房地产税要来了？业内专家：期待科学、合理的操作办法出台

　　昨天，财政部部长肖捷在《人民日报》发表了署名文章《加快建立现代财政制度》。在长达4000多字的长文中，他用不到100字的篇幅对房地产税做了说明。

　　肖捷说，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

　　其实，上述这段话在11月初的《党的十九大报告辅导读本》中也出现过，现在再次在人民日报显眼位置发布，也说明推进房地产税这一件大事发展的紧迫性。

　　那么，财政部部长的长文透露了哪些信息点?房地产税的征收难点是什么?哪些城市会成为“先行者”?为此，和讯房产联系到以下几位业内人士进行了一番解读。

　　亚豪机构市场总监郭毅

　　一二线或先行一步三四线开征时间尚早

　　首先，房地产税作为直接税，相对于间接税而言不易转嫁，因此在征收上存在一定难度。特别是我国房地产税负处于重建设、重交易、轻保有的状态中，行业税负本就远高于全国整体水平，针对个人加征房产税，在税制的累进设计上，以及针对不同收入家庭的抵扣和减税上，都需要做出一体化的重新设计，才能体现出税负公平的原则。

　　其次，由于全国不同城市的房地产市场发展状况存在的巨大差异，以及包括农村宅基地在内，全国住房信息联网的工作难度，全国统一开征房地产税并不现实。由部长表态中可以看出，为了加速房地产税的推进，很有可能热点城市先行一步。而且，很有可能中央充分授权给地方，由各城市根据自身情况制定征税的细则。

　　相比房产税对于个人房产的暂免征收，规划中的房地产税明确将个人住房纳入到征税范围内，也就是说，未来的房地产税，将面向所有产权性质的房产征收。

　　再次，此前房产税是按购房价格的70%来评定余值，同时，装修等费用还可纳入抵扣范围内，而房地产税按照评估值来征收的话，评估体系的建立和评估机构的认证，都是现状条件下，房地产税开征的必要条件。

　　2016年12月1日起实施的《资产评估法》，奠定了监管评估行业的法理依据，但是，针对我国不同类型庞大存量住房的余值评估，始终并未形成系统化的方案，特别是在城市和农村大量存在的私有住房，早期各种性质单位分配的公房，以及“小产权”房等。目前，只有部分城市制定了相对粗放的二手交易计税指导价，如何进一步细化，并与市场实际情况接轨，尚需时日。

　　由此来看，房地产税虽然离我们越来越近，但相对来说，一二线城市的居民可能会更早面对，有必要的话，可以提前腾挪房产，将非核心区、中小户型、品质较差、房龄较长的房产置换为更具价值的资产，而三四线城市距离开征则还相去甚远，毋须为此困扰。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进

　　超过三套的持有者，征税的可能性很大

　　文章中最核心的一个内容实际上就是“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”。从这个表述来看，评估值的征收方式实际上就是对房屋持有环节的一个征税，所以在持有环节中，会基于房屋的原值和现有价值，以及考虑到房地产市场所处的环境、周边同类房产的价值等进行系统评估，进而可以得出相应的纳税份额。这种做法也是比较公平的做法，换言之，评估值大征收越多，评估值小征收越小，符合持有环节征税的原理。

　　另外一个值得注意的内容是，政策规定了力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。该规定也说明了一点，即房地产税的推进是要以立法为前提的，所以短期看不会征收，但是预计到了2020年会有很多实质性的征收措施出现。这个时间表目前来看，完成的压力不会太大。

　　在人民日报上撰文，自然是有一定的信号意义的，充分说明房地产税的改革思路很清晰了，这个时候也会通过发文的方式，暂时以半官方的姿态先进行信息发布。从这个角度看，当前发文，势必会督促相关部门加快推进房地产税的改革。

　　一般来说，征税会考虑几点因素：第一是房屋的评估价值，这个就是房地产估价的概念，要基于实际情况测算持有房屋的总价值是多少;第二是纳入征税范围的评估价值，这个时候可能会有抵扣，比如说房屋原值的70%等类似的比例。

　　对普通人来说，从住房角度看，三套以内住房都算是正常的，尤其是考虑到刚需置换和异地居住等，所以普通人的住房持有，问题其实不大，甚至不会纳入征税范围。而对于其他多套住房的持有，超过三套的，预计征税的可能性是很大的。

　　清华规划院城市发展策划研究所所长彭剑波

　　关键在于科学、合理的操作办法出台

　　我们期待科学、合理的操作办法出台，但目前我认为还存在以下难点：

　　第一，不同性质/类型的房屋，可能购置成本差距很大，但出让价格可能相同或者相当，房产税率如何确定，如何保证公平征收?

　　第二，房产大都在私人手中，千家万户如何操作?如何保证征收时间的公平性?

　　第三，如果按评估值征收?评估值如何科学确定?怎么评估?谁来评估?如何确保评估过程的透明?

　　对于上述难点，首都经济贸易大学赵秀池教授持有相同看法：房地产税不是简单地增加一个税种，而是要对房地产税收体系做一个整体的考量和设计，有增有减，要增加持有环节的税种，就要降低建设、交易环节的纳税，还要正确处理土地出让金与房地产税的关系，考虑民生住房需求的减免，要对房地产税体系进行顶层设计后，科学地进行征收。