许维鸿：金融业三面发力建楼市长效机制 客观认识

　　2017年，房地产市场调控政策密集出台，既有力度，又方向清晰。据不完全统计，从2017年3月到11月底，已有超过100个城市发布150余次楼市调控政策，充分反映了中央对于房地产市场在金融领域去杠杆的决心。如果到今天，市场上依然有投机客猜想明年政策导向会逆转，显然是在痴人说梦。

　　但房地产及其上下游产业要健康发展，用金融手段调控房价，只是短期政策手段。在中国经济从“高速增长”转向“高质量发展”的新阶段，房地产行业除了响应国家去杠杆及调控的政策要求，还需加大力度对行业进行改革，从根本上改善地产行业的弊端，既要稳价格、更要捋顺机制。那么，要建立房地产市场发展长效机制，应该从哪些方面着力？

　　首先，房地产行业的长效机制需要金融去杠杆。过去三十年，中国财富爆炸式增长，增量资产货币化进程造就了房地产和信贷滚雪球式积累金融杠杆。供给侧结构性改革的“三去一降一补”除了对互联网金融的整治、加强对资产管理行业尤其是银行通道业务的监管外，很大程度上是为了在房地产领域去除金融杠杆的价格干扰作用。

　　房地产行业“健康”的资产负债表，需要“房子是用来住的”基本面，避免金融机构不良资产积累，避免政府信用和银行信用透支。这其中，打破刚兑是重要一环，存量房地产的估值和定价问题，既需要金融杠杆的良性循环，也需要市场对房地产长效机制的客观认识。

　　其次，房地产行业长效机制的建立，离不开行业集中度提升和细分领域龙头企业的脱颖而出。全国范围内房地产行业的整合已历经多年，金融去杠杆加速了这一进程，这是中国房地产业走向成熟的必然过程。近期，越来越多的上市房地产公司，迫于资金压力出售资产，这将进一步促进行业强者恒强大趋势的形成。Wind数据显示，截止2017年三季报，A股136家房企中有36家资产负债率超过80%红线，占比接近26.5%。此外，剔除预收账款后的资产负债率超过70%的有51家，占比超过37.5%。

　　行业集中度的提升，将让更多中小房地产企业在战略上向细分领域特色化运营发展，这也是未来房地产行业需要政策和资金支持的领域。以旅游地产、养老地产、特色小镇、美丽乡村等为代表的个性化房地产潜在市场，最终将改变中国“千城一面”的建筑尴尬，需要地方政府在区域发展规划中巧用金融工具，在尊重市场的基础上多样化吸引各类资本。

　　再次，房地产行业的长效机制，最终要依靠房地产企业现代公司治理制度保障，需要国有资本权责明晰。房地产行业的长治久安需要行业内每个企业的长期良性发展。2017年底，万科的股权争端终于尘埃落定，其实质就是房地产龙头企业现代企业制度的建立过程，是股东大会、董事会和管理层捋顺关系的博弈。

　　无论是全国性的行业龙头、还是细分领域的中小地产企业，无论是国有房地产企业、还是家族所有的地产商，行业发展规律需要传统上“一言堂”的管理层从心底尊重股东、尊重资本市场，最终实现企业所有权人和职业经理人的双赢。中国特色社会主义市场经济体系，离不开现代企业制度下的房地产行业长效机制，离不开国有资本的混合所有制改革。

　　近期，很多央企资本和资产的整合陡然加速。对于很多主业清晰的实业央企，改制增效必然带来“主业发展促进周边土地增值”的现代经济模式，混合所有制改革涉及到与产业相关的周边房地产开发利益最大化，需要在资本层面以市场化方式解决。

　　归根到底，无论哪个国家，房地产及其上下游产业都是现代经济的重要支柱，需要健康发展，现代金融业则是行业长效机制的保障。通过多管齐下控制央企参与市场化房地产的道德风险、避免不公平的竞争优势，都是为了破除房地产细分领域的行业壁垒。推而广之，不仅仅是房地产行业，2018年中国的供给侧改革，也要在2017年“三去一降一补”的基础上，力求通过“破壁垒”带来经济新增长点，通过建立现代企业制度和资本市场，助力经济改革“稳中有进”的大目标。