2017年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200 16家破千亿

　　三、有一个机制，叫长效机制

　　十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。在“房住非炒”的政策总纲领下，未来几年，长效机制将逐渐推出，并彻底改变中国的房地产市场格局。

　　图：长效机制五大方面

　　2018年，长效机制将加速推进，其中长租公寓市场，将加速发展和走向成熟。

　　租购并举：

　　长租公寓获市场多主体推进，上升到战略新高度

　　在企业端，租赁已经成为不得不关注的新业务。碧桂园、万科、保利、龙湖、金地、招商、旭辉、远洋等房企均已布局长租公寓。

　　图：典型房企长租公寓发展目标

　　在金融端，市场快速发育的同时，金融创新也迅速跟上。资产证券化方面，2017年10月，保利租赁住房REITs获上交所审核通过，总规模50亿元。12月，招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过，发行规模60亿元。同月，旭辉领寓的民企首单储架式长租公寓类REITs规模达30亿元。银行信贷方面，建行和工行相继推出“按居贷”等住房租赁信贷支持，协助企业解决租赁市场的资金问题。

　　在城市端，政策已划定14个租赁试点城市，其中北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、佛山等城市已推出竞自持或全自持地块。十三五期间一线城市将新增供应租赁住房200余万套。

　　房地产行业关小窗，开大门。当前城市发展思路，已经从传统的造新城模式，转变为以旧改、租赁为代表的城市更新和升级。政府对企业的要求不再是单纯的开发销售，而是多业态运营。对于核心城市而言，长租公寓是搭建人才配套的关键举措，也是保障住有所居的重要手段。

　　对企业而言，长租公寓不是高盈利型业务，却是未来进入核心城市的门槛。现在的问题已经不是要不要做的问题，而是关键在于怎么去做。

　　四、有一种现象，叫“三四线”

　　2017年以来三四线城市的量价齐升，本质是货币现象，受益于M2的增长。同时，棚改货币化安置、一二线带来的需求外溢、城市群建设加快、土地供给限制等多种因素也助长了三四线的持续去化。

　　图：预计2017年各能级城市商品住宅销售面积及增幅

　　图：2017年1-11月份典型三四线城市商品住宅销售面积同比增幅

　　图：2017年1-11月份典型三四线城市商品住宅成交均价同比增幅

　　纵观深耕三四线的企业，2017年有四家企业销售表现非常抢眼，号称“四大天王”——祥生、中梁、碧桂园、恒大。

　　表：布局三四线典型企业2016-2017年销售金额及增幅

　　祥生2017年销售金额619.6亿元，同比增长242%，实现超三倍的增长，是2017年度的绝对黑马。祥生的成功得益于三四线行情。在千亿战略引领下，祥生凭借快速周转，布局一二线周边和精选三四线城市，围绕县域经济本身产业基础和人口基础扎实的城市进行深耕。

　　中梁集团2017年销售金额794.5亿元，从2016年末的第38名跃居至25名，异军突起，成为TOP30中名次上升最快的房企。在2017年三四线城市热销的大背景下，定位三四线城市的中梁实现业绩爆发，并通过引入“阿米巴”模式，企业经营活力和效率得到明显提升。

　　三四线的繁荣也助推了龙头房企的快速发展。碧桂园作为三四线城市的老大，坚持以大盘开发模式为三四线城市做好房子。2017年销售同比增长78%，延续高增长态势，销售金额一骑绝尘。2017年以来，恒大在三四线城市投资比例明显提升，实现销售同比增长38%。

　　2018年库存仍较多的部分三四线城市和县城仍将继续推进去库存工作，三四线余热仍在，企业需匹配自身资源与能力，谨慎看待三四线市场投资机会，若周转变现能力不足，可能面临去化压力。

　　五、有一种市场，叫“招拍挂”

　　招拍挂：已成“小众市场”

　　2017年，地价居高不下，留给房企的利润空间越来越小。房企拿地门槛整体性提高。如北京、广州、杭州等城市推出“竞自持”，上海在招拍挂中引入评分机制，都要求企业具有相当的综合实力和运营经验。土地出让条件越来越定向化，对企业规模、资质、招商运营能力等诸多方面提出了近乎苛刻的要求。面对这些限制，大多数房企难以达到要求，能够拿到土地的企业，要么是综合实力雄厚的规模房企，要么是在细分领域具有丰富经验的特色房企。因此，招拍挂逐渐成为小众市场。

　　图：2017年部分城市出让地块门槛设置

　　图：上海部分地块复合招拍挂评分指标

　　收并购：将成主要投资方式

　　房地产进入存量时代，企业竞争加剧，集中度骤增，部分企业正在退出市场或被淘汰。鉴于在招拍挂市场拿地的难度越来越大，许多企业未雨绸缪，调转方向，纷纷加码收并购，并借此降低土地成本、实现快速布局和扩张。

　　融创集团2016年以来通过收并购获得土地超七成，阳光城近年来通过收并购获得的地块总建面占比超80%。2017年以来，泰禾集团土地拓展全面转入到以并购为主的阶段，公司上半年收并购拿地建面占比超九成。

　　除了收购项目外，企业在土地投资上可以尝试新的模式，如参股资产包，或参股企业等。

　　六、有一家企业，叫融创

　　2017年，融创一鸣惊人，业绩大爆发，销售金额3620亿元，同比增速高达133%。销售排名从2016年末的第7名一举跃升至第4名。融创10月439亿元，11月494亿元，12月640亿元，四季度累计销售金额1573亿元。自2017年9月以来，2017年四季度销售金额合计位列第一。

　　图：融创销售金额增长情况

　　业绩的飞速增长，来源于以下三方面：

　　其一，收并购红利得到兑现。融创近70%的土地储备均由收并购获得，而收并购的好处之一就是部分项目已建成，能够快速变现。

　　其二，快速布局新城市。2017年中期融创已经进入62座城市，项目开发个数294个，并通过收并购快速下沉到三四线城市，新进入的部分城市不在政策调控范围之内，有效保证了融创的销售业绩。

　　其三，决策灵活，效率极高。高决策是融创收并购成功的秘诀之一，针对战略型的重要收并购项目，融创能够在较短时间内做出收并购决策。针对深耕型区域，区域公司具有决策权。由于成熟的收并购团队和经验，一般情况下，融创从信息获取到签正式协议的速度较其他企业明显领先。

　　截止6月，公司共拥有土地储备约1亿平米，如果将7月份收购的13个万达文旅项目约5000万平米计算在内，融创的土地储备已经超过了1.5亿平米，可售货值超过2.5万亿元。2016-2017年，公司已实现形成了一线、环一线及核心城市的全国化布局，均衡的布局和丰富的土储将继续支撑融创穿越周期，高速发展。

　　七、有一种运营，叫穿越周期

　　企业要逐步突破行业周期

　　房地产行业周期鲜明。过去十年，行业存在三年一周期的现象，由于政策调控，本轮周期被拉长。行业下滑但仍在历史高位，行业周期首次出现“平滑后移”。

　　对于企业经营而言，需要实现对周期的突破，无论行业环境处于低谷期还是繁荣期，都能保持一定的增长水平，这样才能实现企业的持续发展和规模突破。

　　突破周期两大条件：规模+布局：

　　跨周期实现，主要依托于企业规模的支撑和城市布局的全面化。

　　条件一：规模达到2000亿元

　　对于2000亿以上量级的房企来说，在经营上已经明显的去周期化。从整体数据来看，2015-2017年，碧桂园、万科、恒大、融创均实现了跨周期的稳定增长，总体增速十分稳定，销售规模和节奏不因市场的波动而受影响。其中，碧桂园以78%的增速一骑绝尘，单月销售额基本稳定在400亿元以上。

　　企业只有做到一定规模，才有更多的腾挪空间，通过资金和资源的腾挪来规避或平抑掉周期波动的影响。

　　条件二：布局城市50座以上

　　在布局方面，跨周期企业的布局均出现均衡化趋势，依靠全国化来获得风险的平衡和对冲。在城市能级上全面覆盖一二三四线，并及时灵活地进行调整。这样无论市场怎样分化，都能平抑地价，保障利润空间，而且东方不亮西方亮，不会错失市场红利。

　　从已实现跨周期的企业来看，恒大2016年末一二线城市项目数量占比超过50%，2017年投资向三四线下沉，上半年新购土储中三四线面积占比约74%。一二三线城市的全面布局，提升了公司总体销售规模和盈利能力。融创2016和2017年新进入城市均达到20个左右，并凭借日益均衡化的布局实现了近两年年均复合增长率130%的高速增长。

　　从冲刺规模的企业来看，新城控股2017年布局城市增至60多个，公司一方面坚持深耕上海、南京、苏州等一二线城市，另一方面加速布局周边三四线城市，并借此实现了销售的快速增长。旭辉提出五年实现三千亿，为保障企业冲刺规模，计划到2020年城市布局从当前30多个扩至70个，实现区域间的均衡，以此保证企业冲刺规模，跨越周期。

　　图：典型企业增长及布局情况

　　八、有一条底线，叫冲击千亿

　　2017年，新城控股、招商蛇口、世茂房地产、旭辉集团突破千亿，实现规模跨越，千亿阵营已扩容至16个。

　　表： 突破千亿房企

　　新城：住宅+商业，双轮驱动千亿扩张

　　2017年，新城控股销售排名从第16名上升至第13名，全年销售金额1260亿元，同比增长94%。新城实行住宅和商业的同步扩张，截至2017年11月，公司已开业的吾悦广场达到18家，在建及待建的达到36座。根据公司规划，2020年商业综合体开业数将达100个以上。

　　旭辉：广积粮，二五计划3000亿

　　旭辉集团自2012年上市以来，以“一年冲入百亿阵营，四年规模涨五倍”的惊艳成绩成为房企黑马。2017年销售金额1040亿元，同比增长96%。2017年旭辉提出新五年战略，销售目标直指3000亿，销售业绩排名入围TOP8。

　　2017年是房企新战略梳理最为频繁的一年，在即将到来的新一轮行业周期中，企业纷纷祭出未来5年的发展目标。对于一些快速发展型的企业而言，千亿已成为企业短期内必须要实现的目标。

　　表： 明确提出千亿目标房企

　　数据来源：企业发言等公开渠道

　　福晟：“飞虎队”大举收并购抢占资源

　　福晟集团2017年销售金额418.3亿元，排名大幅提升24位至46位：公司计划2020年销售目标达千亿。2015年以来在全国十多个城市签下70余个项目，总货值6500亿，80%位于一二线城市，深圳区域达3000多亿，住宅占比80%以上，合作项目占90%以上。

　　正荣：区域深耕，支撑千亿目标

　　正荣集团2017年销售金额895亿元，与16年全年490亿元的销售金额相比，接近翻番。2017年正荣区域深耕战略升级，围绕长三角、海西经济区、津京冀和中部经济圈四大区域，深挖环热点城市投资价值，同时，拓宽投资渠道，加强收并购与合作，储备货值近2000亿，支撑2018年1000亿的销售目标。

　　佳兆业：城市更新之王，强势归来

　　截至2017年上半年，佳兆业土地储备总量为2160万平米，其中，一线及重点二线城市的土地储备占整体的比例约为80%。作为最早参与深圳城市更新的企业之一，佳兆业拥有深圳大量城市更新类优质土地储备。同时，佳兆业前瞻性进行文体旅游、大健康、科技等多元化布局，打造“产业-旅游-居住-商业”四轮驱动的特色小镇，未来发展不可估量。

　　新力：全国化布局下深耕每一城

　　2017年新力实现427亿元的销售金额，是2016年销售金额161亿元的2.8倍，位列销售金额第43位。2017年新力总部搬至上海，正式开启全国化发展新阶段，并分别形成以南昌、深圳、上海为中心的三大地区拓展战略布局。2016年进入惠州，2017即形成“一城20盘”壮举，体现深耕决心。

　　未来一段时间，规模仍将是企业发展的第一要务。利润只代表今天，规模才能代表未来。规模，是房企通向未来的桥梁。