杨红旭：本轮楼市调控何时会放松？重要窗口是2019年

　　房地产调控何时会放松？这是当前很多开发商、房产中介、购房者（尤其是投资者），最关心的一个问题。

　　对于开发商，比如去年在苏州、上海、南京、合肥、北京、无锡、天津等拿高价地的开发商，当前就很苦恼，因为按地价水平，卖房时如果房价没有涨超三成，就赚不到钱。

　　对于房产中介来说，房屋交易量大跌，不仅影响发展，而且影响到了生存。

　　对于个人购房者，尤其是部分高位入市的投资客来说，他们正在盼星星盼月亮般的等待政策放松。

　　那么，就有几个问题困扰着大家：未来政策还会放松吗？何时才会放松？接下来，老杨尝试着回答这两个问题。

　　未来政策肯定会放松

　　大家要明白一点，各种“限”的政策，都是针对楼市过热、房价过快上涨的，一旦市场降温了，房价下跌了，自然会放松。市场呈周期性冷热波动，调控政策也随之呈周期性松紧变化。

　　回顾过去十多年，2004至2007年调控从紧，2008年四季度至2009年放松，2010年至2011年从紧，2012年略松，2013年从紧，2014至2016年一季度放松，2016年二季度至今部分城市收紧。

　　值得关注的是，也有人认为，中央正在建立房地产调控的长效机制，这个机制实施之后，政策就平稳了，不存在放松的可能了，未来政策一直会呈压制状况，房价也不可能再度出现大涨了。

　　房地产长效机制，并不是近期的新鲜词，早在2013年就提出来了，但一直无果。尤其是2014年楼市降温之后，相关部委也不再提及。直到本轮房价大涨之后，为了稳定房价而再次提出。

　　2016年12月中央经济工作会议中提出：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

　　由上可知，房地产长效机制包括金融、土地、财税、投资、立法等多个手段，其中也包括大家最关注的房产持有税。据说，这一方案正在紧锣密鼓的筹备中。

　　不过，老杨认为，长效机制越早推出，则限购限贷限价等短期措施越有可能退出；另外，房地产市场天生具有波动性，即便建立了长效机制，未来某些时段，仍会出现某些城市的房价明显上涨，届时仍需要适量的短期行政干预；而市场低迷时，还会放松短期政策，如果低迷程度超过官方忍受的底限，则长效机制中部分抑制需求的政策也会退出。

　　本次调控放松的重要窗口是2019年

　　先从近期的一次重要会议精神，略探最新政策形势。11月21日，住建部、国土部、央行在武汉市召开部分省市房地产工作座谈会，部署近期房地产工作。

　　会议强调，坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，防止出现大起大落。大力整顿规范市场秩序，坚决打击投机炒作。

　　说得如此赤裸，就不用老杨解释了吧。当前，以及未来几个月（至少半年吧），政策面应不会出现明显松动。

　　什么时候才会实质放松？请大家注意一个关键词：防止出现大起大落。这句话同样出现在去年12月的经济工作会议上。

　　按老杨理解，从2016年3.25沪深率先出新政，至9.30住建部开会圈定16城集体调控，到2017年3月以北京为代表十几个城市出新政，到2017年9月下旬至今20多个城市出新政，主要目标是防止房价大起。

　　当然，事实上部分城市房价已经大涨。那么，在这些城市，防止房价大起，事实上就转化成：防止房价进一步大起。这个效果正在显现中，比如北京、上海、天津、合肥、苏州、厦门等城市的二手房价开始跌了，尤其是环京地区跌幅更大，已有哀鸿遍野之感。

　　进入2018年，我认为主要目标，将由防止房价大起，慢慢转为：防止房价大落。估计2018年四季度前后，防止房价大落，就成为主要目标了，2019年则会进一步强化这一目标。

　　另外，2017年7月底，在国新办的新闻发布会上，中央财经领导小组办公室经济一局局长王志军表示：对于“灰犀牛”事件，因为问题已经存在了，也有征兆，所以对这类问题要增加危机意识。对存在的“灰犀牛”风险隐患，如影子银行、房地产泡沫、国有企业高杠杆、地方债务、违法违规集资等问题，要摸清情况，区分轻重缓急和影响程度，突出重点，采取有效措施，妥善加以解决。

　　这也就是说，房地产泡沫已经出现，必须摸清泡沫大小情况，然后采取措施，防范这头“灰犀牛”，由静静吃草变为践踏式狂奔。2018年下半年至2019年，将是防范牛奔的关键时间窗口。

　　而政策的变化，也将是渐进式的，先是部分地方政府暗松、小松，接着是明松，最后相关部委放松部分调控措施。政策的实质性变化，估计会出现在2019年。

　　政策放松的最早信号，很可能有两个，一是部分城市限购暗松，比如可以补交社保；二是由“认房又认贷”，转变为“只认房不认贷”。这两条不会由中央部委统一出文件，而是由地方政府和商业银行按自身情况而实施。从2018年下半年开始，大家就应关注这两个最早的信号了。

　　至于很多关注的新盘限价，放松是必然的，但信号价值并不高。当前，包括北京、上海、苏州、合肥、深圳等多个城市，限价正在松动中，主要是因为二手房价下跌后，限价意义不大了，按限价开盘，部分新盘也难以出现热销局面了。估计2018年，多数城市都会放松，甚至取消楼盘限价。