孙骁骥：楼市会不会成为投资大坑 “腰斩”的节奏

　　近日，统计局的最新房地产数据出炉，各项数据全线回落。尤其是商品房销售面积以及销售额增速，自从2016年以来持续下跌。今年1到11月的销售面积增速已降到8%以内，而房企到位资金增速也从去年的15%降到7.7%，基本是“腰斩”的节奏。

　　年末将至，这份并不靓丽的数据是不是来年中国楼市的利空信号，中国房价是否离见顶回落的日子不远了？这个问题并不是三言两语说得清楚。就连中国大陆最会“喷”的地产商任志强最近也称没法看透房地产，他尚且如此，那些不明内幕的普通人，更是不易看透。

　　但无论是看得透还是看不透，2017年即将翻篇，2018年中国的楼市将会进入一个彻底不同的时代。这个新的地产时代，也注定是一个分化与割裂同步，大起与大落并存的时代。

　　一，中国已悄然开启新的地产周期

　　要了解楼市的运行规律，首先我们要搞清楚楼市的运作周期的动因。谈到中国楼市的“周期”就比较玄学，为何？因为这个周期并不是一个纯粹的经济周期，也无法通过简单的供需关系以及利率波动规律等指标推知。换句话说，经济学的一般定律用在中国楼市身上并不绝对正确。

　　但这意思并不是说，中国楼市不遵守经济规律，而是说由于中国这个地方的特殊性，经济之外的因素对于楼市干扰过重，因此我们必须要把这些因素都考虑进来，才能比较客观的分析中国楼市。而影响楼市最严重的外界因素，莫过于政府对于房地产的行政调控。

　　我们如果把近十年的楼市波动规律拉开来看，不难发现，尽管楼市也遵循着周期循环的规律，但影响中国楼市起起落落的最主要因素依然是“非市场”因素。

　　近十年以来，第一轮周期从2007年2月政府出台“927 收紧房贷”政策开始，一直到2008年10月政府出台“救市政策”结束，抑制房价上涨政策收效明显。但在2008年全球金融危机的冲击下，为防止全球危机对中国经济的冲击，国家出台“促进经济增长的十条措施”救市，从此，内地房价的上涨进入了高速阶段。

　　第二轮周期从2008 年11月开始，至2012年3月终止，在救市政策的刺激下，房价反弹，房地产市场进入了新一轮扩张期。

　　第三轮房地产周期是从2012年4月到2014年9月，继2012年初各地政府放宽刚性住房需求后，房地产市场开始新一轮上行期，宽松的政策环境促进了成交量上涨和价格攀升，直到2013年3 月，“新国五条”的出台，结束了房市的过热化。

　　第四轮房地产周期从2014年“930 新政”放宽限购政策开始。为缓解商品房库存压力，有关部门接连进行宽松调控，降首付、降税费、解除限购令、放宽二套房条件，政府加足马力全力去库存，造成了这一波距离我们最近的房价量价齐涨。

　　而进入2016年下半年开始，各地纷纷出台限购令，2016年10月房价止涨，结束了本轮房地产业的非理性繁荣。进入2017年后，政策调控趋紧，无论是购房的各项限制，还是房贷政策，都在不断收紧。

　　因此，整个2017年，楼市的量价都出现了低迷的状况。截至10月底，80个城市新建商品住宅库存总量为39490万平方米，环比减少2.1%，同比减少10.1%，已经连续27个月同比下跌。

　　这种根据政策变化而循环的楼市周期伴随了我们十年。不过，过去十年来这种依靠临时政策和下发文件的方式来调控房价的方法，恐怕即将走到终点。本月8日最高部门召开会议，在研究2018年经济工作时，特别再一次提到了“加快住房制度改革和长效机制建设”，并且强调要“力争取得明显成效”。语气确凿，用意显然。

　　这一系列措辞，明显是意在加速进行房地产的法律法规的制定，改变过去靠行政命令调控房价的方法，而要让房价被相应的制度与法规监管。

　　也就是说，如果新的住房制度改革成功的话，未来的房价涨跌循环会更加的具有规律性。过去由于房地产过于泡沫化而被临时调控政策掩盖的“供需关系”，很可能会回归，成为决定房价的最基本经济指标。

　　中国新的地产周期，将不再是以往的“政策周期”，而会在国家的强力干预下转型成为一个“制度周期”，并通过法规和制度在未来逐渐转变为更符合经济规律的普通周期。

　　二，2018年的楼市，是大坑还是大机会？

　　在房地产行业法规化、制度化的大背景下，明年的内地房地产会有什么新趋势？对于明年希望投资地产的人们来说，这将是一个价值洼地还是投资大坑呢？

　　我们在分析这个问题的时候，应该从两个方面来观察。一是上文提到的建立所谓“住房制度改革和长效机制建设”的影响；第二是总货币量、利率、地区资金量等等经济基本面因素对房地产的影响。

　　实际上，从2008年金融危机之后开始，中国的房价增幅和货币政策就呈现出同步的趋势，例如，2009年中国货币环境十分宽松，货币供应量同比增长达到27.7%，房地产销售面积也持续高速增长，全面同比增长51%。之后几年，房价的增速因货币宽松的基本面而一发不可收。

　　而众所周知，近年来中国的社会总货币量的增幅是持续下跌的，这也直接影响到房地产的总资金量。据预测，中国的M2供应不会在未来有较大的增幅，预估在2018年第一季度会保持在168万亿，到明年年末预估也只会增加到169万亿左右。可见，在稳定的基础上少量增加应该是未来基本的思路。

　　比起货币供应量，未来更为紧缩的金融政策以及升息的预期对房价影响将会更大。

　　受困于目前不断增加的社会总负债率，中国在整个2018年都很难采取激进放任的金融政策，并且，受制于美联储在明年加息的影响，中国和其他很多国家的央行都不得不加息作为避免货币外流的应对方法。中国小幅加息的可能性很大，在2018年中有可能利率会上调到4.6，而长期的利率走势也有机会增加到5.5以上。

　　利率上涨的大趋势，几乎就可以宣判了中国高房价增速的死刑。利率上涨加上房地产定向加息，使得2018年一二线城市房价见顶成为了一个大概率事件。

　　在另一方面，中国的城市化进程目前步入缓慢发展区间，房地产持续过高的增长率无疑只能将泡沫愈发明显的暴露在公众眼前，这在无形中也十分不利于经济的稳定发展。这是政府无论如何都要避免的情况。

　　以历史经验来看，美国在“次贷危机”前，全美国房产总市值大约是8万亿美元，房价最高时，美国的全部住房总市值大约是11万亿美元，大致为GDP的90%。

　　根据相关数据，中国房地产总市值占GDP的比例早在去年已达到411%，远高于全球平均水平，也高于美国次贷危机时期水平，越来越接近日本在20世纪90年代资产泡沫破灭前的水平。

　　这巨大的地产泡沫，是依靠十年来的高杠杆率实现的。过去十年来，中国居民负债率的增加比例远高于企业和政府负债，也是世界其他新兴市场国家中最高的。说白了，中国房产泡沫的军功章，少不了老百姓巨额举债购房的功劳。而现在的老百姓一方面是债务亚历山大，买不动了，同时地产政策的限制卡死，也大幅减少了普通人举债购房的渠道。

　　基于以上种种考虑，包括路透等海外机构都预测，2018年的中国房地产增速将从2017年下半年的6%下降到5%。也就是说，房地产在明年也不会有什么大的起色，与此同时，在一二线大城市，亦很难出现大的崩盘暴跌现象，也就是整体而言“不死不活”的意思。

　　其中的原因很明显：如果房地产直接崩盘，这对于从政府、开发商、银行到每一个购房者来说，都是无法承受的灾难。因此，中国政府对于房地产泡沫的基调也是持续控制而不是打破。

　　那么，明年的楼市究竟是不是一个大坑呢？问题的答案取决于你是否需要赚一笔“快钱”。如果你希望在短时间内让投资获利变现，那么，2018年的一二线楼市很可能无法满足你，但如果你是着眼于五年以上的长线投资，那么楼市似乎又成了一个不错的选项。

　　当然，笔者所说的投资选项都仅限于一二线楼市。不要忘了，在建立“房地产长效机制”的同时，地产商和银行将房地产系统性风险“甩锅”给三四线城市的概率在不断增大。

　　在各地区经济“自扫门前雪”、抱团取暖的时代，前不着村后不着店的三线以下楼市，在未来将成为资金垮塌最严重的地方，对投资者而言，这些地方绝对是老虎屁股，摸不得。