2017年广州供地同比增55% 多渠道严控地价

　　2017年广州累计成交商住商服用地337.21万平方米，同比增加44.1%。其中，商住用地成交264.15万平方米，同比增加七成；商服用地成交73.9万平方米，同比下跌6%。

　　在《五年供地计划》的刺激下，土地供应呈现明显增加趋势，单就商住用地而言供应量比2015年高出12%，但需要指出的是今年宅地供地量与《5年供地计划》中提出的年平均每年475万㎡仍存在一定差距，由此可见"增加土地供应"的目标仍然任重道远。从统计数据中不难发现今年增加住宅地供应成为重中之重。

　　整体出让金额突破千亿

　　2017年广州商住商服用地累计出让金额1105.12亿（仅统计公开挂牌地块），比2016年总额增加86.2%。值得一提的是，住宅地出让增加“竞自持”环节，对地块配建面积、溢价严格控制，因此造成整体土地溢价率、配建面积均低于往年。土拍自持面积总高达11.9万平方米，未来将用于租赁住房建设。

　　在商住地块方面，广州2017年成交面积达264.15万平方米，同比上涨70%，成交量提升显著的背后体现出加大供应的决心。

　　中心区白云"撑起半边天" 外围区百花齐放

　　今年各区供应呈现"中心区白云支撑，外围区百花齐放"的情况。

　　中心老区(撇除黄埔萝岗)主要供地区为白云，其供应4宗旧改地共计17.91万㎡，占中心老区(撇除黄埔萝岗)66%的供应量;

　　综合国规委公布的编修公示与改造推进情况来看，未来白云仍将有大量旧改地可释出。

　　加上北部与花都相连的区域仍属于待开发区域，估计2-3年内白云仍将作为老区供地的主要来源;

　　另一方面，越秀、天河、荔湾三区今年住宅地零供应，由此可见中心老区用地紧缺，在广钢、牛奶厂等大规模旧改地出让完毕后，目前中心区供地主要以碎片式旧改地供应为主。

　　与中心区相比，今年外围各区均有一定量用地供应且亮点不少，如番禺供应思科智慧城一期地块，为全市首宗"产城结合"用地;

　　从化供应的江浦果场地块总占地面积达21.09万㎡，为该区撤市建区以来出让的最大宗用地。

　　黄埔萝岗今年商住、商服两类用地"均衡供应"，一方面住宅热门板块长岭居累计供应4宗共30.65万㎡商住用地;

　　科学城、知识城两大科技创新区供应9宗共计38.1万㎡商服用地，可见该区在引入人口、开拓产业两方面平衡发展。

　　而2017年"第一供地大区"则非增城莫属，该区共提供110.39万㎡商住用地以及4.2万㎡商服用地，该区年内推出如官湖车辆段用地(32.3万㎡)、永宁街长岗村5-7号地块(共26.7万㎡)、朱村凤岗村26-27号地块(22.4万㎡)等巨无霸地块，预计未来1-3年该区一手供应量将会维持较高水平。

　　系列措施控溢价抑地王

　　在全方位调控的大环境下，广州针对“控溢价”和“抑地王”出台了一系列措施，主要包括提高出让底价，增加出让条件以及定向销售群体。根据统计发现，除海珠区外各区起拍楼面价较往年均有明显提高，其中花都、增城两区尤为明显。

　　对于房企而言，由于土地起拍价提高、保证金缴交比例提高、出让条件较以往更加复杂等因素影响，预计未来土地出让竞争将更加集中在部分实力雄厚、开发经验、资源丰富的房企上。

　　“竞自持+出让租赁用地”响应租购并举

　　去年3月广州土拍正式加入“竞自持”环节，并要求竞自持部分作为租赁住房之用；9月，广州首宗纯租赁用地科学城KXC-K1-9用地出让，该地块日后租赁对象将定向为科学城企业员工。

　　业内认为，这一模式响应了“租购并举”政策。大面积自持将会引导房企对租赁、长租等经营模式进行探索，未来租赁市场将更加科学、合理，随着房价变化，未来对住房的需求或由购买转向租赁，将“倒逼”更加专业、规范的租赁产品面世，尤其对于目前长租公寓市场基本处于空白状态的家庭租赁部分，新出让的租赁自持用地有望在这一领域进行探索；另一方面，虽然竞自持表面上对高地价进行控制，但对于实际销售而言可售产品减少，拿地成本变化等因素，未来可售产品是否被“成本转嫁”将成为市场关注重点；此外，可售住宅入市面积减少意味着目前供不应求的情况仍有待解决。

　　开发商理性拿地

　　在“租购并举”“多主体供应”的新市场环境下，诸如长租公寓、城中村托管、项目综合运营等新领域正受到业界重视，其盈利空间亦逐渐明朗；与此同时，过往一段时间房企“重金拿地”导致产品售价过高市场少人问津、盈利空间窄、风险大等问题暴露。

　　市场环境变化促使去年房企拿地态度出现微妙变化，尤其下半年起拍价提高后，房企竞拍出价更加谨慎，整体溢价明显降低。

　　业内人士认为，一方面由于本地房企在广州的开发项目基本进入尾声，因此需要重新购置"面粉";

　　另一方面，今年出让地中部分地块存在大量需要协调的因素，包括与债权人、地块所属村、市政规划等，对于不熟悉广州市场情况的房企而言开发难度较大，而本地房企运作则相对有利。

　　在调控影响下，近年来势凶猛的“中字头”过江龙去年表现低调，以往“一掷千金”拿地的情况亦已不再。