2017年广州楼市大不同：土地成交创新高但溢价走低

　　2017年的广州楼市，与往年有所不同。

　　在包括限购、限价、限售、限贷及金融和供给侧方面的调控背景下，去年广州住宅市场供需急跌，价格升幅受到抑制；商业地产市场的各类成交却尤其活跃。

　　戴德梁行华中区董事总经理黎庆文指出，2017年的广州资本市场出现一个里程碑事件，即有两栋零售商业实现了资本退出，这也为接下来商业地产市场发展带来更多想象空间。

　　住宅供需急跌，土地低溢价为主

　　戴德梁行统计发现，2017年广州一手商品住宅供应面积814.6万平方米，比2016年减少18.1%；成交面积录得976.8万平方米，同比下跌31.0%。价格也受到抑制，全年销售均价16489元/平方米，同比降低0.8%。

　　外围区域成为住宅新增供应和成交主力。中心城区全年成交面积占全市成交总面积的9.5%，同比下降8.3个百分点，其中越秀、荔湾和白云成交同比降幅均在70%左右。增城区继续成为成交大户，全年成交面积占全市成交总面积的28.6%。

　　这也反映出广州中心城区楼市正进入存量时代。据该机构统计，2017年前10月，中心城区二手住宅成交量在住宅成交总量中占比超八成，受成交区域分布的影响，二手房均价稳步超越一手房。

　　戴德梁行华中区研究部主管缪舒怡表示，至2017年末，广州全市可售库存744.4万平方米，去化周期10.9个月，较去年同期延长5.2个月，总体维持在健康水平。

　　戴德梁行认为，2018年短期调控与长效机制将深入并行，调控基调将继续维持目前水平，差别化调控将逐步建立完善。在各项政策叠加下，观望情绪在供需两侧持续，预计成交总量和成交均价将继续承压。尽管调控从严，但短期内居民购房观念仍未转换，且租赁住房市场有待完善，购房需求仍然旺盛，供不应求趋势将持续。

　　而在供应端——土地市场，去年成交额虽创下历史新高，但总体溢价率并不高。

　　据戴德梁行统计，2017年广州土地推出及成交面积迎来近五年的新高峰，共成交199宗、1,086.8万平方米，土地成交面积同比攀升79.6%；成交金额同比上涨66.2%达1,216.6亿元。

　　在成交规则上，竞地价、配建、自持及摇号等规定之外，定向出让、定向引资等也频繁出现，这导致低溢价率甚至底价成交成主要趋势。数据显示，2017年住宅用地平均溢价率同比下降39.5个百分点至12.2%，商办用地平均溢价率同比下降7.1个百分点至0.3%。

　　产业落位政策下，工业用地仍旧占广州土地供应过半面积；住宅用地成交面积同比上涨6.5%，但所占比重由2016年的39.4%降至23.4%。外围区域成交面积占全市的91.2%，增城区在土地市场也是“成交大户”，成交面积同比上升104.8%至312.4万平方米，占全市的28.7%。

　　值得注意的是，广州土地出让在去年并未达计划。戴德梁行指出，参考《广州市2017年建设用地供应计划》及《广州市2017-2021住宅用地供应计划》，2017年广州住宅用地实际推出面积低于计划，未来住宅用地供应或将继续加大。而根据规划，2017-2021年租赁住房用地供应将占住宅用地供应的25.8%，且优先安排租赁住房用地。戴德梁行预测，在土地市场供给侧改革持续深化的大背景下，土地出让条件将更为严苛，引入总部型企业、高新技术产业等出让条件将成为常态。

　　商业成交活跃，实现资本退出

　　在商业地产市场，2017年广州大宗交易金额创下近五年新高， 更重要的是，同时发生了两件实体零售易主事件，其买卖双方均为资产管理机构。

　　这被黎庆文看做是广州资本市场里程碑的一年。“这不是数字问题，而是专业基金公司实现了退出的问题。西城都荟、乐峰广场两个成交案例，都是基金公司实现资本退出。这对未来全球资金来到广州投资，都种下了信心。”

　　据黎庆文解释，决定资产管理机构是否有意愿介入一宗大宗交易的关键前提之一，即是否能够退出，这是资本运作的规则。

　　西城都荟的案例要追溯到2017年4月9日，领展房地产投资信托基金以40.65亿元人民币交易额从基汇资本手中买下该购物中心全部权益，这成为华南地区近年来最大宗购物中心交易。乐峰广场的交易则发生在近期，11月28日，凯德置地宣布以33.6亿元人民币收购乐峰广场所有股权，接棒保德信房地产基金公司成为新业主及运营方。

　　戴德梁行提供的数据显示，据不完全统计，2017年国内一线城市房地产行业并购案超过200宗，涉及金额已超过2100亿元人民币。 虽然上海仍是其中交易最为活跃的城市，但广州的交易占比在去年也大幅提升。

　　究其原因，戴德梁行华中区投资及顾问服务部主管苏俭婷表示，这主要是受“3·30”政策影响，极大限制了个人购买商用物业的权限，这也导致开发商在2017年大力推动商用物业整售和各类资产证券化创新，同时，整售对日后的管理和销售回款也很有好处。

　　苏俭婷向21世纪经济报道记者介绍道，2016年保险类资本在广州商用物业市场表现活跃，但更多是出于自用考虑；2017年则体现在基金类资管机构的活跃度上，外资也比前几年更活跃。她指出，领展和凯德去年的大额收购，也反映出外资想在广州市场占领一定份额的意愿。

　　缪舒怡则表示，广州零售商业在2016年底便已现回暖趋势，这在2017年得到进一步呈现。2017年前三季度，广州实现社会消费品零售总额6,888.9亿元，增长8.4%，虽与其他一线城市一样，增速低于全国平均，但同时限额以上网上商店零售额增速放缓、录得17.6%。

　　从全市表现来看，零售市场版图正逐步从核心商圈向外围拓展，依托交通枢纽、居住人口、商务活动而聚集的新兴商圈已初具规模。得益于积极的业态升级调整，广州核心商圈优质购物中心首层平均租金录得每月每平方米824元，环比增长1.9%。

　　在大宗交易更为集中的写字楼领域，广州2017年甲级写字楼处于短暂的供应回落期，这令年末空置率同比下降6.3百分点，也使写字楼租赁业务步入业主方市场。

　　需求活跃和有限的供应推动租金稳步上扬。戴德梁行统计，至2017年末，广州核心商圈甲级写字楼市场平均租金录得每平方米每月181.3元，较2016年末上升7.4%。

　　该机构预计，2018年将有约64.2万平方米新增供应进入市场，全部位于珠江新城和琶洲商务区。随着珠江新城新增供应逐步进入尾声，琶洲、金融城接棒，“一江三带”商务区格局将逐步形成。预计市场需求仍将保持活跃，2018年广州甲级写字楼市场空置率保持平稳，租金则有稳健的上涨空间。

　　（房掌柜整理来自21世纪经济报道、广州中原研究发展部）