易宪容:房价下跌 房地产市场价格上涨预期改变了吗

　　据悉，北京市住建委主任徐贱云1月26日表示，从“3·17新政”到2017年年底，北京二手房房价已经下降13%。今年楼市将坚持调控不动摇，持续保持房地产市场调控定力。数据显示，2017年12月，北京新建商品住房均价为3.78万元/平方米，同比下降了0.9%；二手房均价回落至5.91万元/平方米，比2016年12月同比下降了1.2%，比2017年3月的最高峰下降了13%。

　　从这些信息来看，北京市的房地产市场在调整，9个月房价下跌13%，应该是一个不错的数字，但是这是与房价最高峰时候相比，实际的意义不会有想象的那样大，更何况以同比来看，北京市的房价也只是下跌1.2%，与9个月房价下跌13%差距非常大，估计这是政府官员要显示北京市房地产市场调整业绩，刻意挖出来的一个数字。更何况当前北京市二手房均价仍然站在高高顶峰达每平方米近6万元，而这个数字才是北京市真正的房价水平。如果以此房价水平来衡量，估计北京市的绝大多数市民是无购买能力进入这个市场的。更不要说首次购买住房消费的居民了。

　　现在北京房地产市场最为关注的应该是，房价9个月下跌了13%，房价上涨预期是不是逆转或改变，如果房价上涨预期逆转，那么北京的房地产调整政策开始在起作用。不过，从北京市住房销售面积同比下跌50%，房价同比下跌1.2%，环比仅下跌0.1或 0.2的情况来看，北京房价上涨预期并没有逆转。因为，尽管住房销售面积在急剧下降，房价并没有随着住房销售面积急剧下降而下降，反之房价下降的幅度是十分有限的。也没有因为房价下跌13%让住房销售量放大出来。这也意味着北京市房地产市场的性质基本上没有改变，仍然是以投资投机为主导的市场。

　　不过，北京市的二手房价在9个月内下降了13%，这是政府向市场发出几个明确的信号。一是北京市的房地产市场经过一系列的调控政策调整，已经开始下降。如果这些房地产调整政策继续执行不改变（就如北京市的政府官员所强调的那样），那么这可能成为未来北京市房地产市场一种趋势，投资者对此得当心。二是北京市的房价9个月下跌13%，下跌的幅度应该算是不小，其下跌的年化率达16%。房价下跌的幅度这样大，但对市场的冲击则很小。这也意味着化解了政府房地产市场调控的一块心病，一直在担心房价下跌幅度过对其他市场特别是金融市场的冲击。有此经验，如果未来北京市的房价再下跌，政府托市的机会肯定会降低。三更为重要的是，2016年930房地产市场调控以来，政府的政策目标一起建立在两个较为相悖目标的基础上，即既要遏制房价快速上涨，又得保证房价稳定。因为，政府一直担心房价下跌对金融市场冲击及影响，从而使得房地产调控效果并不是那样理想。不过，有了北京市的这些经验，这两个完全冲突的调控目标放在一起今年会有所调整。如果这样，国内多数城市的房地产政策调控的力度可能会加大。

　　也就是说，尽管北京市9个月房价下跌13%，并没有改变房价上涨预期，但其发出相应信号是非常有意义的，这可能成为未来国内房地产市场政策调整新起点。因为，对于从来没有经历过周期性调整的中国房地产市场来说，谁心中都没有底，现在则是不同了。