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新政频出 纷繁复杂!严控之下2017年广州楼市回稳

来源:房掌柜  黄颖 广州房掌柜  2017-12-29 09:17:15
[摘要]转眼间,2017年接近尾声,2018年将到来。

  【编者按】在“房子是用来住的、不是用来炒的”的楼市调控目标下,2017年,广州上半年先后采取“限购、限贷、限售、限商”等多重政策进行调控;下半年积极发展住房租赁市场;同时,广州住房信贷亦一路收紧。“跌宕起伏”过后,目前广州楼市无论是政策环境,还是房价均处于一个较为稳定的阶段。房掌柜2017年广州楼市总结主题策划《倒带·2017》,带你倒带时光,回看2017年楼市点点滴滴。

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  转眼间,2017年接近尾声,2018年将到来。

  2017年,对于房地产行业来说,是极不平常的的一年。站在2017年年末倒带时光,回看这一年的楼市,宏观调控层层加码、行业竞争加剧、库存全面消化、租赁市场走红……等仍历历在目。

  2016年,广州一手住宅市场迎来“丰收”年。据阳光家缘数据显示,包括成交套数、成交面积、网签均价、销售总额、新增供应套数等多项指标,全都突破此前最高纪录,交出“大卖超12万套,成交面积达1400万㎡,销售总额2333亿”的完美成绩单。

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  2016年楼市火热的高温蔓延到2017年年初。1月、2月需求活跃,成交走高。3月小阳春,踏入传统旺季,购房者们入市积极,广州一手住宅成交量都较2月有大幅回升,创历史高位,总成交量达15798套。

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  广州楼市调控一夜“变天”!限购限贷多管齐下

  在3月广州一手住宅成交火热的背后,还迎来了两轮调控政策的落地。继3月17日北京、石家庄、郑州楼市调控升级之后,3月17日深夜,广州推出楼市调控新政,涉及广州楼市本市户籍单身限购一套、非本市户籍连续社保3年变5年等,进一步收紧了楼市调控。紧接着3月30日,广州楼市调控加码,明确提到:房产证必须过两年才能转让、非本地户籍增城从化限购一套、离婚一年内房贷按二套执行、商业公寓不得销售给个人……。犹记得当时,多少人一觉醒来,发现自己连在广州购房的资格都没了,又或者是手中的房源想卖却卖不了。

  受两波新政调控的刺激,新政前后限购区域因限购收紧而加快此前已经成交的单位的网签,以最大程度减少新政的影响,而新政对非限购区域的利好刺激,也促使区域楼市成交量未来几个月的增长。

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  楼市调控效果初现!市场观望气氛渐浓

  随着3月两轮调控政策落地,广州的房地产调控取得了阶段性的成果。据数据显示, 4月广州一手住宅网签量为7983套,环比3月份的15798套下跌了约49%,几近腰斩。而价格也出现了明显下调趋势,全市网签均价为16333元/平方米,环比下跌114元/平方米,是自2016年6月份以来,均价最低的月份。

  当然,这样的成交量、价格变化,很大原因在于结构性因素在发挥作用,高价项目限制网签,限制预售证。如部分楼盘,根据政府的指导价,该盘只能取得3.5万元/平方米的备案价,但周边的市场价已经在5万元/平方米以上。过低的备案价,致使不少开发商都不愿意去领预售证,从而造成可售房源越来越少,市场供应短缺。

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  在今年新政大潮的影响下,传统的红五月并不红火,反而显得冷静,整体表现为量跌价稳。5月广州一手住宅仅成交6568套,与4月的7983套相比,环比下跌17.7%。均价方面,广州5月一手住宅成交均价为16361元/平方米,与4月基本持平。同时,整个市场观望气氛渐浓,多数开发商选择“按兵不动”或低调开盘推新,过去火热的楼盘开盘或加推现场,如今已难寻。而一部分有迫切需要的购房者受项目推货量减少影响,逐步放缓置业计划,或者选择到佛山置业。

  不过,佛山留给广州购房者的机会也不多。5月31日深夜,佛山限购再升级,原限购区的二手房也将被戴上“紧箍咒”,一二手房源全面限购,本地户籍限购两套,外地户籍1年社保限购一套。这次新政将外地人购买佛山限购区域的唯一通道被彻底堵死,还能购买的区域仅剩三水、高明、南海西部如狮山、丹灶、西樵、九江以及顺德伦教、龙江等非限购区域,可选范围将进一步缩小。

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  “双合同”已成公开的秘密!购房首付成本剧增

  6月,广州一手楼市持续受冷。同时,在政府限购、限价、限签等一系列限制行为的大背景下,增城区多套楼盘曝出存在“双合同、三合同”等行为,部分楼盘将购房合同、装修合同或车位进行捆绑销售。以一套约120平方米的房源为例,折后总价约240万元,也就是均价约2万元/平方米。那么如果按照正常的单合同算法,有三成首付资格的买家需要约72万元的首付预算。但是,由于项目实行“双合同”,因此能做贷款的只有约144万元的网签合同部分,剩余的96万元需要与首付一起付清。也就是说,最终首付款合计接近139万元(144万元*30%+96万元),超总房款的六成,比单合同情况下首付的双倍还多。

  当然,并非所有“双合同”的装修款都需要一次性付清,也有一些比较“贴心”的开发商,为“双合同”提供出了多种贷款方案。但总的来说,这样的“双合同”操作,让不少原本首付仅需要六七十万的房子,现在首付要一百多万才买得了!不少购房者直呼“以前没有买,现在更买不起!”。

  广州宣布“租购同权”引全国关注

  从传统楼市销售周期来看,7-8月处于“红五月”与“金九银十”之间,属于成交淡季,而今年政策调控对淡季的影响更加明显。广州一手住宅7月成交量达4431套,8月成交量达4876套,连续两个月成交量不足5000套。此外,截止8月31日,今年广州一手住宅共网签成交60169套,已突破6万套大关。

  虽然成交平平,但整个市场并不平静。今年7月份,住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。7月17日,广州宣布租购同权。这意味着,在广州,只要是符合条件的租房人,未来也可与业主一样,其子女享有同等就近入学的权利。租购同权措施一经公布,立马引起全国的关注,广州楼市一片喧哗。

  8月下旬,大部分新批预售集中入市,如中新知识城、增城朱村等部分全新盘加推供应,为即将到来的“金九”备货。虽然货量增加,相对比7、8月,买家金九入市的选择性增大。不过,2017年8月新批面积大幅低于去年同期的96.07万平方米,致使今年“金九”可供买家选择的货量少于去年。

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  金九银十黯然收场!租售并举时代到来

  从成交淡季7、8月过渡到金九银十,但由于整个楼市仍受新政调控影响,整体市场活跃度不如去年同期,金九银十黯然收场。 十一假期期间,广州多个楼盘销售中心冷冷清清。广州一手住宅网签9月成交5618套,同比下跌约59%,10月成交6329套,同比下跌约57%。

  在金九银十期间,在常规“五限(限购、限贷、限价、限售、限商)”调控的同时,“全自持”租赁地块、集体建设建租赁房试点、租购同权、共有产权等政策频出,纷纷响应习近平总书记在十九大报告中提出的“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”号召。租售并举时代正在到来。

  2017年10月17日,广州首宗摇号全自持租赁住宅用地诞生。10月20日,广州首个官方租赁平台正式上线。再加上早些时候广州市政府首提“租购同权”, 这一系列措施的背后,不难看到广州正逐步积极扭转长期以来房地产市场“重购轻租”的结构性问题,加快培育和发展住房租赁市场,以建设长效机制。

  11月2日,建设银行深圳分行与招商、华润、万科、恒大、中海、碧桂园、星河等11家房地产公司签署房屋租赁战略合作协议,市民租房可贷100万,利率比买房低!越来越多的房地产开发企业正从单一的开发销售向租售并举模式转变,纷纷布局长租公寓,如万科、龙湖、碧桂园等房地产企业。此外京东、阿里巴巴等各方资本也是相继悄然布局租房市场。不难想象,中国房地产市场已逐步进入到“购租并举”的市场,租房将逐渐成为一种新的生活方式。

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  总的来说,2017年的楼市新政频出,多措并举,纷繁复杂。据数据显示,2017年以来,出台相关房地产调控政策措施已经接近250次,严厉度与密集度超过了以往任何一年。而对于广州楼市而言,在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的大背景下,广州上半年采用了最严厉的限购、限贷、限售政策进行调控;下半年积极发展住房租赁市场。可以说广州楼市在多番调控中,也找到了发展的新方向,向租售并举大时代转变。

  伴随广州楼市一路走过来的还有不断收紧的房贷利率。近半年来,广州首套房贷利率从最初的8.5折到9折,然后回升至基准,并继续上调,上浮5%-20%。而目前,广州楼市无论是政策环境还是楼价均处于一个较为稳定的阶段。

  2018年广州楼市继续持稳!租赁市场迎来春天

  对于接下来2018年楼市的发展,广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为2018年,政府决心构建房地产的长效机制,房地产市场的规则正在改变。住宅的投资需求将被进一步抑制,租赁性住房市场将迎来发展的春天,实现突破性的发展。独立地产人黎文江认为限购、限贷等调控政策及市场监管措施,明年难以退出,广州市房价继续持稳。

  近日,住建部长在全国住房城乡建设会议上也提出,2018年我国要抓好房地产市场分类调控,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

  那么,2018年楼市究竟会如何?我们拭目以待!


  延伸阅读——

  新政频出 纷繁复杂!严控之下2017年广州楼市回稳

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