创新城、智慧城、科学城……买房前先弄清各个新城定位

　　金融城

　　区域:天河区

　　概况:

　　即广州国际金融城,定位为广州金融创新平台和总部经济平台,将成为广州经济发展新引擎,整体规划研究范围北起黄埔大道、中山大道,南至珠江,东至天河区界,西至华南快速干线,总面积约8平方公里,其中核心区总面积2.3平方公里,包括起步区和西核心区两部分。今年10月份,广州市国土资源和规划委员会在相关文件中明确了广州第二CBD的范围,其中广州第二CBD的核心区域即是国际金融城——黄埔临港经济区的范围,国际金融城成为第二CBD天河片区的重点所在。目前,国际金融城起步区土地征拆工作已基本完成,进入建设阶段。天河区表示,在集体土地收储工作完成后,如控制性规划顺利通过,最快明年上半年可以出让地块。

　　周边楼市:

　　目前国际金融城内以写字楼、商铺等商业物业为主,例如汇金东翼·IFS、保利金融大都汇等,有些项目已经售罄。由于区域内住宅用地供应极少,因此一手住宅项目稀缺。今年6月份亮相的佳兆业壹号位于天河区黄埔大道中505号,是目前金融城起步区内唯一在售的一手新盘。项目主打复式产品,目前在售约83-97平方米两房复式单位,6.4米层高,均价约7万元/平方米,全新160平方米户型样板间也已在本月开放。项目附近还有早年开发的江源半岛花园在售,户型包括72、80平方米两房以及127平方米三房,均价也去到了7万元/平方米。但该项目首期早在2010年6月开盘,土地出让年限自2002年起算至今少了近15年。另外,由于整个金融城规划常住人口2.4万人,商务人口约17万人,所以以目前的住宅供应量是难以满足区域人口居住需求的,也有不少买家把目光投到附近的东圃一带。距离金融城起步区约2公里的在售一手楼盘有兰亭盛荟,目前推售的二期单位均价约5万元/平方米,有约90-120平方米的三到四房单位,后期还会有73平方米的小两房户型加推。

　　创新城

　　区域:番禺区

　　概况:

　　即广州国际创新城,以高教研发、科技服务、创新产业为主导功能,将发展为国际科技产业孵化基地、全球科技人才创新创业基地和国家一流的高等教育集聚区。其范围北至仑头水道,东、南至金山大道、西至南沙港快速,面积约73平方公里。整个创新城包括北翼的生物岛、核心的大学城和南翼的南岸起步区、南村地区、化龙地区、国际展贸城,在空间结构上形成了“一核两翼”。随着去年国际巨头思科的进驻,3.59平方公里的思科智慧城将在这里诞生,今年初南岸起步区规划提出调整,从原来规划的大学城延伸区变成了“广州思科智慧城”,规划人口从原来的9000人增加到2.5万人。根据今年10月份国规委公布的最新规划,广州国际创新城西南部片区将新增111万平方米高等院校用地和36万平方米商业商务兼二类居住用地,规划地块位于思科智慧城南边,其中包括15块宅地。

　　周边楼市:

　　目前,该片区在售住宅盘较少,主要集中在已完成建设的核心区大学城内,且基本为大户型单位,单价不菲。位于番禺大学城中六路8号的尚轩103,也叫尚泰大学城1号,目前有260平方米的四到五房大户型在售,均为10楼以上的靠顶层单位,现楼发售,均价约5.4万元/平方米。位于大学城中五路159号的大学小筑在售户型稍多,包括约180平方米三房、250和270平方米四房,也是现楼发售,但均价约6万元/平方米,货量所剩不多。二手房方面,附近的大学馨园、方圆大学时光、越秀星汇文宇等都有不少房源放出,放盘均价从2.1万-4.5万元/平方米不等,其中,越秀星汇文宇的放盘均价基本在4万元/平方米以上,有不少单位更是开出了5字头单价。而除了大学城,创新城内其他区域目前都缺乏大型住宅项目,多为居民自建住宅。不过,今年4月份,碧桂园竞得的广州国际创新城A地块就在附近,其中包括二类住宅用地。根据出让要求,整宗用地居住计容建面为12.11万㎡,其中居住物业50%销售对象为创新城内注册员工,有高学历资质人才,剩余50%销售对象未作要求。

　　科学城

　　区域:黄埔区、广州开发区(部分用地跨天河、白云区)

　　概况:

　　即广州科学城,位于广州市东北部,与天河智慧城相邻,南以广深公路和碧山变电站以南的一条规划路为界,东以北二环高速公路为界,北以广汕公路为界,西以大观路为界,与广东奥林匹克中心及世界大观等风景区相邻。科学城于1998年启动建设,规划面积37.47平方公里,是以高新技术研究、开发和高新技术产品产业为特色的现代化新城区。截至2016年初,广州科学城已累计完成投资1300亿元,建成14个国家级产业基地(园区),形成新一代信息技术、平板显示两大千亿级产业集群,新材料、生物与健康两个500亿级产业集群。今年7月份,位于科学城核心区域的暹岗旧村改造项目正式动工,建成后将完善科学城区域的居住配套,或有利于服务黄埔区总部企业,加快黄埔区的产城融合。今年10月,科学城板块诞生了广州首宗摇号出让地块,由科学城集团全自持,只租不售。11月20日,广州工行与科学城集团签署协议,将提供20亿元资金支持科学城集团所有租赁住房项目承租方的租金贷款和融资。

　　周边楼市:

　　作为广州市较早重点规划并建设的高新技术开发区之一,广州科学城也是目前黄埔区重点发力打造的三大板块之一,加上区域配套不断完善,例如萝岗万达广场、高德汇、国际体育演艺中心、中大岭南医院、广州市二中、香雪公园等配套设施均聚集在这里,各大房企看重区域发展价值,早年纷纷拿地,如今大型楼盘不少,板块近年也吸引了许多买家的目光。

　　据记者统计,目前科学城板块及周边在售楼盘有8个,其中除了主打约198平方米以上大户型单位的雅居乐富春山居和纯别墅盘广晟沁园,其余各盘均以刚需或初步改善型产品为主。位于科学城开创大道东的越秀保利爱特城本月刚推出小户型新品,在售包括约82-107平方米的两房到三房单位,改善型户型有130平方米的四房单位,项目整体均价约2.3万元/平方米。位于科学城开源大道植树公园旁的时代春树里也有少量113平方米四房尾货,项目已于今年10月份交楼,因此在售单位均为现房,均价3.1万-3.2万元/平方米。佳兆业城市广场则位于科学城板块与黄埔商圈交会的地带,由于靠近南岗,该片区也有称南岗板块。项目是纯复式住宅盘,近期在售户型涵盖98-128平方米四房,均价约2.9万-3.1万元/平方米。同属南岗板块的富力悦禧花园和万科尚城均主打小户型,前者在推76平方米两房、86和99平方米三房,售价约2.1万-2.4万元/平方米,后者主推63-98平方米三到四房复式单位,均价约2.9万-3.2万元/平方米。而位于科学城天鹿南路以东、牛头山南麓的峰湖御境则是住宅和别墅兼有的项目,在售住宅有77-88平方米小三房,均价约3.1万-3.2万元/平方米。另外,科学城板块内还有一个未入市的全新项目龙湖首开·云峰原著,据悉也是别墅和住宅产品兼备。

　　智慧城

　　区域:天河区

　　概况:

　　多指天河智慧城,常被简称为智慧城而与番禺的思考(广州)智慧城相混淆。天河智慧城位于广州科学城高新区、五山高新科研区及珠江新城中央商务区的地理中心,定位为国家软件产业基地,是以通信信息服务产业、数字创意产业、软件外包服务产业、金融创新服务业、电子商务产业为主导的社区化生态型高新技术研发区。区域规划为“一核、两带、三园、四区”,即依托火炉山森林公园周边区域打造智慧绿核,广汕路文化创意带、云溪路科技创意带,天河软件园、智慧新兴产业园、五山科技教育综合园和高端人才居住区、龙洞智慧社区、新塘智慧社区、广氮智慧社区,将可容纳10万就业人口及30万居住人口。

　　周边楼市:

　　位于天河小新塘合景路的天河星作是目前天河智慧城区域内稀有的在售一手住宅,在建的地铁21号线智慧城站也在项目附近。项目占地面积约4.3万平方米,总建筑面积约8.7万平方米,由7栋18-20层高洋房组成,目前在售70-80平方米三房和98-125平方米四房,均价约4万-4.5万元/平方米。而位于岑村路火炉山南侧有一建设中的项目海景慧源山庄,将建23栋13层高洋房,但目前未有入市消息。除此之外,天河智慧城片区在售项目目前主要以商业物业为主,例如华观路与高唐路交会处的万科云城米酷,在售建面24和36平方米的复式loft,均价约3万元/平方米,还有25平方米的错层公寓,均价约2.5万元/平方米。而如果把目光看向稍远些的天河国际社区,即牛奶厂板块,与天河星作等项目约5公里距离,目前在售住宅项目还不少,均价基本在4.5万元/平方米以上。

　　知识城

　　区域:黄埔区

　　概况:

　　即中新广州知识城,位于黄埔区九龙镇,规划面积123平方公里,是继苏州工业园区和天津生态城后,新加坡与我国合作的第三个大型项目,重点发展研发服务、创意产业、教育培训、生命健康、信息技术、生物技术、能源与环保、先进制造八大支柱产业,形成以知识密集型服务业为主导,高附加值制造业为支撑,宜居产业为配套的产业结构。截至今年9月份,知识城累计注册企业494家,累计注册资本824亿元,包括西门子、中国移动、中国联通等龙头企业均有项目入驻。

　　周边楼市:

　　目前,包括绿地、时代、万科、合景、招商、康大、中泰等知名开发商已在此“落子”,合力“造城”,产品也覆盖了刚需小户型、改善型户型和联排别墅,也有商用复数公寓在售,早期开发项目已有部分业主收楼,在售单位单价约为一万七八到两万元。

　　教育城

　　区域:增城区

　　概况:

　　即广州教育城,位于增城朱村街和中新镇,规划面积共20.20平方公里。与广州大学城发展一流的高等教育不同,广州教育城立足于占领职业教育的高地。今年,教育城一期将建设的31个项目已有26个获立项批复,其中13所职校、三大共享带和安置区地块的勘察工作已完成。

　　周边楼市:

　　随着教育城规划落地和配套设施建设加紧,区域楼市价值逐渐提升,不少两三年前入市的项目均价从仅7-8千元/平方米到今年年初已基本翻倍。目前,区域内在售楼盘有广州中航城、融创御园和万科春风十里等,产品均以80多到120多平方米的三房到四房为主。

　　广钢新城

　　区域:荔湾区

　　概况:

　　即广钢旧厂改造携手鹤洞、东塱和西塱旧村改造,合力升格为“广钢新城”,规划范围东临芳村大道,西接花地大道,北靠鹤洞路,南临环城路,规划建设用地605.8公顷,规划居住人口达20.7万人,功能定位为“特色宜居新区”。

　　周边楼市:

　　以约30万平方米、2.9公里的广钢中央公园为分界线,整个广钢新城大致可分为南北两区,北区首先开发建设,目前已经是住宅高楼林立的景象,有项目已宣告售罄,有项目即将迎来首批业主入住。在售项目中,金融街·融穗华府均为刚需小户型,有71-91平方米的两到三房单位,均价约4.6万-4.9万元/平方米,个别朝向和景观好的单位单价破5万;中海花湾壹号有约94-127平方米三房到四房单位,均价约4.7万元/平方米;珠江金茂府和北大资源·博雅1898均推售109平方米以上三四房单位。不过,同期拿地的华发中央公园和振业天颂花园则预计要明年才会入市。而南区各项目目前也处于加紧建设中,首个“露脸”项目葛洲坝·广州紫郡府已开放临时销售展厅。项目由13栋18-29层高塔楼组成,含三梯三户和两梯四户设计,预计首期将推104、126和140平方米的三房到四房单位,开盘时间和售价待定。另外,同样位于南区中央公园首排的新项目保利·和光晨樾也入市在即,本周六将举行项目发布会。这是保利集团在广钢新城打造的第三个项目,将有空中复式产品推出,为区域内少有。

　　广纸新城

　　区域:海珠区

　　概况:

　　即海珠区西部原广东省营制纸厂搬迁至南沙后留下的大片旧厂区,与广钢新城一江之隔,定位为“海珠西引擎,广佛活力港”,将被打造成广州产业集聚区、广佛滨水休闲生活港湾、珠三角西岸配套服务组团之一。整个片区规划范围东至工业大道,西临珠江,南到石岗路,北至鹤洞桥,面积约2.45平方公里,规划人口约10.2万人。

　　周边楼市:

　　目前,广纸新城主要集中了5大品牌开发商,除了时代地产是今年3月份才拍下项目地块,未有入市消息外,其余4家房企的项目均已面市。越秀·星汇海珠湾预计12月或明年1月会加推约76-103平方米两房到四房单位,此前均价约5.3万元/平方米。与之相邻的绿地越秀·海玥目前主打75平方米两房、93-100平方米三房和123平方米四房单位,加推时间待定。雅居乐海珠小雅则在上周加推了部分单位,售价约5万-5.3万元/平方米。项目主打刚需户型,含有约75平方米两房、88-97平方米三房和118平方米四房单位。而金融街·融御则是目前区域内叫价最高的,在售单位均价约6万-6.2万元/平方米,而且基本为大户型,包括129、130和135平方米四房单位。