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深圳写字楼租赁需求较活跃 2018年租金或稳中有升

广州房地产网-房掌柜 2017-11-09 08:43:44来源:高力国际
[摘要]受国内稳健的经济增长的支撑,深圳甲级写字楼物业市场第三季度租赁需求十分活跃。...

  受国内稳健的经济增长的支撑,深圳甲级写字楼物业市场第三季度租赁需求十分活跃。除了传统强势行业如金融和科技,来自汽车、制造业、房地产和专业服务等行业租赁需求也表现突出。季内平均租金受罗湖稀缺新增供应的影响环比攀升了2.6个百分点,而由于未来将有持续大量新增供应入市,尤其是南山和前海,我们预测空置率将于2019年攀升至29%。考虑到新增供应的高品质,我们预计2018年租金会稳中有升,而到2019年或有细微调整。

  需求

  受稳健的经济增长支撑,租赁需求表现活跃;本季度租户表现呈多元化,分散化;租户不再集中于金融和科技,而来自专业服务,汽车,制造等多个行业。

  供应

  合计可租赁建筑面积约有49万平方米的9个项目预计集中于2017年最后一个季度交付。这将令年末的总存量跃至582万平方米。未来三年新增供应将以南山和前海为主。

  空置率

  本季度空置率为17%,我们预估南山和前海的大量新增供应将带动全市空置率在2019年攀升至近29%的历史高位,随后或于2021年年底回调至14%。

  租金

  季内,虽然全市平均租金环比上行2.6%,但主要是受罗湖稀缺新增供应影响;福田和南山上浮幅度放缓;考虑到新增供应的高品质,我们预测2018年租金会稳中有升,而得到2019年或有细微调整。

  租户租赁市场活跃,产业转向多元化,分散化

  深圳经济保持积极态势,截至八月,全市固定资产投资达2976亿元(453亿美元),同比增长32%;全市第三产业总值同比增长9.7%,第三产业投资达2469.46亿元(376亿美元),同比增幅达25.6%。

  2017年第三季度,各区表现不尽相同。罗湖区由于出现了稀缺的新增供应,致使空置率攀升3.1个百分点至8.2%;福田CBD尽管新增供应体量较大,然而由于需求旺盛,空置率的环比下跌5.7个百分点。南山由于季内无新增供应,空置率下调7.2%;前海目前只有三个项目入市,空置率为86.5%,短期内或因未成熟的基建环境而维持高位。本季度内,福田的高品质新增供应进一步刺激的租户对该区域的租赁需求,促使该区域的吸纳量超过全市七成。至2017年年末,福田的新增供应将达到历年历史高位,而后逐渐放缓。中长期来看,福田租赁需求将趋于稳定,南山和前海将日渐活跃。

  季内,租赁需求强劲,且来自多个行业,如专业服务、科技制造、汽车、房地产等。季内录得的若干大面积租赁成交呈现出多元化和分散化的特点。瞩目的租赁成交包括:科技制造业的富士康于荣超总部大厦租赁40,000平方米;新创空间在先建科技大厦租赁约4,000 平方米;招商局于南山的研祥科技大厦承租约3500 平方米;伯爵婚纱和珍爱网各自在京基一百和星河中心承租约3000平方米和2000平方米。

  年内新增供应强劲,福田占比近七成

  2017年第三季度,全市甲级写字楼物业市场共有四个新交付新项目,可供租赁建筑面积合计约为28.4万平方米(306万平方英尺):福田区的富德生命人寿保险大厦、金地中心和中国人寿大厦,以及罗湖的深城投中心。截止年末,新增供应将达到143万平方米,约占去年总存量的三分之一,位于历史高位;其中福田的新增供应累计可达99万平方米,占2017年新增供应的69%。未来两三年新增供应的重心将逐步转向南山前海。

  未来三年空置率和租金区域差异化明显

  受稳健的经济增长支撑,租赁需求表现活跃,吸纳量惊人;季度租户表现呈多元化,分散化;租户不再集中于金融和科技,而来自专业服务,汽车,制造等多个行业;合计可租赁建筑面积约有49万平方米的9个项目预计集中于2017年最后一个季度交付。这将令年末的总存量跃至582万平方米。未来三年新增供应将以南山和前海为主;本季度空置率为17%,我们预估南山和前海的大量新增供应将带动全市空置率在2019年攀升至近29%的历史高位,随后或于2021年年底回调至14%;季内,虽然全市平均租金环比上行2.6%。但主要是受罗湖稀缺新增供应影响;福田和南山上浮幅度放缓;尽管新增供应处于高位,考虑到这些楼宇的优秀品质,我们还预测2018年的租金会稳中有升,而2019年或有细微调整。

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责任编辑:黄颖

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