年初供地转化,而这一时间段供地量偏少;
加上部分宅地以较高价格出让,其理论盈利售价与目前市场价格仍存在明显距离,这一定程度上亦影响开发商开盘速度。
— 成交量价 —
春节月对外围区影响大于中心区
本月外围五区成交量均出现超20%的大幅下跌,主要原因为新增供应减少,加上外围区主要购置客户群假期外出、返乡而产生影响;
相比之下中心区包括荔湾、天河在内的多个区域表现坚挺,成交量并未由于“春节月”而大幅减少,一定程度上可证明中心区以本地、改善型客户为主,春节月对其购置计划影响较少。
另一方面,造成外围区成交下滑的重要原因为新批供应减少,根据统计显示,2月广州一手住宅新批供应量为2668宗,环比下跌超6成;
外围区除南沙外均出现不同程度的供应量减少,新货不足同样对买家购置欲望产生影响。
— 库存状况 —
供应减少导致库存轻微回落
如上所述,受供应量大幅减少影响,截至2月底全市库存量、消化周期环比均出现轻微回落,但仍保持在10个月以上。
从各区库存情况来看,中心六区除黄埔外消化周期均保持在10个月以上;外围区中除增城外,其余四区消化周期普遍在10个月以上。
— 个盘表现 —
东、南部大盘领衔,成交集中于热门板块
本月广州十大成交热盘主要集中在东、南部,其中增城6盘上榜,来自永和、石滩、朱村等热门板块的项目共计成交952宗;
南部则依靠番禺大盘亚运城、南沙滨海花园、阳光城丽景湾等项目成交,由于一手供应板块相对集中在东、南部,因此亦引导买家往增城、番禺以及南沙置业。
— 后市预期 —
3月为2018年楼市走势重要风向标
2月由于春节买家外出返乡等原因,成交环比出现明显回落,而3月随着买家回流,开发商供应节奏加快,预计成交将有望回升;
根据监控发现,预计3月将有19个楼盘,共计2095套单位推出。
中心区荔湾、白云、天河三区各自有超过100套单位推出,而外围区预计将供应1498套单位,其中番禺、增城分别供应600套、524套单位。
广州中原研究发展部认为,3月作为全年楼市第一个重要销售节点,对于判断2018年市场走势具有重要意义,在一手新货供应节奏相对缓慢,贷款成本提高等市场环境影响下,小阳春市场表现值得关注。
(房掌柜整理来自广州中原研究发展部、一点资讯)
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