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广州楼市去化周期已达9.45个月!住建部首提县城楼市去库存

来源:房掌柜  黄颖 广州房掌柜  2018-01-22 03:06:02
[摘要]新的一年,广州楼市供需情况如何?库存量如何?

  新的一年,广州楼市供需情况如何?库存量如何?

  据房掌柜监控阳光家缘数据显示,随着房地产市场限购政策的持续发力,广州一手住宅库存延续上升态势,已达到9.45个月(截止至1月18日),但还属于正常范围。根据研究城市房地产市场的两大维度(供求比、存量消化周期)对城市风险进行对比分析,通常认为:库存消化周期方面,在一年左右较为平衡,高于18个月市场将呈现供过于求,低于6个月市场呈现为供不应求,6-18个月为合理的去库存周期。

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  黄埔、增城去化周期仅剩不到6个月

  从库存套数来看,还是外围区域一手住宅存量较多,其中最多的是花都区,库存套数为11530套,库存量为148.63万㎡;其次是增城区,库存套数为10778套,库存量为120.01万㎡;排在第三的则是南沙区,库存套数为9349套,库存量为109.89万㎡。而库存量最少的,仍是位于广州中心老城区的越秀区,库存套数为273套,库存量为3.02万㎡。

  而从去化周期来看,还是外围区域比较受欢迎。其中去化周期最短的增城区仅剩4.82个月,其次黄埔区仅剩5.82个月,南沙紧跟着排在第三,为7.4个月。去化周期最长还是中心区,其中去化周期最长的白云区为27.71个月,其次海珠区为24.43个月,荔湾区则还有24.03个月。

  广州东部的黄埔区和增城区推货量相对较大、购房门槛仍相对较低、基建、规划布局投入较大,不少买家看重其日后发展前景,一直备受投资置业者的关注。而对于白云、荔湾、海珠等中心区域而言,虽然库存周期较长,但主要是受到网签限制严格影响,使得月成交量在数据上显示比实际更少,去化周期也相应拉长。

  逾两年的“去库存”之路,广州经历了什么?

  回看广州楼市的“去库存”之路,还得追溯到2016年。

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  2015年12月14日,中共中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作,明确提出要 “化解房地产库存”,房地产去库存成为2016年五大主要任务之一。

  2016年2月22日,除了北上广等一线城市,全国多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将普遍降低。加上此前降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率等政策,传递出各地政府主动推进房地产去库存的强烈信号。

  2016年2月份,全国逾130城密集出台“去库存”的新政,主要分为5类:公积金杠杆成重要工具;降低税费;鼓励农民进城购房;回购商品房作为保障房;实施房地产供给侧改革。

  2016年2月28日广东省人民政府发布了《广东省人民政府关于印发广东省供给侧结构性改革总体方案(2016—2018年)及五个行动计划的通知》,将全省城市分为四种类型,实行“一类一策”去库存政策。

  2016年4月15日,广州发布了《广州市供给侧结构性改革总体方案及5个行动计划》,上述文件提出了“三去一降一补”的三年行动计划,其中明确广州将继续执行限购政策,到2018年底,商品房库存规模争取比2015年底的2248万平方米减少180万平方米。

  2016年-2017年3月,广州楼市库存去化周期几乎都是一路走低,期间曾降至5.7个月,黄埔库存去化周期更是只有2.1个月。2017年4月起,由于“317/330新政”的出台,在严格调控下,购房门槛有所提高,买房资格被严格限制,投资置业者的购房需求被抑制,因此网签成交放缓,此后库存量一直在5万套至6万套间徘徊,并在6月后开始逐月上涨,而由于成交量下滑,库存消化周期也开始不断延长。

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  目前,广州楼市供给关系还算稳定。展望2018年,据资深地产人黎文江表示,2018年广州一手住宅新增供应量,东部(黄埔、增城)同比2017年减少,其他区域增加。就成交量方面,预计2018年一手住宅网签量将900万㎡左右(2017年,广州一手住宅网签量为978㎡)。另外,克而瑞广州区域首席分析师肖文晓也表示预计2018年广州楼市走势将延续2017年三、四季度的成交水平,呈现出“量平价平”态势。如此来看,广州楼市在短时间里,至少2018年这一年广州楼市还会保持稳定的供给量,房价业不会出现太大波动。

  2018年去库存工作下沉!住建部首提县城楼市去库存

  再来看看全国楼市库存,在2017年年底的全国住房城乡建设会议上,住建部提出去库存依然是2018年房地产市场调控的重要工作之一,库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

  “县城去库存概念是一个重要内容。”业内专家严跃进提到,楼市去库存分为三个阶段:2015年前基本是一二线重点城市郊区市场去库存;2016年-2017年是地级市(三线城市)去库存;2018年,则迎来县域去库存的阶段。考虑到县城经济在全国城市经济中的比重仍较大,县城去库存对全国房地产市场交易有积极的托底作用,同时也防范了市场交易大幅下滑的风险。

  国家统计局新闻发言人毛盛勇也曾对外表示,三四线城市的去库存工作在扎实推进,而且成效比较明显。1-11月全国商品房销售面积增长了7.9%,尽管速度有所放缓,但是在去年20%以上的高基数基础上增长的,也是一个不错的数字。

  另外,知名地产专家谢逸枫也强调了针对性去库存政策的重要性,并直言商业地产去库存比住宅去库存更为紧迫。“商业地产的库存积压风险比住宅库存更高,2018年的工作重点不仅是住宅房屋去库存,关键更是商业地产的去库存。”

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责任编辑:黄颖

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