李宇嘉：控制居民杠杆率是楼市稳定的“压舱石”

　　日前在一年一度的银行业金融机构监管工作会议上,银监会主席郭树清表示,2018年要打好防范化解金融风险的攻坚战,使宏观杠杆率得到有效控制,系统性风险得到有效防控,并提出十大年度工作重点。

　　“防控金融风险”是2018年经济工作“三大攻坚战”的重中之重,2017年12月举行的中央经济工作会议也明确了防控金融风险的总体框架,即实现“三个良性循环”(金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环)。也正因为如此,控制房地产金融风险是攻坚战的重点。

　　在今年的十大年度工作重点当中,有两项是关于房地产的:一是努力抑制居民杠杆率,重点是控制居民杠杆率过快增长,打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为,严控个人贷款违规流入股市和楼市;二是遏制房地产泡沫化,严肃查处各类违规房地产融资行为。

　　2017年,银行资金回归实体趋势强化,全年新增贷款上升12.6%,少增近500亿元的情况下,银行业总资产只增长8.7%,“脱实向虚”势头得到初步遏制。2017年,房地产贷款余额增速为20.9%,比2016年低6.1个百分点。其中,个人住房贷款余额21.9 万亿元,同比增长22.2%,增速比上年末低14.5个百分点。

　　尽管银行总贷款、房地产贷款增速放缓,但居民杠杆率并未明显控制,“加杠杆”需求旺盛。根据央行最新公布的数据,截止到2017年,我国住户贷款余额达40.45万亿元,同比增长21.4%,全年增加7.1万亿元,同比多增8010亿元。

　　有媒体计算,若加上4.5万亿元的公积金贷款,5万亿元左右的民间或互联网借贷,我国居民家庭杠杆率(债务余额/GDP)可能超过60%,而2007年这一比例还不到15%,2014年初不到40%。也就是说,十年时间杠杆率增长了3倍。

　　事实上,与2016年10月份启动新一轮楼市调控同步,从2016年四季度开始,监管层就要求通过按揭规模和占比“双控”,以降低居民杠杆率过快攀升的趋势。

　　具体来说,监管层要求,2016年四季度和2017年,新增贷款中按揭贷款的比例不超过30%,热点城市人民银行月度按揭规模要定量(比如深圳规定每月新增按揭额度不超过80亿元)。

　　2017,居民中长期贷款(主要是房贷)新投放规模(5.3万亿元)比2016年的5.68万亿元下降3800亿元,月度按揭贷款增速从年初的36%降至年底的25%。但是,居民总贷款却新投放了7.13万亿元,比2016年多增加了8000亿元。由此可以分析,居民短期贷款暴增是主因。

　　2017年,居民短期贷款新投放了1.83万亿元,接近上年同期的3倍,占居民总贷款的26%,占比增加10个百分点。一般认为,居民短期贷款主要是消费贷款。问题是,2017年我国居民社会消费品零售总额增速(10.2%)比2016年仅微增0.2个百分点,城镇居民这一指标还下降0.4个百分点。传统消费贷的主力,比如汽车销售、商品房销售等,或者减少(如汽车)或者保持稳定(商品房销售面积只增长5.3%)。因此可以判断,消费贷有相当大一部分进入了楼市。

　　而且,2017年各大城市普遍限制高价新盘网签,按揭贷款周期拉长,开发商回款速度下降。因此,对于全款买房,很多开发商给予优惠,也导致很多居民选择消费贷款。

　　对此,不管是2016年11月三部委(住建部、央行、银监会)武汉会议,还是今年1月13日银监会下发的《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》中,都明确提出,严格控制发放首付不合规的个人住房贷款,比如综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等。

　　2017年,新投放居民中长期贷款占总新增贷款的比例为39%,比2016年下降了6个百分点。但是,如果将消费贷款算在内,2017年居民新增贷款占全社会总新增贷款的比例高达53%,比2016年上升了3个百分点。

　　由此,2016年底监管层提出的居民“降杠杆”举措,即贷款占比和规模“双控”,实现得并不算好。另外,随着金融“去杠杆”提速,加上楼市调控深化,开发商融资渠道开始全面紧缩,银行信贷只投放给地产百强或地方龙头。

　　但是,在开发商资金来源中,自筹资金却在逐月改善,累计同比增速从2017年2月份的-17.2%逆转为2017年12月的3.5%,这意味着有资金违规进入项目开发。2017年,银行理财和自营资金大量绕道委托贷款、信托、资管计划、有限合伙基金进行表外贷款,或者以“假股真债”形式,投向房地产项目,满足项目资本净要求,甚至参与拿地。

　　杜绝信贷资金违规进入楼市,这是银监会2017年“三三四十”大检查中的重点工作——“三违反”要求检查信贷是否直接参与房地产炒作,是否在开发贷和按揭中有虚假或违规操作;“三套利”要求自查信贷资金是否借道建筑业或其他行业投向房地产领域,是否通过同业业务和理财业务或拆分为小额贷款等方式,向房地产提供融资;“四不当”要求银行表内资金不得借道同业投资,投向房地产企业;“十乱象”要求银行要建立全口径房地产风险监测机制,定期开展压力测试。但是,由于2017年楼市回升,房企排位竞争,项目收购频繁,资金需求强烈导致仍有大量资金违规进入楼市。

　　2018年,供给侧结构性改革重点之一仍将是“去杠杆”。2017年7月召开的金融工作会议吹响了防风险和“去杠杆”的号角,一揽子措施相继推出。

　　新年伊始,监管层全面围堵理财、信托、同业、通道等资金违规进入楼市。相比其他国家,我国居民杠杆率水平不算太高,但由于过快攀升,特别是居民借道期限短、成本高的消费贷款加杠杆购房,被认为是楼市泡沫和金融风险快速积累的一个危险信号。同时,2016年四季度以来,管理层部署的控制居民杠杆率的措施,现在看来效果并非很理想。

　　因此,控制居民杠杆率首次进入“去杠杆”框架,并成为防范风险重点内容。这也是为何新年未像往常一样释放出新额度,银行依然实施按揭额度、占比“双控”的原因。

　　对于京沪深等热点城市,监管层明确表态,今年新增房贷占比控制在25%或30%以内。笔者认为,在热点城市继续强化调控,土地价格已被完全管控住的基础上,今年只要将杠杆控制住,资金不会违规进入楼市,即便基于楼市降温和回调,少数城市根据新形势适度修正政策,启动差异化和精细化调控,“一城多策”,甚至以较温和的限售取代“一刀切”的限购,楼市也很难出现明显反弹。