丁祖昱：2018房地产十大预测

　　2018年刚刚启程，1月3日，易居企业集团CEO丁祖昱循例对中国的房地产市场进行十大预测。基于20年连贯的观察思考，丁祖昱从政策、市场及企业三大板块寻找房地产市场的未来脉络，并从十个方向的预测里解答这个问题。

　　1房地产税落地

　　根据财政部部长肖捷等相关政府领导的表态以及对趋势的综合判断分析，丁祖昱认为房地产税即将落地。房地产税有望成为长效机制的重要“构件”，2013年后持续“搁置”的房地产税可能将在2018年纳入立法议程，明确落地时间表;租赁市场建设较快的一二线城市，或将先一步试点通过房租征收房地产税等政策。

　　2限价不放松

　　“十九大”过后，国土部和住建部仍相继发文表态，将牢牢坚持“房子是用来住的”定位，实行分类调控、因城施策，建立房地产多元化供地机制。丁祖昱判断，调控政策仍将持续，尤其是一二线城市。

　　3成交总规模微降

　　预测政策不放松的前提下，丁祖昱判断2018年成交规模将有所走弱。2017年总成交面积是15亿、总成交金额是11.78万亿，预测2018年总的成交面积会达到13亿。丁祖昱认为16亿平方米可能是中国房地产的天花板。

　　2017年，一些重点城市的推货节奏已经放慢，预售证难题在上海、南京、天津、广州、武汉、长沙、重庆、杭州、北京及南宁等多个城市都有出现，在此情况下，购房需求被抑制和延后，下一年成交总规模便有微降的预期。

　　4看好的城市：杭州、海南、天津、上海、武汉、重庆

　　今年，丁祖昱选择的“值得期待”城市为杭州、海南、天津、上海、武汉、重庆。这五大城市在2017年的发布会中他其实就已有提及。彼时，杭州、天津及武汉被丁祖昱预测为“潜力巨大的新一线”;重庆则被预测为“迅速崛起的准一线”之一。海南的楼市已经蛰伏5年，未来可能有3-5年的发展空间;唯一的一线城市上海此前也曾被丁祖昱点评为全球最大的房地产市场。

　　5最具潜力的三线城市

　　三线城市政策总体相对宽松下，2017年，一些企业已经将三线城市作为布局选择。目前，也有业内认为，三四线城市在2018年大概率惯性上涨。丁祖昱也认为，三线中不乏具备潜力的城市，其中，无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、珠海、烟台、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、潮州、芜湖、徐州及唐山被他列为最具潜力的三线城市;判定的依据包括人口基础、经济水平、房地产成熟度、城市建设和通达性，以及共享经济等指标。

　　6租赁市场发展方向：以存量为主、以个人为主、以市场化运营企业为主

　　住房市场外，租赁市场及特色小镇是此次发布会中丁祖昱较为强调的两个板块。政策红利、租赁住宅人口基数的增长以及租赁用地大力度的供应都助推租赁市场站在“风口”，是2018年不应忽视的市场。2018年租赁市场的发展方向将以存量为主、以个人为主、以市场化运营企业为主。

　　7特色小镇大洗牌

　　租赁市场外，特色小镇2017年也为一哄而上的状况，近一年来，就有近两千个小镇被官方列入创建行列，不过当中仅有两成初见雏形，有近八成仍处于在建、签约乃至意向阶段。因此尽管此前绿地、华夏幸福、蓝城、碧桂园、时代地产、华侨城等企业布局了特色小镇，也在2017年成为特色小镇领域中“出镜率”较高的房企，2018年特色小镇将迎来洗牌。

　　8市场份额：TOP4：3万亿、TOP10：35%、TOP30：50%

　　房企的阵营就变得更加清晰。丁祖昱预测，2018年TOP4市场份额就将占去3万亿，TOP10市场份额占35%，TOP30市场份额占50%。

　　在克而瑞2017年房企销售排行中，TOP4碧桂园、万科、恒大及融创销售规模已达19490.7亿元。

　　9千亿阵营新进者

　　未来千亿规模将成为主流，在2018年会有更多千亿阵营新进者，包括阳光城、中南、雅居乐、富力、正荣、中梁、荣盛、远洋、融信、金科、蓝光及祥生都是千亿阵营的“预备军”。在克而瑞2017年房企销售排行中，阳光城、中南、正荣的年度销售都已达900亿以上;富力、雅居乐则至800亿以上;中梁、荣盛、远洋、融信在700亿之上;蓝光、金科在600亿以上;祥生则为接近600亿。

　　10大蓝筹：万科、碧桂园、恒大、融创、保利、中海、绿地、招商

　　万科、碧桂园、恒大、融创、保利、绿地、中海和招商则被丁祖昱列为八大蓝筹，其中碧桂园、万科、恒大2017年依旧稳坐前三位，销售金额分别为5500.1亿元、5239亿元及5139亿元。