专家：楼市限售与定向加息代表信用收缩仍将是主基调

　　当前，全球货币扩张已接近尾声，美联储已正式启动缩表计划，预计欧洲明年也将逐渐跟进，如果中国仍继续货币扩张，那么资本流出与人民币贬值风险将加剧。因而，年初至今去杠杆工作被高层屡次提及，市场利率水平也缓慢提升，监管机构还通过拓展MPA的考核范围抑制商业银行过快的信用创造。在财政决定货币的体系下，商业银行信用创造的一个源头即地方政府违规举债也被严格限制，前有50号文、87号文，后有中央金融工作会议提出的严控地方政府债务增量和终身问责与倒查责任，十九大报告明确提出要建立全面规范透明、标准科学、约束有力的预算制度。与此相对应，固定资产投资和基建投资增速均已出现明显下降，数据显示，8月固定资产投资增速较上月放缓2.7个百分点至3.8%，基建投资同比增速下滑4.4个百分点至11.4%。

　　楼市调控系列政策针对的是商业银行信用创造的另一个源头，限售和定向加息是抑制房地产信用扩张的“大招”。一方面投资与投机需求因购房后短期无法套现会得到显著抑制，另一方面在商业银行负债成本不断提升和超额存款准备金率保持低位作用下，房贷利率仍将呈缓慢上升态势。据融360数据显示，10月全国首套房贷款平均利率为5.3%，相当于基准利率1.08倍，同比上升19.37%，已连续10个月上升。上述两方面影响下，由房地产带来的商业银行信用创造会继续下降。

　　在一连串政策的作用下，今年以来，广义货币同比增速已连续5月低于10%，市场利率水平也维持在高位运行。未来中国利率将呈现易涨难跌的局面，近期十年期国债收益率已逼近4%，预计未来一年内不会有明显下降。2008年至今，楼市走完一个完整周期基本为三年，该周期基本与货币周期基本同步，2009、2012、2015分别为货币发行增速加速也是楼市快速上行年份，如以此推断下一轮货币宽松期可能在2018年。但与以往不同，此次楼市短周期遭遇的是金融长周期的天花板，货币2018年再次全面宽松的可能性较小。金融周期是综合反映一国宏观经济所处繁荣与萧条的重要指标，根据国际清算银行（BIS）的研究，实际信贷、信贷对GDP比例以及实际房价走势是度量金融周期的较好指标，美国金融危机后经历了长达8年的金融周期下行阶段，2014年起已进入新一轮金融周期上升阶段。中国2008年至2017年经历了长达十年的金融周期上升期，目前已处于此轮金融周期顶端。

　　综上，在发达国家货币收缩与中国所处金融周期作用下，中国楼市调控政策已逐渐向限售和定向加息过度，此举表面上是消灭楼市流动性，更深层次则会对商业银行信用创造形成较为深远的影响。因而，未来商业银行信用收缩仍是大势所趋，对应广义货币供给增速也将维持低位，未来市场利率特别是房贷利率仍将缓慢上行，其对楼市走向的影响也将逐渐加深。