李宇嘉：构建房屋出租秩序应依靠租赁平台+信用体系

　　政府主导的,集监管、服务、信息于一体的房屋租赁平台是租赁市场的基础设施,也是各项租赁制度和政策落地的抓手。近日,各地政府主导的房屋租赁平台相继亮相。除房源信息披露、租赁供求撮合、租赁备案等基础服务外,平台重在租赁行为的监督和管理。

　　笔者认为,承租人愿在平台上租房,出租人愿将房屋委托给平台,中介愿在平台上代理业务,很大程度在于平台能降低交易成本,提高用户体验,实现多方共赢。但是,租赁痛点主要是租后千差万别的乱象和诉求,如房东侵权,服务和收费界定不清,权益保障和追索难等,这些问题不易监管、监管成本高。

　　因此,除了实现信息和服务“线上集中”外,租赁平台建设还要在降低交易成本、提高用户体验方面下大功夫。

　　传统租赁的交易成本高,中介要收取1~2个月的租金作为代理费,“押二付一”、“押一付二”是常规的给付形式。甚至,为避免短租或中途退租带来空置和再交易成本,除了押金,很多房东要求租客一次性支付半年或一年租金。这对许多人而言压力很大。

　　而房屋室内生活设施和家具配置标准不明确,租赁过程中维修责任不清,房东甚至假借设施损坏讹诈租客、克扣押金等,这些租后乱象很难监管到。另外,对很多租客来说,体验差、被歧视,租房谈不上美好生活,实乃权宜之计。于是,很多租客不爱惜租赁环境,肆意损坏等现象也屡见不鲜。最终,租赁供需两端都趋于“低端化”,租赁行业也就难以振兴。

　　但如果租赁平台能叠加基于“互联网+”的共享模式,这将降低租赁交易成本,提高消费体验,实现多方共赢并攻克租赁痛点。

　　放在政府主导的大数据平台上,房子可确保是真的。房东和租客都是陌生人,但基于注册信息,过往交易、履约、支付、评价等海量个人痕迹,可相对准确地标定个人信用水平。关键是,这个信用不仅有对手评价,有具体分值,还公开透明。凡有违约情况,平台上的商家能看到,监管部门也能看得到。此外,还可以引入如芝麻信用、京东小白信用、银行等信用评价体系,介入租赁平台。

　　对房东来说,靠机构提供的信用数据可以挑选租客,防范租客欠租、逃租,还可根据租客需求装饰自己的房子,获得租金溢价收益和更高的信用分值,这是一个良性循环。而租客也可挑选信用值高的房东,在一定程度上防止租赁后的各种不合理问题。

　　同时,这也为机构开展专业化、规模化的租赁经营创造了基础,还为租赁下游衍生产业创造出了商机,比如房地产信托投资基金(REITs)、房屋装修、电商提供的所有生活服务(租客休闲娱乐、快递服务)等。

　　对租客来说,具有很高的信用分值,押金免了、租金月结的好处不说,还可以挑选自己中意的房子,并以优良的信用记录和竞争优势挑选房东,压低租金水平,挑选合租伙伴。而且,租客、房东、代理中介、银行之间所有的资金往来、交易记录,全部通过第三方平台来进行,这是信用增减和信用约束的过程,也是权益和追索的有力保障。

　　由此,基于大数据信用和全方位的诚信评价,构建社会信用体系,形成可置信的惩戒机制,这是制约违约和侵权的利器,也是提高租赁线下履约意愿,降低违约风险的保障。唯有此,租赁才能告别低端和野蛮生长,“租售并举”才能真正崛起。

　　近期,各大城市建立租赁平台、发展机构租赁时,均与互联网平台、金融机构合作,如杭州携手阿里巴巴的智慧租房平台,中国银联协助沈阳、武汉、合肥建立租赁平台,京东将成为北京住房租赁平台的技术支持伙伴,建行与深圳、武汉联手打造租赁交易服务平台,支持大型租赁企业融资、支持信用评价。

　　政府主导的租赁平台若能叠加市场主导的大数据信用平台,租赁基础秩序就完善了,租赁的痛点也将迎刃而解。