【2018年广州市房地产市场展望】平衡与变革

供给局限，地价上升，未来自持/租赁用地的增加或将挤占商品住房用地

　　由于一线城市土地资源的不足，由此带来土地价格持续上升。虽然2017年广州供地规模较去年有明显加大，但仍低于2013?2015年的平均水平。

　　若与广州每年商品住房的成交规模对比，土地供给不足更为凸显。近5年广州市商品住房年均成交面积约1000万㎡，而居住用地年均供应总建面积仅600万㎡，市场供需缺口大。

　　在土地供给局限制约下，广州市未来自持/租赁用地的增加或将挤占商品住房用地规模。

　　"一地一策"抑制地价，稳定市场预期，但高地价持续

　　如前所述，受到供给局限制约，广州市近年居住用地供需缺口大，地价水平大幅上升。因此，2017年广州市政府实施"一地一策"的多元供地方式，通过增加自持比例、设定条件定向出让等措施，对抑制地价过快上升，稳定市场预期起到较大的作用。

　　3月前，供地方式以"限地价+竞配建"为主，地块溢价率普遍超过100%。4-7月，供地方式加入"竞自持"，成交楼面价和溢价率降低，但需自持20%-55%。四季度，起拍价提高导致溢价率有所降低，但地价占周边房价仍超过6成。

　　可见，在政府实施"一地一策"的多元供地方式后，地价过快上涨的势头受到抑制，但在居住用地供应不足的情况下，预计2018年广州市高地价持续。

　　一级土地市场的变革，将逐渐传导至二级市场，租赁住房、高地价项目、产业复合地产将成为未来房地产市场的供应主流，房企调整企业战略，潜心价值经营，行业进入"慢模式"。

　　Q3：市场供应是否充足？市场热点在哪？

　　A：2018年供应增加，高地价项目、轨道交通建设和产业发展支撑楼市

　　预计2018年广州市新货供应充足，众多高地价项目相继入市

　　受限价限售影响，2017年广州市商品住宅新增供应大幅下降，楼盘推售速度放缓，部分货量后延至2018年。而据合富研究院监测，按照施工进度统计，2018年预计全市新增货量可达10.8万套，高于2014-2016年的水平。

　　目前按施工进度，全市约6万套新货已达到预售条件，相当于2017年1-11月全市新增货量。

　　另据合富研究院监测，2018年预计高地价项目新增货量约2.3万套，占全市新增货量的2成左右，共来自42个高地价项目。（高地价释义：楼面地价/当时周边楼价的比值＞0.6）