农村集体用地建租赁房 广州方案四大看点解析

　　至2020年，全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米，每年批准建筑面积按100万平方米控制。实施方案明确，要在村集体自愿的前提下开展。同时强调，城建部门将通过监管严防试点过程中出现新的“小产权房”，确保集体土地所有权性质不改变；租赁期限不得超过20年，坚决防止以租代售。

　　市住建委也在市“两会”期间表示，今年将大力发展租房市场，提高租赁住房在新增租房供应量的占比，多渠道筹集房源，而推行集体建设用地建设租赁房就是新增房源的措施之一。其他措施还包括加大只租不售全自持商品房和轨道交通沿线租赁房用地供应，鼓励国有企业利用自有存量土地建设租赁住房。

　　除了广州之外，本次经国土资源部批复纳入试点的城市还包括佛山、肇庆、成都、南京等。在批复文件中国土资源部表示，通过农村集体用地建设的租赁住房户型要以90平方米以下中小户型为主，强化事中事后监管，确保有序可控。项目应与周边区域基础设施、公共服务设施配套工程统一考虑，明确配套设施建设主体与标准，实现与周边地区公共服务均等化。

　　广州市试点文件中提出四大基本原则：一是符合规划、权属清晰、存量优先原则；二是政府引导、市场运作、村民自愿原则；三是试点先行、有序推进、审慎稳妥原则；四是市区联动、简政放权、强化监管原则。

　　广州试点文件解读

　　旧村改造的复建房纳入试点

　　首先是节余存量宅基地。行政村范围内2009年12月31日前形成，通过腾退、按规定在本村范围内通过调剂、综合整治等方式节余出来的空闲宅基地，在优先保障本村宅基地分配和村、镇公共设施用地后有节余的情况下，可以申请纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点，纳入试点后的项目不得办理流转手续；需纳入旧村整村改造经济平衡的，应优先纳入旧村改造。

　　此外，村集体已取得土地使用权证书且不需纳入旧村整村改造经济平衡的村经济发展用地(含留用地)，村集体已依法取得留用地指标，经村集体依法表决的用地也可纳入试点。

　　经过审批的集体土地性质住宅用地，以及依法流转后的集体建设用地，按照广东省、广州市集体建设用地使用权流转管理规定通过流转方式依法取得的集体建设用地，经批准后也可申请纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点。

　　值得注意的是，旧村改造形成的村集体复建物业用地，改造后保留集体土地性质的村民复建房，经村民按程序表决后可申请纳入试点，但纳入试点后的项目不得办理流转手续。

　　引导在中心城区建租赁房

　　试点文件提出对村集体用地建设的租赁住房进行总量控制：至2020年，全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米，每年批准建筑面积按100万平方米控制。

　　布局要求，引导在中心城区商业、办公密集区域、大型产业园区、高校集中区域周边等租赁住房需求量大、区域基础设施完备、医疗、教育等公共设施配套齐全的区域和轨道交通站点周边开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

　　试点文件提出，经批准的利用集体建设用地建设租赁住房试点项目，不突破城乡建设用地规模、不减少耕地保有量且不涉及占用基本农田，符合土地利用总体规划。

　　同时，须整体确权给集体建设用地使用权人，只办理一个权属证，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售。要把握政策尺度，坚守底线和防控风险，坚决防止出现新的“小产权房”。

　　村集体可选建设运营方式

　　试点文件提出，试点项目批复后，村集体可自行建设、自行依法注册运营公司进行运营，也可通过公开招标方式选定合作建设主体。政府委托单位和企业也可以在村集体自愿的情况下与其开展合作。不过，无论是村集体自己建设运营还是找其他企业合营，都必须经工商注册登记为住房租赁企业。

　　收益分配方面，村集体通过签订合同和建设、运营主体约定，明确双方的权利义务、纠纷解决和违约责任等内容进行约定，也可以参考市国土规划委提供的合同范本。属于村集体自己建设运营的，所产生的收益应纳入村集体财产统一管理，在不违反有关规定的前提下，按照民主管理原则，由村集体自行决定用于发展集体经济、提高农民生活水平、改善养老和医疗条件等。属于政府委托单位建设的，所产生的收益按规定用于支持项目建设成本。

　　承租人可享受基本公共服务

　　试点文件提出，建设运营主体除了要进行工商注册登记为住房租赁企业，自成立之日起30日内，在广州市房屋租赁信息服务平台注册。

　　在房源管理方面，试点要求建成的房源以及承租人须通过广州市房屋租赁平台办理相关业务应当事先在广州市房屋租赁信息服务平台注册并且经过实名认证。租赁双方签订、变更、终止房屋租赁合同之日起30日内，由住房租赁企业办理房屋租赁合同网上备案手续。

　　租客应当签订书面租赁合同，合同需包括当事人基本信息、住房基本情况、租金、租期、租赁用途、违约责任以及不得以租代售、不得转租等内容，出租人要求承租人预付租金的，预付的租金不得超过12个月，租赁期限不得超过20年。鼓励当事人使用《广州市住房租赁合同》(示范文本)。

　　试点文件还提到，对依法登记备案的承租人，可依法申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。保护承租人的稳定居住权，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年。

　　（房掌柜综编自南方网、羊城晚报、大洋网）