社科院预计：二三线房价涨速或延续下跌

　　2018年3月2日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组发布了2018年2月《中国住房市场发展月度分析报告》。对2018年1月大数据房价指数监测发现，北京、上海等房地产龙头城市房价持续稳中有降，热点二线城市房价总体趋于平稳，环京超跌板块出现止跌回涨。

　　同比涨跌幅，廊坊(燕郊)、天津、北京、合肥、上海房价均低于一年前的价格。其中，天津房价同比下跌9.23%，环比上涨0.25%。

　　报告指出，从国家中长期区域发展战略看，中央政府致力于抑制特大城市过度扩张和促进区域均衡发展，这将对一线城市房价构成中长期利空。雄安新区的设立、特大城市人口疏解等重大战略的实施，均表明了中央政府对于促进大中小城市协调发展的决心。从短期政策看，抑制住房投机炒作、促进房地产市场向居住属性回归仍将是一线城市住房政策的主线。2016-2017年，一线城市出台了有史以来最严格的市场调控政策。2018年它们仍将“坚持调控目标不动摇、力度不放松”。从融资环境看，金融去杠杆进程深化、购房按揭贷款利率显著提升，将显著抑制房价回升。

　　对此，报告预计，基于长短期政策利空及融资环境趋紧因素，北京、上海等一线城市房价仍短期将延续当前跌势，难以出现有力反弹。

　　报告还预计，前期房价快速上涨的二三四线城市房价涨速将延续下降态势，部分城市房价将出现下跌。由于一线城市房价增速持续低于二三四线城市，一线城市与二三四线城市的价差将有所缩小。

　　报告提出以下建议:

　　一是降低棚改货币化安置比例，尽量采取实物安置方式。2017年三四线城市房价的猛涨，棚改的货币化安置政策起了很重要的推动作用。三四线城市的市场容量较小，大量安置家庭用高于市场价的补偿金进入市场集中购房，迅速推高了短期房价，并使得补偿金的实际购买力下降。

　　二是保持政策定力，维持调控政策的延续性与稳定性，同时加强对三四线城市房价的监控。基于人口众多、居民生活水平不断提高和可用建设用地不足的现实，只要土地政策不发生重大变化，中国城市住房市场的供求矛盾将长期存在。抑制投资投机性需求的政策方向不应发生改变，。限购、限贷等行之有效的投资投机抑制性政策尚不具备退出条件。过去一年，三四线城市房价也出现了大面积的快速上涨。相对于一二线城市，三四线城市房价上涨更容易出现泡沫化现象。需要加强对三四线城市房地产市场稳定性的监控，督促其根据市场发展与供需结构变化及时出台稳定市场政策。

　　三是与租购房同权的推进相配套，加大基础公共服务的供应能力。租购同权的提出，对于住房市场长效机制建设具有关键性意义。但在基础公共服务不足的条件下，租购同权的推进也可能引发租金上涨。这需要破除制度障碍，多渠道吸引社会资本参与基础公共服务领域投资，不断扩大基础公共服务的供应能力。

　　四是深化土地制度改革，做好农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。2018年是中国住房制度改革的攻坚年与关键年，而土地制度特别是农村集体土地制度改革是决定住房改革成败的关键性制度。利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房是一项具有伟大历史意义的改革尝试，它同时涉及集体土地开发利用和发展住房租赁市场两大长效机制关键性议题。如果运用得当，可以从根本上改变中国城市住房市场的高房价格局。短期内需要在总结经验基础上稳妥有效推进，同时注重解决好如何与"小产权房"划清界限这一难题。