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2018年广州楼市政策总体维稳 成交或现价稳量升

广州房地产网-房掌柜 2018-01-11 08:53:14来源:房掌柜 黄颖
[摘要]2018年,广州楼市何去何从...

  【编者按】在“房子是用来住的、不是用来炒的”的楼市调控目标下,2017年,广州上半年先后采取“限购、限贷、限售、限商”等多重政策进行调控;下半年积极发展住房租赁市场;同时,广州住房信贷亦一路收紧。“跌宕起伏”过后,目前广州楼市无论是政策环境,还是房价均处于一个较为稳定的阶段。房掌柜2017年广州楼市总结主题策划《倒带·2017》,带你倒带时光,回看2017年楼市点点滴滴。

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  2017年,对于房地产行业来说,是极不平常的的一年。这一年,宏观调控层层加码、行业竞争加剧、库存全面消化、租赁市场走红……这让不少人内心充满彷徨、忐忑,对后续房地产市场发展充满好奇。

  据房掌柜监控阳光家缘统计数据显示,2017年广州一手住宅网签成交89859套,同比下降30.04%,网签套数创下三年以来新低;网签面积达978.41万㎡,同比下降30.86%;网签均价为16451元/㎡,同比下跌了1.24%,这是2011年以来广州一手住宅网签均价的首次下跌,楼市调控效果可见一斑。

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  如今, 2017年已成过去式,2018年已到来。关于2018年的楼市基调,在2017年12月20日中央经济工作会议上,会议提出,要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

  接下来,广州楼市将何去何从?不如来看看专家们的看法。2018年广州房地产市场趋势如何?置业方向在哪?楼市调控是否会持续加码?几时买房是好时机?……这一系列的问题,将在下文中逐一找到答案。

2018年广州房地产市场趋势判断 

  资深地产人黎文江——

  成交量:预计2018年一手住宅网签量将900万㎡左右。

  供应量:2018年广州一手住宅新增供应量,东部(黄埔、增城)同比2017年减少,其他区域增加。预计2018年广州市新增货量里,超过2成来自42个高地价项目,中心区50% 新增货量在六大开发商手中,

  房价:近两年新开通的数条地铁线路,对广州外围区域沿线板块房价支撑强劲。不少知名企业2018年将进驻外围区域板块,新增的大批产业人口陆续进入,对外围区域住宅需求及房价,形成持续支撑。

  方圆地产首席市场分析师邓浩志——

  成交量:上涨、平稳两种市场交替出现。很多人认为2018年楼市会是“小年”,但这只是相对2017年而言。实际上,中国楼市规模仍在上升通道,基本是上涨、平稳两种市场交替出现。“差”只是相对的。况且,还有“以价换量”这招可使。

  房价:总体稳中有跌。跌的原因不是供求矛盾从根本上发生了改变,是部分房企资金链扛不住了,只能以价换量。至于如何做到高涨市场卖房,调整周期买地?那些2016年在土地市场猛攻的部分民营房企就很难做到了,而资产负债率很低的国有大房企则已经开始逆周期进行土地储备了。所以说,业内没人会真的看跌大城市房价的!

  广州中原地产项目部总经理黄韬——

  “330新政”后,广州楼市已经经历了“量跌价稳、量价齐跌”的阶段,预计2018年农历前后,“量跌齐跌”趋势会更为明显,随后保持价稳量升的趋势。

  克而瑞广州区域首席分析师肖文晓——

  预计2018年广州楼市走势将延续2017年三、四季度的成交水平,呈现出“量平价平”态势。

  广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文——

  2018年,政府决心构建房地产的长效机制,房地产市场的规则正在改变,住宅的投资需求将被进一步抑制;租赁性住房市场将迎来发展的春天;产城融合成为主流,产业地产的物业价值将提升;农村集体建设用地的空间将进一步拓宽;城市更新将迎来里程碑式的新一年。

2018年广州楼市政策新动向

  资深地产人黎文江——

  限购、限贷等调控政策及市场监管措施,2018年难以退出,广州市房价继续持稳。

  方圆地产首席市场分析师邓浩志——

  不会有大的变化。一方面,经过过去的四轮调控,市场预期已很难随便被引导,所以房价上涨的压力仍在,政策不会随便放松。另一方面,房地产是最重要的经济引擎和税收来源,撇开地产谈增长不是耍流氓就是科幻。因此,政策也不该进一步压得太狠。既然2017下半年楼市已稳定,管理层的重点或会有所转移。

  广州中原地产项目部总经理黄韬——

  广州楼市政策环境会继续保持在稳定状态,这种政策的稳定性对于广州楼市来说是相当重要的,而且对广州未来楼市发展的稳定有促进作用。

  克而瑞广州区域首席分析师肖文晓——

  整体依旧趋紧,松绑的可能性不大。但这也并不意味着毫无松动,预计到2018年3月,随着楼市调控的深入,房价逐步稳定,在房地产金融信贷方面,针对首套房或合理性改善型住房的房贷需求支持力度有望加大。

2018年广州楼市置业方向

  资深地产人黎文江——

  1、2018年投资置业向南看:随着粤港澳大湾区规划密锣紧鼓践行,以及广州东部(增城、萝岗)地区房价涨势高于预期,并且2018年广州东部一手住宅供应比2017年锐减。因此,原来预判2019年到南部(南沙)置业的建议,需提早在2018年摆上置业日程。为此,建议南沙土地出让思路,要更倾向于定向出让给有利于南沙发展的大型企业,以便增加大量产业人口,带旺南沙楼市。

  2、中心城区改善型需求置业: 建议关注荔湾、海珠二个老城区所属白鹅潭经济圈内的广钢板块和广纸板块。第十三个五年计划内,轨道网络交通使广佛同城有了实质性发展,广佛交界的地区将成为大广佛的中央位置,鹅潭水域的住宅将左右逢源,广佛两地优势尽享。

  3、首次置业者:建议考虑中心城区二手房,以及外围城区己规划或正在施工的地铁沿线站点区域的住宅小区。

  4、2018年豪宅市场主战场在云山:以龙湖,华远,佳兆业,新天等四杰为代表的云山豪宅,厉兵秣马挑战珠水中岸的珠江新城、琶洲豪宅,以及珠水西岸鹅潭水域内珠光御景壹号等为代表的豪宅,2018年云山与珠水豪宅大战一触即发。

  方圆地产首席市场分析师邓浩志——

  2018年市场没有太大的机会,对于投资者而言,需谨慎应对,部分区域上涨过快的可能有回调的压力。对于刚需买家而言,还是可以考虑出手,中长期看房价——大城市的房价,还是向上的。个人推荐核心城区抗跌性强,没有太多的下跌空间,未来的升值潜力也比较大,实用性也比较高。

  外围区域,可以重点关注南沙、增城,这两个区域,如果是降价或者优惠幅度比较大的楼盘,可以考虑出手做投资。

  广州中原地产项目部总经理黄韬——

  2018年整体市场都可能保持稳定,但也相对艰难。广州东部和南部这两个区相对来说比较成熟,各个方面的发展比较平衡,发展速度,基础措施,以及配套都比较容易发力,相对来说在艰难的大环境下入手楼市,这两个区会有比较大的机会。

  克而瑞广州区域首席分析师肖文晓——

  就2017年广州一手住宅成交的数据来看,增城、黄埔两区成交量占据全市总成交量近半壁江山。2018年买房,购房者可重点关注增城、黄埔、花都等区域。

  黄埔:多家500强企业进驻、产业发展人流和经济力的作用加持、地铁拉近黄埔区与市区的距离,并助推企业需求和物业升值……

  增城:楼价亲民、交通产业利好(2017年年底,广州地铁13号线今天正式开通,增城自此迈入地铁时代)、新货供应量大……

  花都:全市11区中,花都房价仅高于从化区。随着地铁9号线的开通,花都与市区的距离拉近,区域房价洼地优势将得以进一步体现。

2018年,几时买房是好时机?

  方圆地产首席市场分析师邓浩志——

  2018会有许多好的入场时机,没有“抄底”一说,好房靠淘。刚需族需始终坚持“能买就买”的原则,有钱有优势,不出手啥都不是。

  广州中原地产项目部总经理黄韬——

  对于普通购房者来说,买房仍然是你有实用、居住需求的话就买。从广州以往经验来看,五月和十月份会是购房的好时机,因为这两个月都是发展商加大促销和加大推货的时间。

  克而瑞广州区域首席分析师肖文晓——

  2017年年底,住建部提出2018年将针对各类需求对房地产市场实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。肖文晓认为,在此大背景下,按照一年调控周期来算,预计到2018年3月,房地产金融信贷有可能会对首套房贷或合理性改善住房需求做相应的倾斜。再加上在延续原有楼市政策力度的情况下,预计2018年开春后,很多开发商依旧会选择“平价出货”或“以价换量”,届时也会给众购房者带来不少新的选择。因此,可以预见,2018年3月份前后,会是刚需买房的较好时机,往后则需要根据政策方向变化而定。

  不过,正如“房子是用来住的,不是用来炒的”,如果购房者个人有实际的购房居住需求,也许任何一个时机都是正确的时机。

  看完众地产专家的看法,想必大家对2018年广州楼市走向已是心中有数。不过对于众多房企来说,他们又是怎样看待2018年的整体楼市呢?


房企大咖谈2018年楼市 


  万科郁亮:2018年是房地产市场的“小年”

  作为中国房地产行业中的标杆性企业,万科的影响力不言而喻。万科对于楼市的看法也被不少人奉为洞悉行业走向的宝典。在2017年11月7日万科月度经营数据电话会议上,万科不仅披露了自身的经营数据,还对2018年的房地产市场做了分析判断,初步结论是预计2018年将是房地产市场的小年!

  具体核心观点如下:

  1、明年调控政策放松的可能性很小。

  2、明年房地产销售可能会出现整体性的下降,销售面积和销售金额双降。

  3、不同城市分化会很明显,一二线城市房价难以上升,因为经过2016年的大涨,市场本身承接力弱化,加上政策调控,增长会有限。但是继续下调的风险也不存在,因为调整从2016年第四季度就开始了,持续很久了。

  4、三四线城市也要分开看,在环一线城市周边的三四线城市,会比较稳定。但基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市,会降价。

  恒大许家印:房地产业对恒大来说永远是朝阳产业

  2014年,中国楼市下行,大部分房企对未来表示悲观,而恒大则在一二线城市加速够地步伐,这一果断的决定,让恒大在未来的两年后收获颇丰,不仅坐上国内房企第一把交椅,而且还为恒大未来的发展提供了充分的土地储备。

  在许家印看来,不论市场怎么变化,“房地产业对恒大来说永远是朝阳产业”。原因很简单,房地产形势好的时候,可以多销售房产,获得更多的现金流,以便壮大自己;而房地产形势差的时候,可以多囤积些廉价土地,兼并些中小房企,以便未来能够更好的发展自己。

  融创孙宏斌:2018年会比2017年好一点

  2018年会比2017年好一点。政策不会变,会稍微放松一点,很多的城市已经挺难受的了,现有的政策基调下可能稍微松一点,价格会稍微松一点。

  【结语】综合各大专家及房企大佬们的观点,总的来说,展望2018年广州楼市,在政策上,将继续保持稳定状态,坚持实施限购、限贷等调控政策及市场监管措施;在成交上,也将继续持稳,有望保持价稳量升的趋势。对于购房者而言,如有实际性购房需求,可考虑广州东部、南部两区,若遇上部分降价或者优惠幅度比较大的楼盘,不妨能买就买。


  延伸阅读——

  新政频出 纷繁复杂!严控之下2017年广州楼市回稳

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  2017年广州住宅用地仅完成年度计划57% 专家:明年土地价值会更高

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  一手住宅网签不足9万套!2017年广州楼市整体回归理性

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  “限字诀”+“租购并举” 2017年广州楼市调控大戏落幕

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  2017年广州房企期末成绩单:保利重夺冠 万科碧桂园亚季军

  http://gz.fzg360.com/news/201801/604401_1.html

  2017年楼市10大关键词出炉!3分钟读懂广州楼市

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  广州新晋十大热门板块出炉!2018年增城南沙或大热

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  荣耀终归这里!2017年广州卖得最火、最多的楼盘你猜是谁?

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  致2017:一样的楼市 不一样的人生

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  2018年广州楼市政策总体维稳 成交或现价稳量升

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  全市共162盘推新!2018年广州新盘新货全在这

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责任编辑:黄颖

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