任志强：房价下跌要等到2030年 得满足这三个条件

　　最近任志强又不淡定了。

　　本来老领导都说了，让他少谈房子少谈房子。他还是在公开场合谈起了房子。谈也不知道收敛些。惹的领导不高兴，文章被删了吧。

　　熟悉炮叔的人知道，他这个人是典型的嘴硬心软。心有多软呢，当年老潘说我吃不上饭了，二话不说给了老潘一块地。然后老潘又接着哭穷，炮叔又接着给，就这么着，前后给了四块地。

　　比起当年四块地，熟人邀请出席年会更是小意思。炮叔退休了又无聊，索性也就答应了。虽然每次出席会议炮叔都说，你们别发朋友圈，别曝光啊。但媒体们怎么可能放过这么自带流量的大IP 呢。

　　高速增长的房地产，还要续命10多年

　　今天的话题，也是聊聊任志强。当然，更重要的是聊聊房价。

　　有人说，没人知道以后的房价怎么走，预测房价的都是忽悠。也有人说，以后房价绝无可能出现大涨，长效机制已经在路上。

　　这是市场上比较常见的两派意见。那么任志强怎么说呢？他在最近的一次发言上，却一改之前的笃定，反而说：以后不知道是什么情况。因为你无法预测政策。

　　任志强真不知道是什么情况吗？

　　其实，关于房价的拐点，之前他6年前就分析过。

　　2011年的时候，沉迷滑雪、爬山的王石，要去哈佛大学游学了。万通的冯仑也从一把手撤下来，由许立接任董事长。任志强接到上级领导通知，要卸任华远董事长，同时，任志强的好哥们潘石屹也被谣传，要淡出公司管理，由妻子张欣接管SOHO中国。

　　老一代的地产界F4突然在一年内全要谢幕，同时，在ZF严厉调控之下的楼市也非常不景气。媒体们对此评论说“房地产黄金20年不再”。

　　这时候，闲不住的任志强又开始怼媒体，他说，楼市最少还有20年的黄金期，房价真正下降要到2030年。

　　任志强论证了房价下跌的三个必要条件。他说：

　　通常衡量一个地区的房地产高增长还是低增长，或者持续增长的时候，

　　一个是看他的经济增长速度，是不是保证4%以上的增长，这是一个必要条件。如果没有宏观经济增长的话，是不可能有房地产市场发展的。

　　第二个是城市化率的问题，如果城市化率达到百分之六七十的时候，他是一个下降或平缓发展的，我们还没到。

　　第三个因素就是在城市中的户均套数超过1:1.1，就是意味着有一个城市家庭一定有1.1套房子在那等着，这时候房价才会降下来，这三个条件达到以后，我们大概算一算，到2030年以后。

　　房价的背后，是人对于资源的争夺

　　我们看任志强关于房价拐点的论断，第一个是说，只要经济有增长，房价就会有增长的前提。第三个则说，如果一个城市住房供大于求，楼市趋于饱和，房价也会下降的。

　　重点是第二个因素。城镇化率和房价有必然联系吗？任志强认为有，而且关系很大。

　　城镇化率，为预测房价中长走势提供了一个重要参考因素。

　　纵观历史，每个国家都会经过一段人口快速聚集的时期，这个时期经济充满勃勃生机，房价也会出现上涨。

　　这其实很好理解：如果每个人都是理性的个体，那么他一定会选择一个最能适合发展、最能赚钱、最适合找工作的地方。 老乡们发现家里种地不能赚钱了，他们会去城市寻找新的工作机会。小城市的居民发现工厂利润薄弱，他们会去服务业发达的大城市寻找机会。

　　房价的长期走势要看人口的净流入。人口的净流入表现在数字上就是城镇化率，而城镇化率的最终决定因素，是一个国家的产业结构的动态调整。

　　那么，我们目前的城镇化，是一个什么样的状态呢？

　　请大家先记住两组重要数据，

　　一是，2016年我们的城镇化率是57.35%，进程接近于1851年的英国、1930年的美国、1955年的日本和1980年的韩国。

　　二是，按照《国家人口发展规划（2016-2030年）》，我们的常住人口城镇化率会在2030年达到70%。

　　如何理解？看下图。

　　上图叫做纳瑟姆曲线。这条曲线表明，世界城镇化发展都会经过这种类似正弦波曲线的上升过程。

　　纳瑟姆曲线告诉我们，每个国家城镇化都要经过三个阶段。

　　第一个阶段，是城镇化水平在30%以下，经济发展势头较为缓慢的准备阶段，这个国家尚处于农业社会。

　　第二个阶段，是城镇化水平从30%增长到70%的阶段。是人口迅速往大城镇聚集，同时也是城镇化速度加快的阶段。这个国家从农业社会逐渐进入工业社会。

　　第三个阶段，是城镇化水平继续提高到超过70%，经济发展势头再次趋于平缓的成熟阶段，这时，这个国家也就基本实现了现代化，进入后工业社会。

　　我们目前所处的是第二个阶段，同时，我们的经济发展、城镇化速度也走过了最快的发展时期。（城镇化率在50%的时候是发展速度最快的）

　　但距离城镇化70%以上的成熟阶段，还有一段距离。

　　由于无法预知政策，我只能说，如果没有ZC干预，那么今年的这轮形势，我们还会经历1-2次。

　　如果有ZC干预，这是一道喝茶题，我就不说了。

　　我的建议是一定要相信房子是用来住的。大家买了房子不要闲置，把他租出去。

　　不忘日本、美国作死的教训，警惕泡沫

　　理论上来说，当一个国家城镇化率超过70%，经济减速、人口不再快速流动，这个时候炒房是很危险的。

　　回顾下日本房地产崩盘的始末：

　　1985 年 5 月日本签署了《广场协议》，市场对日元增值的信心大涨。大规模的国际热钱涌入日本，股市开始疯涨。同时，大家对小小体量的日本楼市也迷之自信，疯狂的作死炒地皮。当时，日本的城镇化率已经达到77%。

　　1989到1990年，日本ZF一看苗头不对，维持了连续三年的超低利率政策突然收缩，连续加息5次，日本房价终于无法忍受连续攻击，打出了GG。

　　1991-2011年日本房地产泡沫破灭，地价大幅下跌，土地价格指数从1991年的147.8%下降到2011年的56.1%，年均降幅4.59%，同期的城镇化率从1991年的77.47%提高至2011年的91.14%，

　　再看美国。06年左右，美国贷款机构发现美国房地产繁荣，开始考虑如何通过发放买房贷款多割点韭菜。他们傻精傻精的把房贷发放给了一群根本没工作，或者收入不稳定的穷人，鼓励大家买房发财。之后房市不景气了，贷款利率提升。穷人们换不起房贷，银行收回房子却发现卖不出高价钱。08年，美国楼市也无奈打出了GG。

　　当时，美国城镇化率也超过了70%，甚至达到80%。

　　其实，领导们都是非常聪明的。

　　今年提到的去杠杆，房地产去金融化，主要也是为了预防日美的惨痛教训。

　　说了这么多，那么该不该买房？

　　这篇文章并非是鼓励大家加杠杆买房，或者是恐吓大家别买房。

　　我们要赚的是容易的钱。不赚作死的钱。

　　投资来说，目前房贷利率上升，买二套要五成六成甚至七成的首付，环境真的是很恶劣。

　　所以，还是要等窗口期。

　　对于自住来说，一线已经企稳，可以择机买入。

　　二线分化，新房和二手房，哪个成本低买哪个。

　　三四线已经棚改，大涨的，再等等。要棚改还没涨价的，那么抓紧买入。