住房租赁市场或将率先受益 政府将不再是居住用地唯一提供者

　　抑制房价快速上涨，与短期的金融调控手段相比，土地供给方式的改变才是中长期调控的重中之重。在近日召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长姜大明表示，将深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

　　业内人士认为，高房价的一个原因在于政府是居住用地唯一提供者，造成土地资源稀缺。在土地市场引入多个主体，将有利于健全房地产调控长效机制。

　　很长一段时间以来，我国住宅土地来源单一，国有土地招拍挂出让是开发商获得住宅土地的最主要渠道。苏宁金融研究院特约研究员江瀚告诉经济日报记者，长期以来，我国居住用地供给者只有政府，一方面，市场上土地需求有些供不应求；另一方面，农村土地却难以流转，难以形成规模经济，土地利用效率不高。

　　长期的土地供给稀缺，造成了住房供应的短缺，房价随之上涨。数据显示，2016年，北京、上海土地供应完成计划的比例仅为20%左右，这也成为2017年两地房价上涨的重要原因。

　　财经评论员马光远认为，新的土地举措的落实，意味着我国土地供应将出现实质性变化，政府作为居住用地唯一供应者的历史将逐渐终结，这对房地产市场的格局以及房价未来的走势必然产生实质性影响。

　　政府放开土地供应，是不是意味着楼市将在短期内出现翻天覆地的变化？易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从土地市场的用地来源看，主要包括国有用地和集体用地，在住宅市场的用地方面，将会逐渐放开集体建设用地，“但是必须注意，当前在居住用地的放开方面，其实只有租赁市场才有机会，其他领域不太可能一次性放开。而且，真正对此类集体建设用地适度放宽政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城边村”。

　　在此背景下，目前颇受关注的租赁市场将可能成为最先收到土地红利的市场，一些邻近城市的城中村、城市近郊农村将有可能最先受益。

　　记者注意到，全国国土资源工作会议还提到，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。严跃进表示，很多国有企业用地的工业用地当前需要积极转性，过去很少会提及做住宅用地，但也不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下，会对此类存量用地积极盘活，所以实际上有助于土地用地制度的灵活，同时为“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”四元产品线提供更有保障的用地。

　　缓解城市土地供应困局，农村土地是一大有生力量。姜大明表示，2018年我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

　　“从‘三权分置’这个说法看，宅基地的土地所有权不变，在此基础之上，农村土地可以随着城市化的发展放活宅基地的使用权，从而形成更多元的房地产供给。”在江瀚看来，这对保障房地产供给，提升房地产市场“房住不炒”理念，确保房地产供应有更多意义。

　　长租公寓近年来飞速发展，北京、上海等多个城市加快租赁土地供应，住房租赁市场欣欣向荣。据专家介绍，未来全国将有30%的人通过租赁来实现住有所居，租房也能够成为体面的生活方式。长租若要更上一层楼，则需在政策上为一些土地松绑，同时配套相应的政策和金融服务，增加企业信心，解决租客支付能力有限的问题。另外还要兜住底，不让质量“跌跤”，保护承租人权益，政府更要建好“跑道”。

　　在市场需求和支持政策的双双助推之下，我国租赁市场和租赁机构进入了快速发展轨道，机构化租赁的代表——长租公寓由此也成为业界关注的焦点。中央经济工作会议也提出，“要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

　　（房掌柜整理来自人民日报、经济日报）