李宇嘉：长效机制+制度改革：房地产调控由标入本

　　稳定预期，建立长效机制，重塑住房制度无疑是抓手和利器。唯此，才能将各项长效机制制度化，给市场传达的信息是：此轮调控绝非过去十几年调控的又一个轮回，而是调控与改革共同发力，并逐步让位于改革的开始。

　　“加快住房制度改革和长效机制建设”已被明确为明年要着力抓好的重点工作。同时“防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制，金融服务实体经济能力增强，防范风险工作取得积极成效”。这意味着，楼市调控已进入“深水区”，短期调控政策要为长期改革创造窗口期，尽快实现从短期调控向长效机制转变，让调控与改革措施共同发力。同时，加快制定服务于新市民的、以租为主和租购并举的住房新制度，以锐意改革来稳定预期。将长效机制建设和住房制度改革并列，彰显房地产调控亟待“由标入本”。

　　近一年来，楼市长效机制的建设，在操作上更多还在探索和实验，比如租购并举制度建设、租售同权探索、集体土地入市试点、房产税明确征收原则等。2017年，对房地产管理实际起作用的，还是被视为短期行政干预的措施。而且，以“五限”（限购、限贷、限售、限价、限商）为代表的需求端调控，不管在力度上、范围上、频率上，均超过了以往任何一次调控，并且也确实收到了实效。一二线城市房价同比涨幅已连续10个月回落，三四线楼市库存降至2012年以来的新低。

　　大家都看到了，不管是“预警函”式的调控机制，还是培育租赁市场、集体土地入市，都带有长效机制、供给侧改革（针对新市民需求）色彩，甚至触及了土地财政。房地产管理正朝着短期调控为长期改革创造“窗口期”，调控与改革共同发力的局面推进。这也证明，只要中央和地方齐心协力，采取切实有效的措施，制度改革啃“骨头”，房地产终究是能回到稳定发展的轨道上的。

　　不过，也不能不看到，2016年10月以来的调控，尽管力度、频率空前，但购房者预期并未改变，南京“万人抢房潮”，按揭贷款受限后，居民敢借期限短、成本高的消费贷款加杠杆购房，凸显出房价上涨的预期还很顽固。中央政府在楼市“去杠杆”、去投资属性、培育租赁等改革意志坚定，但开发商的预期和行为逻辑还未见有显著改变。一方面，2016年至2017年各大房企销售回款显著改善、粮草充足，降价动力不足。今年以来，热点城市商品房批准预售规模普遍下滑30%至50%，“捂盘惜售”情绪浓重。另一方面，由于高价新盘限价，很多开发商将商品房项目打包给租赁企业或者银行，甚至转让数十年租赁权。此举不仅可套鼓励住房租赁的政策红利，还能变相达到“捂盘”的目的。此外，“做大才不会被吃掉”已成房企新的生存逻辑，所以各大房企还在继续“跑马圈地”。

　　作为楼市调控的重要主体，商业银行的行为模式也未改观。今年以来，采取严格的规模和占比（不超过新增贷款30%）控制后，1月至10月的中长期贷款（主要是房贷）规模（4.57万亿）比去年同期（4.69万亿）有所下降，但居民总贷款却增加了1.03万亿，短期消费贷款暴增是主因。截至10月，今年居民短期贷款新增1.6万亿，接近去年同期的3.5倍，占居民总贷款的26%，占比增加10个百分点。贷款规则明确指出，消费贷款是短期的，要采取“受托支付”投放（贷款由银行直接支付给消费产品卖家），但商业银行睁眼闭眼，还违规创新出周期长的消费贷款。

　　承担调控主体责任的地方政府，其依赖楼市、土地财政的逻辑也未有明显改观。首先，近期一些城市出现“一二手房价格倒挂”的情形，说明各地调控仍在需求端“打转转”，甚至在做数字文章，而不是通过加大土地和普通住房供应，增加租赁供应，盘活存量，增加公共服务等“供给侧”改革，满足新市民住房需求，获得房地产与新型城镇化同步推进带来的长期红利。其次，由于投入产出不匹配，加上土地财政受到冲击，地方没有明显的内在激励以培育租赁市场，很多地方只是将租赁项目作为政治任务，由国企（而不是社会资金）承接样板工程显然不具有持续性。

　　多种信号表明，2017年的调控达到了一定目标，但是成果并不牢固，房价上涨预期和冲动还在。上周的政治局会议明确提出“防范化解重大风险，要使宏观杠杆率得到有效控制”。目前，不管是宏观杠杆率，还是居民杠杆率，都已到触顶的程度。而调控进入深水期，也意味着长效机制进入攻坚期。稳定预期，建立长效机制，重塑住房制度无疑是抓手和利器。唯有此，才能将各项长效机制制度化，彰显决策层在楼市管理上“治本”的决心，给市场传达的信息是：此轮调控绝非过去十几年调控的又一个轮回，而是调控与改革共同发力，并逐步让位于改革的开始。

　　从既往的改革经验看，局面越是胶着，越需要稳定预期，市场越疯狂，越要深化改革。始于上世纪90年代的“房改”，一方面意在完成“企业办社会”（福利住房）的国企未竟改革，另一方面是分税制实施后，为调动地方积极性，给地方寻找融资新渠道。眼下，福利住房已退出，城市摊大饼式扩张结束，房地产为大型基础设施融资的功能开始淡化。而树立包容发展理念、构建内需社会、夯实消费基础作用等，必须满足全体国民对美好生活的诉求。因此，作为最基本需求，公共产品属性强的住房，理应开启新一轮制度改革。新住房制度设计的基础是住房回归居住和公共产品属性，要解决新市民（2.45亿外来人口、2500万大学毕业生）的住房需求，而不再只是户籍人口、高收入阶层的需求；住房供应要以租为主、“租购并举”，而不是销售一支独大、租赁弱小的“二元分异”体系；土地和住房供应多主体、多渠道，住房制度追求“住有所居”，与新型城镇化齐头并进，而不是基于经济和投资的房地产化。