2018年土地市场平淡开局 低地价成交成主流

　　年初土地市场的“平淡”局面，与2017年末的情况一脉相承，主要表现为供应充足、成交冷淡。短短4天内就出现至少3宗流拍案例，其频率已高于去年。今年将迎来楼市“小年”已经成为共识，由于预感到可能到来的降温，企业对土地的预期也在下降。

　　1月4日，北京土地交易市场成交了3宗住宅用地，土地面积约18公顷，建筑规模约27万平方米，均采用“限房价、竞地价”的交易方式。3宗地分别位于丰台、朝阳、密云，总起拍价达82.24亿元。

　　尽管参与现场竞拍的房企超过20家，但是真正举牌的房企并不多。整个竞拍过程1个小时就结束了，总成交金额达到97.175亿元。

　　这三宗用地中，有两宗在城六区。丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目二期（第七宗）NY-001等地块R2二类居住用地、A33基础教育用地, 土地面积约2.2公顷，总建筑规模约4.2万平方米。该宗地居住建筑规模均建设普通商品住房，销售均价不超过61881/平方米，最高销售单价不得超过64975元/平方米，该宗地居住建筑规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。最终中国电建地产集团有限公司以16.75亿元竞得，溢价率为24%，成交楼面价为40164元/平方米。

　　有分析认为，这也奠定了2018年土地市场的总基调。快节奏、低溢价将成为土地市场的主要特征。和2017年类似，“地王”将很难出现在土地市场。

　　这其中有土地出让规则调整的结果。实施最高限价、竞拍配建保障房等要求，几乎成为各地土地出让中的固定条款。这些相对苛刻的要求，使得房企的态度愈发谨慎。

　　在经过去年的大量拿地后，房企的态度开始转变。有北京房企人士1月5日向21世纪经济报道记者反映，总部对于拿地资金的控制明显严格。这或许是出于维持资金链平衡的考量。

　　开年至少三宗流拍

　　进入2018年，各地的土地交易很快启动。但与去年末的情况类似，市场交易较为平淡，低价成交成为常态，流拍、流标现象则明显增加。

　　四川都江堰于1月2日出让15宗土地，当中住宅用地10宗，商业用地2宗，旅馆用地3宗，面积共约1234.75亩。其中的14宗地块以底价成交，另外一幅商用地块因故流拍。

　　同日，青岛网上拍卖出让高新区3宗地块，包括2宗商地和1宗宅地。均被青岛网信荣创创新置业有限公司以底价拿下。

　　1月3日，上海土地交易市场现场竞价出让3宗租赁住房用地，分别位于宝山、青浦和崇明三区。最终由深圳市中集产城集团发展有限公司以底价获得。

　　同日，在河南郑州市中原区土拍中，融创以3.7亿元摘得2宗城改宅地，总面积3.97万平方米。这两宗地块都设置了最高熔断价格，但成交价远低于熔断价。

　　1月4日，重庆市主城区出让2宗商住类地块。最终，两江新区地块被龙湖与平安联合体以总价8亿元、楼面地价11393元/平方米摘得，溢价率42.3%。这也是今年以来土地溢价率稍高的一宗土地。沙坪坝区地块则被中南置地以底价获得。

　　同在4日，长沙市新年首拍中，有2宗土地出现流拍。其中一宗为“限房价、竞地价”地块，另一宗为纯商业地块。

　　年初土地市场的“平淡”局面，与2017年末的情况一脉相承，主要表现为供应充足、成交冷淡。短短4天内就出现至少3宗流拍案例，其频率已高于去年。

　　中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，土地出让的条件越来越苛刻，使得房企拿地态度愈加谨慎。“与前几年相比，主要表现为三点：一是纯住宅地块减少，包含商业配套在内的综合地块增加；二是地价和房价都有所限制；三是配建保障房的规模增加，部分地块将竞拍保障房作为突破最高限价后的竞价方式。”

　　如北京的2宗土地就实施了“70/90政策”；深圳于近日推出的4宗土地中，有3宗要求全部自持。

　　张大伟认为，这些条款是作为土地调控的一部分而设置，但从土地运营角度，会明显影响到项目的盈利前景。因此，企业态度趋于谨慎也是意料之中。

　　“土地红利已经消失”

　　但房企考量的因素并不仅仅是出让条件。北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示，总部给予的拿地权限明显收紧。该房企参与了北京1月4日的土地拍卖，但未有斩获。

　　他认为，出于对北京楼市前景实际情况的综合考虑，这种谨慎可以理解。“北京市场的预售价格审批一直很严，项目开发节奏普遍偏慢。如果拿地价格过高，资金成本难以承受，项目的利润也会受到压缩。”

　　他还表示，北京市场的风险相对较大，企业大多是组团联合拿地。如果此时还敢于拿高价地的话，“几乎看不到盈利的可能”。

　　绿城中国总裁曹舟南近日在接受媒体采访时表示，在房地产黄金时代，土地款投入与销售货值之间产生的配比关系是1：3。如果是好地，配比关系是1：2。但如今北京有些地块的配比关系已经降至1：1.3或者1：1.4。

　　他指出，这意味着在地产黄金时代，10亿元买来的土地可产生30亿元销售货值的量，10亿元买来的优质地块可产生20亿元销售货值。如今在北京、深圳等城市，10亿元买的地只能产生13亿元左右销售货值，“土地红利已经消失”。

　　1月2日，泰禾宣布收购北京侨禧投资有限公司剩余51%股权，从而全盘接过旗下项目，该项目前身为华侨城于2015年初获得的83亿丰台“地王”。这一项目虽然赶上2016年的北京楼市“大年”，但仍然举步维艰，凸显出高价地项目的运营困境。

　　在经过2016年和2017年的销售高峰后，今年将迎来楼市“小年”已经成为共识。由于预感到可能到来的降温，企业对土地的预期也在下降。如郑州的2宗地块虽然设置了最高熔断价格，但最终的成交价都低于这一水平。

　　上述房企人士还表示，虽然去年以来的溢价率偏低，但这是土地底价普遍提高的结果，并造成房企拿地的实际成本并未下降。在这种情况下，项目的盈利空间会进一步被压缩。

　　上海易居研究院智库中心总监严跃进指出，大多数房企在2017年大量拿地，并使得负债提高。而根据此前的融资情况，房企在2018年和2019年将有大量贷款到期。因此，出于平衡资金的考虑，企业紧缩银根、谨慎拿地有其道理。

　　根据统计局的数据，由于2014年到2016年间，房企拿地面积始终保持负增长，加之2016年和2017年销售向好，大多数机构认为，库存大量消耗后，房企在2018年对土地的需求仍然较大。

　　但上述各种因素的影响，将使得今年的土地市场继续平淡。受访者普遍认为，2018年的土地交易热度可能低于2017年，低价成交可能继续成为主流，而流标、流拍现象将会增多。其中，房企越来越多地采用并购拿地，会使得土地招拍挂市场出现一定冷淡。

　　（房掌柜整理自21世纪经济观察、北京青年报、新京报）