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马光远:楼市松绑释放什么信号 套路和把式没变过

广州房地产网-房掌柜 2018-01-11 09:29:41来源:房掌柜 整理
[摘要]每一次调控即将见效的时候,地方政府都会有各种名义放松调控,要么是直接出台放松的政策试探舆情,要么在执行上睁一眼闭一眼,套路和把式基本没有变过。...

  每一次调控即将见效的时候,地方政府都会有各种名义放松调控,要么是直接出台放松的政策试探舆情,要么在执行上睁一眼闭一眼,套路和把式基本没有变过。

  本轮房地产调控肯定会虎头蛇尾的一个重要原因不是政策不严厉,而是过于严厉,而且违背市场的基本规律,是不可能持续的。

  包括热点城市的大面积政策的松绑至少要到今年三季度以后。不管多么放荡的政策,这都是必须坚持的时间底线。

  周末关于一些城市放松楼市调控的信息不绝于耳,有人说是误读,有人说真的放松了。媒体不断找我解读,说实话,我根本无需对每个城市的政策咬文嚼字,也知道,政策究竟发生了什么变化。

  我在过去曾经讲过,中国房地产政策最大的问题不是政策有没有用,而是政策从来都没有坚持过。从中国房地产政策的历史轨迹看,房地产调控政策很少超过两年的,这是一个基本的事实。所以,每一次调控即将见效的时候,地方政府都会有各种名义放松调控,要么是直接出台放松的政策试探舆情,要么在执行上睁一眼闭一眼,套路和把式基本没有变过。所以,当我看到有人很认真地咬文嚼字对每个城市的政策进行解读的时候,我觉得既可爱又可悲。文字的真实意思其实是次要的,更重要的是,在这个时候放出一些信号,究竟想传递什么样的信息,这才是最重要的。

  所以,我首先要表达的是,并不存在对房地产政策放松的误读。起码从目前传出绯闻的一些城市看,的确实实在在放松了调控,这和语文水平没有任何关系。比如兰州(说实话,我们兰州能捞到出名的机会真的不多,所以我不愿意出来泼冷水人为降低热度),本轮放松调控的始作俑者。尽管媒体不断地解释,兰州并没有明显的放松,只是把去年8月“加强版调控”取消了,调控基本回抽到了去年4月时的力度。还有人说,兰州只是取消了西固区、九州开发区、高坪等偏远区域的住房限购政策,核心区域并没有放松。可是,不管如何,放松的确是事实啊。而且,在我看来,兰州核心区域和偏远区域的区别并不是很大。至于南京、武汉、郑州等地的招募人才的买房政策,实质上也是一种放松,这是事实。

  放松就是放松,这是事实。但不承认放松的事实,这也是过去每一次房地产调控博弈到最关键时刻的特点。过去也是这样,一些城市一方面绞尽脑汁为调控松绑,另一方面,如果舆情反应很大,则想方设法解释并非松绑。这也是过去的老游戏了。我其实一点都不奇怪。面对2017年很多城市在严厉的调控之后,市场迅速降温的事实,对房地产依旧过度依赖的地方政府肯定会想办法为调控松绑。在去年的时候,有媒体还斩钉截铁地认为,本轮房地产调控不会虎头蛇尾,我则明确表示,肯定会 “虎头蛇尾”。在我看来,本轮房地产调控肯定会虎头蛇尾的一个重要原因不是政策不严厉,而是过于严厉,而且违背市场的基本规律,是不可能持续的。

  比如,本轮以限购、限售、限价、限贷、限离为特征的调控政策,目的性非常明显,就是短期让市场降温。而且我过去一直强调,这些政策如果坚持,一定会影响市场的预期,一定会让房地产降温。我在2016年预判2017年房地产要变天就是基于这种逻辑。比如限价政策,一些城市,不管土地价格,却规定新房销售价格不能超过2016年10月份的价格,导致一手房和二手房价格剪刀差很大,开发商为了规避政策,要么不开盘,要么通过各种名目收取装修费、车位费、茶水费等费用。一些城市,开发商执行限价的结果,是二手房和新房价格的倒挂,导致出现疯狂的抢房局面。但是,这些严厉的调控,只是让市场冷冻,如果时间长一点,对市场的影响就会很大,市场必然出现暴跌的行情。但暴跌是任何一方不愿意看到的,所以一点效果显现,就会尝试放松调控。

  为什么民众对于房地产政策的细微变化,总是会引发很大的反响。这就又回到我讲的“塔西佗陷阱”:那就是,中国的房地产政策无论如何表态,无论政策如何严厉,无论房价多高,大家集体行动的逻辑就是——不再相信政策会坚持,也不再相信政策真的抑制房价。这种对政策一致投不信任票的“集体行动的逻辑”背后,折射的是政策屡屡无效,长效机制又处于真空状态下,买房者无奈又悲壮的选择。1998年以来,我们几乎每年都出台大量的房地产调控政策:房价快速涨的时候抑制,房价要掉的时候立即出手救,面多了加水,水多了加面。我从来没有见过哪一个产业像房地产一样,年年吃药,一会春药,一会打胎药,扫黄也没有像房地产市场的调控如此热衷和频繁!这样做的结果,就是政策的信誉荡然无存。

  当然,对于包括兰州在内的一些城市半推半就羞答答的松绑,我早已经习惯,但是,我认为,包括热点城市的大面积政策的松绑至少要到今年三季度以后。不管多么放荡的政策,这都是必须坚持的时间底线。所以,现在是一些无关紧要的城市的尝试,以后会看到更多的城市的加入。政策迟早会放松,意味着目前的调控政策本身的公信力仍然很脆弱,调控的边际效应已经发挥殆尽。要让中国房地产市场健康,绝非几句漂亮的口号或者坚决的表态能够解决的。我们需要真正认识房地产的基本规律,并扎扎实实去构建一个真正稳定预期的政策体系,否则,很难跳出 “俯卧撑”的怪圈。

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责任编辑:陈淋运

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