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叶檀:房地产市场发生根本变化 兰州负债率太高

广州房地产网-房掌柜 2018-01-10 09:11:05来源:叶檀财经 叶檀
[摘要]房地产调控放松了?表面上,没有。...

  房地产调控放松了?表面上,没有。

  对兰州、合肥放松调控的解读,似乎是误读。这不叫放松调控,这叫一城一策,不许一刀切,住建部会议通过了的,中新社发了评论,新华社的文章做了背书,连中证也表示,这是调控的精细化,而不是放松。

  但传递给市场的信息,就是调控放松了,有些人载歌载舞。

  兰州为什么要站到风口浪尖?因为不得不站。

  1月5日晚上6点,兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》,对现行的房地产市场调控政策进行调整,采取“部分取消限购+部分增加限售”。

  取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。核心城区继续限购,但不再提供社保证明和纳税证明。

  要求对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内(含高新区、经济区、九州开发区,不包括高新区榆中园区)的住房实施限售,取得房产证三年以上不准出售。

  这当然是放松,只不过是有限度的放松,城市偏远的地方,就想买就买吧,核心城市限购,但是不再提供社保纳税证明了,放松了一大截。

  城市核心区域三年之内不准卖,相当于政府强行做多,封堵住兰州的房价三年内大跌的空间。等你三年后想卖,谁知道市场会变成什么样?

  兰州之所以要这么干,就是一条,维护房地产市场的稳定,发展兰州周边板块,兰州的地理位置有天然局限,黄河相隔,不拓展不行。

  而且,兰州负债率太高。

  根据2017年9月27日发布的国泰君安研报,地市级政府负债水平和债务风险,兰州、昆明、南宁、贵阳市负债率最高,兰州、南宁、昆明、贵阳和成都市偿债率最高。

  相对于地区综合实力,兰州、昆明、南宁负债率风险和偿债率风险值均最高。省会城市中,兰州、昆明、南京市的债务风险偏高,偿债保障压力相对较大。

  看看,地级市里面负债高离不开兰州,不卖地还有其他什么办法?这就是一根救命稻草,得紧紧抓住。

  土地要卖出去,起码房价不能跌,得稳定,还得上涨。

  根据搜狐焦点的数据,2017年,兰州土地总成交量13954.57亩,其中商服/商住用地4536亩,总成交量较2016年上涨约98.51%,其中商服/商住用地成交量较2016年上涨约37.96%。

  土地集中在周边板块,兰州新区、榆中县等板块土地成交量直线上升;主城区(城关区、七里河区)土地成交量较2016年大幅下降。正因为如此,土地总量大涨近一倍,土地成交总额134.58亿元,仅比去年上涨31.63%。

  如果周边板块发展不起来,房子卖不出去,会变成兰州最可怕的库存噩梦。别忘记这一轮上涨之前,兰州的房地产库存。

  兰州房价在涨。

  主城区交易活跃。2017年,兰州房地产市场活跃的在售新房共112盘(不含商业及写字楼),其中城关区38盘,七里河区22盘,安宁15盘,西固5盘,榆中19盘,新区7盘,其他地县6盘,在这些项目中2017年住宅价格最高的是鸿运润园珺墅28000元/㎡(别墅),普通住宅最高的均价也达到了18600元/㎡(亚太万佳润泽园)。

  2017年新建商品房销售价格,主城区涨得最快,城关涨幅较高,2017年房价涨幅最高达4100元/㎡;涨幅较低以新区、榆中为例,涨幅平均保持在200-400元/㎡左右,有少数楼盘向下调价。

  房地产生产、库存量大的地区,必须放开限购,不然,这两年拍出去的周边土地怎么办,这样下去迟早要出事。

  截止2017年12月31日,兰州三县六区获得预售证的新增商品房供应面积为753.56万平米,已售182.05万平,2017年新增商品房供应面积库存为571.51万平米,当年去化率24.16%。

  虽然兰州房价上涨,但在调控的压力下,去化率不算太高。兰州放松调控,就是为了保持兰州房地产市场稳定,保证兰州债务不崩盘,给兰州经济发展腾出一点空间。

  如果上头不同意,估计兰州也不敢大张旗鼓地一城一策,库存高、债务高的城市,是可以学兰州的。

  合肥为什么要放松呢?

  有意思的是,合肥没有发布正式消息,而是以回复市民的方式,悄悄做出调整,可见合肥政府有多么胆战心惊。

  1月3日,合肥国土局回复市民房价过高的问题,指出房企定价是市场行为,企业自住定价,政府无权决定。

  从2016年11月开始,合肥对市辖区和长丰县、肥西县、肥东县范围内的居住用地(含商住用地)实行“限房价、限地价”的土地拍卖方式,要求竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。具体由物价部门会同房地产管理部门负责监督落实。但在2016年11月之前出让的居住用地(含商住用地)没有此项规定。

  潜台词很清楚,2016年11月是个门槛,从那个时候开始,合肥两限拍卖土地,在11月之前拍到地王的,房价政府不管,很有可能会上升。否则,拍地的开发商就算掉进了合肥的大坑里。

  合肥政府被谈得头大,比较谨慎,一直在观望。

  他们现在有点儿动作,是因为有后手。未来合肥将有12140套低价安置房入市,完全可以对冲合肥高价盘,保持合肥房价维持在11000元/㎡的水平上不动摇,用储备的低价盘为高价盘做掩护。所以,我们现在不大用一手房数据,造起来太容易。

  其他二线城市政府,早就以发展的名义,开始了人才争夺战,房地产市场变相松动。

  南京、武汉、郑州、西安、成都、重庆、长沙、济南、青岛、东莞、昆山,基本上,35岁以下本科学历可落户不限购。

  北京、上海被控制,人才总要有个入口,上面这些城市是中国新的经济脊梁,也是新入口城市。

  就是房地产转移到二线城市的明显特征,高负债,经济发展快,大学生流入多,面积迅速扩张,房地产被允许一城一策。

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责任编辑:陈淋运

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