天津大火背后：高负债下泰禾与时间在赛跑

　　借钱、拿地、并购、开盘……

　　在闽系房地产企业——泰禾集团(000732,股吧)马不停蹄的高负荷运转中，一场大火发生了。

　　12月1日，泰禾-天津金尊府发生一场火灾，导致10人死亡，5人受伤。

　　腾讯财经《一线》调查发现，泰禾集团在三个多月前，通过信托贷款购得该物业，为了快速回笼资金，泰禾集团拼命赶工，以期早日开盘销售，回笼资金。

　　这背后，是房地产企业在高负债之下急需通过销售回款来弥补现金流的焦虑。

　　泰禾接盘3个月即改造完工开售

　　《天津日报》发布的调查报告显示，起火点位于该大厦38层电梯间，起火物质为堆放在电梯间内的杂物和废弃装修材料。

　　起火是由于施工企业为施工方便擅自放空消防水箱储存用水，致使消防设施未能发挥作用，火势迅速扩大，且企业施工人员违规在施工现场住宿。

　　据《新京报》报道，早在今年9月25日，就有市民向天津市河西区政府举报，天津金尊府的顶楼、大厅同时装修，周六日不停工，并存在安全隐患的情况。

　　目前，已有7名天津泰禾锦辉置业有限公司(下称天津泰禾锦辉)的员工被拘。

　　同时被拘的还有2名北京星河园林景观工程有限公司员工，1名中际三立装饰集团有限公司，1名北京百合建业建筑工程有限公司员工，以上三家公司是长期跟泰禾集团合作的第三方施工企业。

　　知情人士称，7名被拘的泰禾员工中包括一名高管，而这名高管就在一周前，还跟著名演员景甜一起高调出现在天津金尊府的发布会上。

　　11月25日，为了推介天津金尊府，泰禾集团在天津大礼堂举行了一场“世界观止、府瞰天津”的发布会。5天之后，不幸在泰禾-天津金尊府上发生。

　　而这距泰禾拿下这栋物业仅仅3个多月。

　　8月22日，泰禾以8.14亿的代价收购了雅诗阁旗下“天津盛捷友谊服务公寓”，该公寓包括297套房产，其中284间可租赁，并有15个地下停车位及部分4楼屋顶泳池资产。

　　这是泰禾进军天津的第一个项目，泰禾计划将它改造成高端公寓，改名“天津金尊府”对外销售。

　　从并购到售卖，不到半年时间，充分体现了泰禾高负债、高杠杆、快运转的业务模式。

　　而在天津火灾发生之后的第二天，泰禾又马不停蹄地在郑州举行了金尊府的发布活动。

　　泰禾靠信托贷款买下这栋楼

　　此次发生火灾的天津金尊府，泰禾靠信托贷款获得的并购资金。

　　腾讯财经《一线》查询工商资料发现，天津金尊府的项目公司——天津泰禾锦辉为北京国际信托有限公司100%持有，项目公司董事长为张佳懿，为北京国际信托的一个高级信托经理。

　　北京信托公司方面向腾讯财经《一线》证实了这一消息，并称这是泰禾从北京信托融得的一笔信托融资贷款，但并未透露此次融资的利息率。

　　2015-2016年，泰禾尚可通过股市融资、发行公司债等方式进行低成本融资，然而到了2017年，泰禾仅仅发行两单公司债，共计60亿，与2016年的发行额相比，有明显下降。

　　“公司债的年利息在8%左右，比银行贷款高些，但比信托要低。”李彤表示。

　　在银行贷款和公司债融资收紧之后，泰禾转向利息更高的信托等融资方式。

　　“泰禾靠信托融资来进行天津金尊府的并购和开发售卖，资金成本肯定很高，对泰禾来说，开发周期越短，则需要付出的资金成本就越少，这也是泰禾方面拼命赶工的原因。”李彤表示。

　　在融资方面，除了以天津金尊府为代表的信托贷款外，泰禾近期还推出了员工持股计划，该持股计划按2：1分成优先级和一般级，优先级份额按6%(以最终合同签订为准)预期年化收益率，按季分配优先级收益。

　　如该计划成功实行，泰禾可以借此融到11.4亿元的资金。

　　此外，泰禾拟在未来12个月内出售所持东兴证券全部3400万股股份，占其总股本的1.23%，按10月25日收盘价计，此部分股份市值5.91亿元。

　　为了融资，泰禾集团的大股东几乎将手中的股票全数质押。

　　泰禾集团三季报显示，截至三季度末，泰禾集团大股东——泰禾投资累计质押的股份数为606,678,872股，占泰禾集团总股本的48.75%。同时，叶荔女士持有泰禾集团股份150000000股，占公司总股本的12.05%，叶荔女士将这些股票全数质押。据此，泰禾集团两大股东所质押的股票数占公司总股本数的60.80%。

　　这一比例远远超过监管部门的规定红线，今年9月份上交所出台规定：单只股票的整体质押比例不得超过50%。

　　目前，泰禾投资和叶荔在逐步减少股票质押数以期符合不超过50%的规定。

　　泰禾模式：高负债率下的高速扩张

　　天津金尊府的快节奏运作，是泰禾集团总体战略的一个缩影。

　　“左手不停地融资，右手疯狂地花钱。”李彤如此形容泰禾的业务模式。

　　泰禾集团的2017年的三季报显示，截至三季度末，泰禾集团净资产为266亿元，负债高达1569亿元，资产负债率达85.50%，财务杠杆比率达5.89倍;其净负债率高达403%，位于房企负债前列。

　　泰禾的负债情况下半年以来继续增加。

　　财报显示， 截止2017年10月31日，泰禾累计新增借款占2016年末净资产的比例为235%。新增借款包括：银行贷款、信托贷款、中期票据、私募债等。

　　在楼市调控的背景下，房企都在降负债。以高负债率走规模化扩张的恒大为例，6月5日，中国恒大(03333.HK)公告称，公司已赎回共71.3%的永续债，计划6月30日前全部赎回剩余部分。恒大由此向低负债、低杠杆、低成本、高利润的“三低一高”转型。

　　与高负债对应的是，泰禾逆势扩张。

　　据界面报道，泰禾内部人士称，董事长黄其森今年给泰禾内部下达的业绩目标是3000亿元销售额，以期跻身一线房地产第一梯队，而2016泰禾年全年实现的销售额刚刚突破400亿元。

　　今年以来，截至10月底，泰禾集团共进行43场并购，耗资超483亿;新增11个地产项目，耗资超54亿元。

　　这一数字还在增加。

　　日前，北京产权交易所披露，华侨城在北京南四环新宫地铁站的一个地块项目的剩余51%的股权将转让，作价为56.8亿元。此前，泰禾已经以52亿元的代价拿下该项目49%的产权。

　　该地块的项目公司——北京侨禧公司一位工作人员向腾讯财经《一线》表示，泰禾接下来肯定会拿下剩余的股份，目前项目的名称已改成泰禾.金府大院，项目的建设和户型方案也要按照泰禾的意思重新规划和设计。

　　“此前华侨城两年时间没什么动静，泰禾一接手之后，动作明显加快。”该工作人员表示。

　　就上述情况，腾讯财经《一线》致电泰禾董秘办，对方不予置评。

　　(应受访者要求，李彤为化名)