长租公寓,一个规模号称万亿级的蓝海市场,一个备受国家政策支持的风口行业。场内“玩家”已从最初的创业企业、中介机构逐步壮大到更多大型房企。
据克而瑞数据,TOP30中的房企已有三成进入了长租公寓市场。碧桂园去年12月底在上海落地首个长租公寓BIG+国际社区,融创战略投资自如,华润、绿地等都宣布进军长租公寓市场,万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领域早已形成规模,还有复星、世茂、佳兆业……涉足长租公寓领域的房企名单不断加长。
看模式 重比轻更有利可图
广东省房地产协会专家委员会委员刘策对记者说道,房企目前做长租公寓的商业模式并不通畅,主要是受到融资成本与租金收益倒挂的影响,而只能使用少部分租赁用地和被低估的商业物业。
对房企做长租公寓的模式中,“轻资产做规模,重资产做盈利”的观点似乎已成共识。目前,房企也多是轻重结合,并会逐渐向重资产自持倾斜。
对于轻重资产两种模式的盈利差别,在龙湖此前的中期业绩会上,其管理层曾透露,冠寓轻资产的内部回报率可以达到15%以上,毛利率35%以上。重资产模式的内部回报率在10%左右,毛利率达65%,对轻重比例的分配上也从早期的8:2调整为6:4。
与万科将泊寓轻重比例控制在5:5的想法类似,开发商们更看重通过重资产自持。长租公寓项目除了较为稳定的租金以及其他相关收入外,还可以在退出时所获得的物业增值收益,也可以通过资产证券化将资产盘活。
但与龙湖、万科不同,已向轻资产战略转型的朗诗发展长租公寓看重以轻资产做规模。朗诗方面向记者表示,在其已获取的房源中,大部分都是通过轻资产方式获得。随着朗诗寓在今年一季度新增了9个项目后,其运营房间总量将达到3800间。朗诗同时已提出2018年实现3.5万间的近期目标。
空置率高回报率低
同时,看似非常热闹的长租公寓市场,其实还只是走出了第一步,与其相关政策、法规、金融、税收优惠等也还未出台。
另一方面,长租公寓市场普遍的高空置率、低回报率也成为影响其发展的一个关键。李超透露,除了个别开发商的长租公寓出租率能达到60%左右,大部分空置率较高。
他举例,广州某长租公寓是由小机构出租包下自建房改建而成的,其中某家分店有120个房间,7月的出租率为20%,去年8月为30% ,9月为35% ,10月为33%,11月为30%,平均出租率仅为30%左右,而其装修及承包的成本在380万左右,按照5年期租约计算,只有月收入10万元才可能实现盈利,但目前月营收仅为5万元左右。业内人士认为,长租公寓市场要发展,要先解决生存压力问题,未来必然出现行业收购、整合,出租市场仍将以散户业主为主,长租公寓市场起到一定的补充作用。
(房掌柜综编自全媒体、每日经济新闻、广州日报)
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