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深莞惠中楼市表现哪家强? 这份数据报告你不得不看

来源:房掌柜  黄璨 广州房掌柜  2018-02-22 02:12:10
[摘要]2017年对于一二线城市的房地产而言,是调控加码的一年,许多城市的楼市开始偃旗息鼓。

  2017年对于一二线城市的房地产而言,是调控加码的一年,许多城市的楼市开始偃旗息鼓。

  根据乐有家研究中心公布的2017年楼市研究报告,去年深莞惠中四城的楼市表现,可用“冰火两重天”来形容。在过去一年,这四个城市的楼市都发生了什么变化?

  新房供应:深圳东莞中山都不敌惠州

  据乐有家研究中心监测,2017年惠州的一手住宅供应量达1431万平方米,创下5年来新高;同时,在成交方面,惠州卖出了13.38万套新房,面积达1392万平方米。

  深圳的供应量则从2015年675万平方直降到2017年的329万平方米,供应下降超五成;成交方面2017年深圳成交2.58万套,成交面积259万平方米,供应和成交都创下五年新低。东莞和中山的成交供应数据也相应走低,值得一提的是惠州去年一年的成交量竟然超过了深圳东莞中山三地成交总和。

  对此,乐有家营销副总裁张国库表示,如此这般的成交数据其实与四地的调控政策相关。以中山为例,去年一手住宅成交量遭遇腰斩,库存去化周期升至40.5个月;而惠州却仅用“限价不限购”政策控制市场,成交数据“艳压”深圳、东莞、中山。

  成交热区:价值洼地+交通便捷的区域最好卖

  虽然楼市调控持续,但过去一年,依旧有很多人没有停下“买买买”的步伐。根据乐有家研究中心提供的深莞惠中的购房热力图来看,几个城市成交最火热的区域都拥有几个特点,其一是交通便捷,其二是价格洼地。

  就深圳来看,宝安和龙岗是2017年成交最火热的区域。自2008年以来,这两个区就是深圳新房的供应大区,价格也相对比较实在。但张国库也表示,未来在多中心的影响下,坪山、光明、福永、沙井等区域会迎来较大的变局。

  反观东莞,2017年虎门镇成交量依旧最高,并且已经“称霸”多年,主要原因是沿江高速的带动,这属于典型的交通改变地段案例。此外,东莞成交区域高度分化,冷热不均,石碣镇、麻涌镇等地由于价格相对较低,开始受到市场关注。张国库坦言,目前东莞的开发商都不太敢卖房,因为卖完之后不知道接下去该怎么办,所以都捏着卖,导致新房价格仍在走高。不过他也表示目前临深还是最值得关注的片区。

  惠州2017年卖的最好的地方是大亚湾,也是全年唯一一个成交超过3万套的区域。3万套的数据也相当于过去五年大亚湾成交的总和,成交量十分惊人。

  中山2017年的成交热区有三个,分别为火炬开发区、石岐区、东凤镇。其中火炬开发区和石岐区主要受益于深中通道,依旧是交通改变地段的典型区域。非中心地带的东凤镇则因货量充足、价格低等原因,也成为2017年中山的成交热区。

  成交价格:四城涨幅明显放缓但无下降趋势

  对于外界最关心的成交价格,张国库表示,从2016-2017来看深圳房价正在经历横盘振荡时期,价格不尽真实,主要是因为高价房不让备案。

  而深莞惠三城2017年的成交价涨幅相比2016年减少一半,涨幅明显变缓,但并无下降的趋势。5年时间内,深圳套均上涨幅度高达175% ,现在平均一套房的总价是452万。惠州套均也突破百万,东莞套均总价也达到127万,中山是四城中套均总价最低的城市,大概在84万,但是也比之前五年有明显的上涨。

  值得一提的是,东莞2017年除谢岗镇外,其他32个镇区均价都破万,长安镇均价近3万/平方米,惠州的惠阳、惠城也加入“万元俱乐部”,中山的坦洲、石歧、东区、五桂山均价也突破万元。

  二手房成交:四城成交量均腰斩

  对于二手房,张国库表示别想着一套房住一辈子,根据业内平均数据,深圳房产平均每7年交易一次,存量房体量越来越大。二手房价格和成交量才是判断市场走势最核心数据。

  2017年,因新房限购,东莞中山的二手房成交均超过新房,其中中山二手房成交环比上涨9%。深圳二手房成交则下降三成。此外,4年时间,深莞中3城二手房套均价格几乎翻番,深圳二手房套均总价达到452万,东莞二手房套均总价127万,值得注意的是,东莞临深片区凤岗镇和塘厦镇的二手房均价已经突破3万/平方米,东南临深片区新房受供应情况回落,但二手市场中的活跃证明了“临深”概念的热度。

  此外,惠州和中山二手房总价基本持平,约为100万左右。

  最后,张国库还对投资客进行了一番“劝导”。“深圳是中国人的深圳,前海是全球的前海。如今没能意识到这个现实的,在深圳会呆得很累。但房地产终有吃人的时候,来一个小回杀,从6万回到5万,心里承受能力不强的人,就会倒在黎明前,这类人就不要投机。”他说。

  (数据来源:乐有家研究中心)

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责任编辑:郑选

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