邓郁松：房地产领域出现的所有的主要问题的根源

　　12月11日，在和讯网主办、以“数据驱动·美好家园(博客,微博)”为主题的第十五届财经风云榜第八届地产金融创新峰会上，国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松接受和讯网专访时表示，防范房地产金融领域的风险，最核心的是在理清其对市场的影响，并采取对应的措施。他建议实行首付和利率反向调整的政策，这样就可以使得把整个房地产金融政策对市场的影响降到最小。

　　“就是在利率下调的时候，应该上调首付比例。上调多少呢？就要看整个利率的下调带来购房人支付能力提高多少，就上调多少。这样就使得整个房价的波动主要和购房人整个收入的波动相关，而不受金融政策的影响。”邓郁松表示，这样做会有一个好处，一旦说利率上调的时候，就可以通过适当的下调首付来进行对冲。。

　　对于如何防范和化解房地产泡沫风险，邓郁松进一步表示，房价涨幅超过收入涨幅就是泡沫风险，防范和化解房地产风险，第一位一定要把房地产金融政策重新认识清楚，并采取相应的措施；此外，要防止出现全局性的供给过剩。

　　邓郁松强调，房地产领域出现的所有的主要问题的根源，都在其他方面，并不在房地产市场本身，因此要有一个全局的观念，系统的角度去思考。

　　以下是和讯网专访实录：

　　和讯房产：刚才您谈到房地产产生风险，大都是由于金融政策的不适当引起，你怎么看待现在中国的金融政策对房地产的影响？

　　邓郁松：现在我们要搞清楚，不管是购房人也好，还是房地产开发企业也好，都是高度依赖金融机构贷款的，所以总体上来说是一个债务问题，但是债务和利率是联系在一起的，但是低利率又不能够持续，所以房地产利率低的国家，绝大多数都是在低利率期间发放了大量的贷款，到了利率快速升高之后出现违约，对房地产市场也好，对金融市场也好，都会出现很大的冲击。

　　所以我们要想防范房地产金融领域的风险，最核心的是理清其对市场的影响，并采取对应的措施。我个人的建议是要实行首付和利率反向调整的政策。就是在利率下调的时候，应该上调首付比例。上调多少呢？就要看整个利率的下调带来购房人支付能力提高多少，就上调多少。这样就使得整个房价的波动主要和购房人整个收入的波动相关，而不受金融政策的影响。这样做会有一个好处，一旦说利率上调的时候，可以通过适当的下调首付来进行对冲。这样就可以使得把整个房地产金融政策对市场的影响降到最小。

　　今年3月份以来，从一些热点城市开始，整个首付要求在提高，整个贷款实际利率总体上是在上浮的，短期内会对房地产市场产生一些冷却的作用，但是整体上这样的思路可能值得我们去坚持的。因为这样的做法是有利于对冲，因现在整个贷款利率出现了历史的低位，是因为低利率推升购房人有支付能力，通过适当的把优惠利率的幅度减小，或者实行1.1倍的利率，甚至更高一点，可以在一定程度上降低购房人的支付能力，从而从需求端来抑制。

　　和讯房产：任志强讲到影响房地产市场的三大因素：政策、政策、政策，您认同他这句话吗？

　　邓郁松：我觉得，第一，还是要很客观的说，政策对房地产市场的影响是比较大的；第二，要想怎么样使得进一步完善政策体系，真正通过政策更好的调整，使市场能够持续稳定健康运行，这个是我们真正的着眼点，或者需要建立一个长效机制。

　　和讯房产：目前，一二线城市和三四线城市的楼市发展不一，您觉得未来的房价是怎样的一个走向？

　　邓郁松：我觉得不要简单的去说房价会怎么样，我们可以很确定的说，在什么样的条件下、在什么样的政策环境下，市场会怎么样变化。所以可能更好的说法是，如果要想实现房地产市场持续稳定健康发展，我们应该怎么样去完善相应的政策，一下几个方面比较重要。

　　第一个就是，整个房地产金融政策更加重视实现房地产审慎管理的政策还有反向调整的政策。

　　第二个还是要实现供求关系的调整，人口大规模流入的城市，客观上需求很大，我们能不能增加商品住房供应，这样才能调整供求关系。

　　第三个是我们要去考虑什么样的市场环境会更好，我们可能需要考虑怎么建立一个统一的市场体系，让市场真正流动起来。才能去发挥存量资源的作用去平抑市场。

　　第四，要看待税收政策在房地产市场中的作用，包括交易环节的税费能否适当降低，和其他税收政策怎么进行进一步完善。

　　和讯房产：日前，中央政治局会议提出的加快住房制度改革和长效机制建设这一举措透露了什么信号和意义？这一举措的关键是什么？

　　邓郁松：传达出两个关键信息。第一，怎么样去防范风险。第二，怎么样实现房地产市场的持续稳定健康发展，这是两个关键点。但是落脚点应该是怎么样为广大的人民群众提供更好的房子，稳定各界市场预期。

　　和讯房产：从今年的业绩表现上来看，大型房企优势明显，部分中小型企业“受困”，您觉得未来这种分化现象是否加剧? 房地产进入“寡头时代”？

　　邓郁松：总体来说，目前的发展阶段，所有企业都会面临优胜劣汰，整个市场集中度会提高。传统行业，包括房地产业等等，市场竞争还是相对偏低的。所以我们说要高质量的发展，客观上发现更有竞争力的企业会发展得更好，所以未来一段时间都会持续。

　　和讯房产：很多房企都在谈转型，您觉得房企的转型方向或者下一个的增长点在什么方向？

　　邓郁松：从我个人研究的角度上来看，我们现在整个发展阶段从以往数量的扩张到质量提升这样一个大的转折，既然整个发展阶段发生了重大的变化，客观上要求这个行业要做出相应的调整，就是更好的适应高质量的发展阶段的要求。我觉得可能在高质量发展阶段有这么几点是值得我们行业的从业人员去关注。

　　第一，怎么提供更好的高质量的产品。

　　第二，我们怎么样能够跳出原有的房地产市场的发展思路，能够从一种更系统、更全面的角度来看待房地产业和其他行业的协调的发展，这可能是未来的一个重点。我们不能再简单的建房子、卖房子。

　　和讯房产：您如何看房企和金融的关系？房企如何用好金融工具？

　　邓郁松：在很多数量扩张的阶段，对金融工具利用得越充分，就发展得越快，市场的地位越高。到了高质量发展阶段，既要考虑怎么让市场发展水平提高，又要考虑怎么防范风险的问题，防范风险和利润提高是密切相关的。不管从国家各个层面还是企业还是到购房者，都要去考虑所谓债务负担的问题，在这个阶段可能过激的策略并不是好的选择。