预售环节销售乱象多发 开发商拒绝公积金贷款屡见不鲜

　　随着房地产调控的不断深入及执法监督力度的加强，全国房地产销售秩序得到了有效规范。然而，记者在部分城市的热门楼盘调查发现，仍有个别地方、个别楼盘存在一些销售乱象。

　　有些开发商只接受全款买房，拒绝公积金贷款甚至商贷；有楼盘渲染二手房价格倒挂现象，鼓吹“买到就是赚到”，并联合银行一起筛客；有项目土地使用权存在问题，却领取销售许可，经群众举报才紧急撤销开盘……记者对这些现象进行了追踪。

　　楼盘提高首付比例　拒绝公积金贷款

　　记者在多个热点城市走访发现，有开发商变相将购房首付提高，有的要求全额付款。

　　在福州，记者走访了融侨方圆等十多家楼盘，多数拒绝公积金贷款，融侨方圆还要求一次性付款。

　　中国各地都有大量的传统写字楼闲置，让优客工场创始人毛大庆看到了机会。他创办优客工场，就是为了解决城市闲置资产再利用的问题。这位前万科副总裁认为，中国房地产行业缺内容和运营，也缺乏对未来消费人群真实需求的呼应，比如大量崛起的年轻工作群体的办公需求。图为优客工场在北京的一处共享办公场所。

　　近期开售的、每平方米售价近3万元的阳光城·檀府，销售人员明确表示按照户型和面积，最低首付五成到七成，公积金贷款客户没机会。

　　在广州、深圳等热点城市，开发商拒绝公积金贷款或要求全款购房也屡见不鲜。记者走访广州的明星板块——广纸区域发现，区域内的楼盘基本拒绝公积金贷款。

　　记者采访发现，开发商之所以拒绝按揭贷款，主要原因有二。一是公积金贷款资金回笼慢。记者采访各地公积金管理部门发现，一般放款时间在一个半月至3个月。但季末、年底受额度所限，或者各地审批的原因，则放款速度更慢一些。二是新房销售量少，开发商为资金快速回笼，首先选择支付全款的客户。

　　预售环节销售乱象仍多发

　　在一些地方二手房价格倒挂，购房需求火爆的情况下，一些楼盘销售也玩起了“蹭热点”“筛客”等花样。

　　南京江北区域的招商兰溪谷近期开盘销售500套房源，通过新媒体渠道打出“售价1.4万/平方米，周边二手房2万/平方米”的广告，宣称“买到就是赚到”，以吸引购房者前来认筹。为方便蓄客，该楼盘还推出了电子邮件报名的销售途径。在蓄客到5000多人时，该楼盘联合银行一起“筛客”，对外发布消息称：名下有消费类贷款的客户，无论是否还清，都不予以贷款。

　　预售环节仍然是销售乱象的“多发区”。

　　在安徽省住房城乡建设厅今年通报的6家房地产开发企业和房地产中介机构的违法违规典型案例中，由滁州华明房地产开发有限公司开发建设的“珑熙庄园”房地产项目，在取得了部分楼号的预售许可证，仍采取挤牙膏分批开盘方法，已构成捂盘惜售。

　　在南京，一家名为万裕龙庭水岸的楼盘，在领取了销售许可证后准备销售，但购房者按期来到售楼处却吃了闭门羹。原来，该楼盘的土地证权利存在问题，导致前期客户长期无法办理房产证。接到市民的投诉举报后，住建部门介入调查，在该楼盘领到销售许可证第一天，紧急撤销了销售许可证。

　　应该公布的信息不公布，是一些房地产公司违规销售、侵害购房者权益的一种常见方式。安徽瑞智房地产开发有限公司以“低投入、高回报”的幌子欺骗购房者。“我们家是以租代售、房地产企业五证公示不合规的受害者，”合肥市民张莹告诉记者，她母亲用养老钱30多万元买了一个10多平方米的商铺，本来按照购房合同一年前就应该交付了，但是现在商铺没拿到，购房款也没能要回来。

　　经合肥市房产局核实，由安徽瑞智房地产开发有限公司投资建设的中翔商业中心项目，主体工程于2015年6月完工，后因瑞智公司资金链断裂，至今未进行竣工验收。

　　　打击规避调控“歪招”　亟待从严监管长远发力

　　易居智库研究总监严跃进表示，房企即使进行了违规销售，但由于购房者经常处于弱势地位，因此只能吃“哑巴亏”。“这种情况亟待改变。希望各地能够借此轮房企销售整治，一改过去购房者的弱势地位。通过实施黑名单制度并加以惩戒，如可考虑禁止违规企业在1年至2年内拿地或开发等震慑市场、规范企业行为，确保调控效果‘不打折’。”

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，在房地产调控政策下，房地产市场出现的新情况值得关注，如刚需或改善性需求可能受到抑制，阴阳合同导致楼市信息失真等。他说，过高的首付比例和个人支出会损害刚需和合理改善性住房需求，应在长效机制中研究满足刚需的信贷政策。

　　严跃进建议，当前武汉、南宁多个地方已出台了不准拒绝公积金贷款的规定，下一步各地公积金管理部门应进一步提高公积金贷款的审批效率，尤其要尽快满足首次购房、首次使用公积金群体的贷款需求，引导开发商平等对待购房者，保障住房公积金真正惠及刚需群体。

　　一些业内人士建议，新一轮房地产调控政策推出以来，部分政策遭到“软抵抗”。价格主管部门、住房城乡建设部门要严厉查处违法行为，公开曝光典型案例，推进建立联合惩戒机制，净化房地产市场环境，保护购房者利益，并呵护来之不易的房价“止涨”的良好局面。

　　前不久，国家发改委、住房城乡建设部联合发出通知，部署从2017年10月30日至11月30日在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查，检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构，对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店商品房销售价格行为进行检查。

　　一些业内专家称，房地产市场价格检查有必要保持高压态势，使其成为房地产调控长效机制不可或缺的一部分。在多位业内人士看来，新一轮楼市调控政策出台之后，如果放松市场监督，容易造成房价反弹，因此要加强对房地产开发商和中介机构的管理，不能任其炒作房价。