今年购房投资需求将放缓 广州本地客看房比例下降明显

　　2017年随着限购、限价政策不断叠加，一二线城市房价较快上涨的势头得以遏制，高端项目供给受限，同时市场客户结构也进一步向“房住不炒”的调控目标靠拢，首次置业、首次改善型客户比重提升，投资客比例减少且理性回归，盲目购房的行为大为减少，这些特征或成楼市“新常态”。对此，近日克而瑞研究中心以一线城市与10个典型二线城市作为样本，对2017年购房人群个体特征和购房偏好进行了多角度的研究发现，35岁以上人群购买力最强；而随着不少城市加大宏观调控，异地购房难度加大。

　　35岁以上人群购房力最强

　　据克而瑞统计，购房和看房客户的年龄分布有显著差异：购房客户中，35岁以上的人是绝对主力群体，占比超过一半；而看房客户中，有60%的人来自26~35岁年龄段，仅有21%的客户在35岁以上。也就是说，大量年轻的客户在积极看房，然而却由于经济条件或其他原因的限制并未下手购房；而35岁以上的客户看房目的性更加明确，经济实力更强，购房转化率远高于年轻客户。

　　并且这一现象在一线城市体现得更加明显，在这些城市的看房人群中，35岁以下年轻人占比均不足35%；而在这些城市的购房人群中，35岁以上占比超过了60%。

　　广州本地客比例下降明显

　　从本市客户到该城市项目看房的情况来看，总体上这14个城市的看房客主要是本市客户，其中沈阳的本市客户占比最多，达到93.06%，最低的是广州仅占81.53%，且相比2016年，广州本地客户占比下降也最为明显，其次则是深圳。

　　克而瑞研究中心吴嘉茗认为，2017年由于异地购房投资的难度加大，外出看房的客户比例总体下降，除北京外其余城市的看房者所占来源于该市的访客人数比例相比2016年均小幅下降。但一线城市购房溢出的比例依旧高于其他城市。客户到外地看房占比最高的城市是深圳，2016年和2017年分别有66.77%和36.38%的客户到其他城市看房，尽管2017年该比例骤减，但相比于其他城市仍比较活跃；其次是北京2017年外溢客户占比反而比2016年更高。4个一线城市客户外溢程度按顺序为：深圳>上海>北京>广州。

　　一线城市客户不仅在外地置业投资动作积极，在本地也有较多出于投资需求的置业行为：从克而瑞的统计数据来看，投资型需求在一线城市的占比显然高于其他二线城市，一线城市房价的支撑力最为充足，在严格调控的情况下，一线城市纯投资需求平均占比仍然高达23%，高出二线城市纯投资需求的平均占比8个百分点，其中深圳市场投资型需求的占比在14个城市中最高；与此相对的是，深圳纯自住型需求占比仅为42%，不足一半，纯粹投资的占比高达34%，自住兼投资的需求为25%。

　　从其他3个一线城市来看，北京、广州的投资型需求占比较高，而上海的首次改善型和再次改善型需求相对旺盛。一线城市首次置业占比较少，主要是由于一线城市购房成本相对较高，对于首次置业的人群来说购房难度较大。

　　三房型产品最受欢迎

　　从全国购房客户的总体偏好来看，90~140平方米是市场需求主流，合计占比过半。其中，有32%的客户在购房时首选90~120平方米的产品，这个面积段主要以两房、三房为主，能够满足首次置业以及首次改善型的主流需求，所以该面积段的产品也是市场主流；在最主流面积段以外，更多的客户偏好大户型的产品，而在面积大于120平方米的产品中，有23%的客户偏好120~140平方米的产品。140平方米作为普通住宅与豪宅的分水岭，面积再往上的产品受到总价升高的影响，选择的客户就偏少了。

　　根据全国客户偏好统计来看，三房产品实用性最高，在各线城市中都是最受欢迎的。此外一线、二线城市有较多的客户偏好一房、两房这样紧凑的小户型，三四线城市则更多客户偏好四房这样的大户型产品。从14个重点城市客户偏好的户型来看，广州、武汉和郑州均有半数以上的客户最为偏好三房产品，其他城市偏好三房产品的客户比例也多在30%以上。无论从户型设计、实用角度，还是总价控制等方面来看，面积适中的三房产品都具有非常大的竞争优势，可以最大限度满足处于不同人生居住状态的客户使用，实用性最强，所以说是“永不过时的中等三房”。

　　业内预测：今年投资需求将放缓

　　业内人士表示，从政策动向来看，在“房住不炒”原则一再重申、各地持续收紧放贷资格和条件的大环境下，投资炒房的空间将持续被压缩。克而瑞研究中心吴嘉茗认为，2018年市场预计主要仍以满足刚需、首次改善型等自住型需求为主。就核心城市的投资性需求而言，受制于贷款、调控收紧等因素的限制，无论是本地置业还是外溢购房，2018年投资性需求的释放速度都将大大放缓。不过在外溢购房的范围上，受到邻近城市购房门槛提高的影响，一线城市外溢购房的空间距离可能会进一步扩大。

　　（房掌柜整理来自信息时报、羊城晚报）