易宪容：黄金周楼市为何如此冷清 限制条件比较多

　　近日地产界最为显眼的新闻，估计是全国热点城市的黄金周住房销售冷淡，许多媒体都把该新闻放在显著的位置。这些报道表明，十一黃金周期间，北京、上海、广州、南京、福州及厦门等地，这些城市的房地产市场在政府调控政策作用下都在持续降温。迫于资金压力，不少城市的新盘项目开始减价促销，二手房议价的空间也在加大。

　　据报道，在天津，天津银行、招商银行对首套房执行基准利率，兴业、农业银行、建行等数十家银行执行基准利率上浮，大部分银行利率都上浮5%至10%，最高的有银行执行基准利益上涨30%;浦发银行更由于额度控制等原因暂时停止受理房贷业务。多家银行工作人员指出，现在住房按揭贷款普遍比较紧张，限制条件比较多，审批时间延长。

　　在这些市场氛围下，有房地产中介数据显示，黃金周前6天，国内热点城市的房地产市场成交量明显下降，热点30城市网签大幅减少，平均跌幅达八成，成交量创2014年来最低。比如，北京新建住宅在黃金周首6日的网签有78套，二手房网签23套，均是2009年来的历史最低水平，按年跌幅达到72%;上海在这个期间网签新建住宅147套，按年跌78%。广州今年十一假期前后，广州11区总共有19个楼盘开售，总推货量2090套，比去的国庆假期(5979套)大跌65%;总成交货量872套，比今年五一假期大跌51%、比去年十一假期则下跌78%。

　　从上述的国内房地产市场的信息来看，有几个要点，一是在十一国庆假期的黄金周，国内主要热点城市的住房销售都出现全面冷清，住房销售量下降的幅度达80%，为2014年以来销售量最低;二是有这些城市的住房销售量大幅下跌的信息，但是报道却没有说房价的变化，好像这些城市住房销售与房价没有关系似的;三是没有报道这些热点城市之外的三四线城市房地产市场的情况，无论是住房销售量还是住房的销售价格，都没有相关信息;四是报道所得出的结论是这些热点城市住房销售急剧下降，证明了这些城市出台的房地产市场调控政策已经有不小的成果。

　　根据这些信息，我们先来判断当前这些城市的房地产市场是一个什么样的市场?一般来说，住房的消费市场及投资市场在定价基础、定价机制及价格运行机制上有根本性差别。如果住房是一个消费性为主导市场，当前住房销售量快速下跌时，房价也会随之快速下跌，甚至于房价下跌的幅度可能会比销售量下跌幅度还要快。因为，这时住房供给方谁让价格下跌得快，谁才有可能最早把市场过剩产品卖出，摆脱市场所面临的困境。可是，这些城市的住房销售可急剧下降，但房价则不下跌，这也意味着这些城市的住房市场不是以消费为主导的市场，而是以投机炒作为主导的市场。

　　因为，在一个以投机炒作为主导的住房市场，其房价的变化不是取决于实际住房的供给与需求的关系变化，而是取决于房子上涨预期变化。如果住房投机炒作看好房价还是会上涨，或房价预期上涨，那么即使住房销售量急剧下降，住房投机炒作者至多观望，或是不进入市场，或是不把手中所持有的住房卖出。

　　目前这些城市的房地产市场，由于房价上涨预期没有改变，或目前这些城市的房价还在上涨，那么当政府出台住房在一定时间内禁止销售的政策后，一是这些城市可交易的住房减少，住房销售下降是必然;二是这些城市的住房禁止出售期一般都在2-3年，这自然给住房投资炒作者一个十分明显的信息，即是现在的住房政策在2-3年之内不会有太多的变化，所以2-3年后住房禁售期放开之后，房价上涨概率仍然很高。根据以往的经验，住房持有2-3年后的收益与现有所持有的成本肯定会大得多。所以，这些城市的住房销售量越是下跌，住房投机炒作者越是会牢牢地持有已有的住房。而那些没有进入者还是会千方百计进入市场。这也是为何今年的消费贷会涌入房地产市场的关键。

　　可以说，对于一个泡沫吹大巨大的市场，仅是想用行政性方式来控制房价再也不能上涨，或再也不能疯狂上涨(比如2016年一些城市一年上涨幅度达30-40%)，而房价不下跌，住房销售下跌幅度再大，即使出现极端的零成交，作为一个以投机炒作为主导的房地产市场，其房价上涨的预期是不会改变的，特别是这些城市的房价还是继续上涨时，这种房价上涨预还会强化。在这种情况下，住房投资者不仅不会退出市场，反之还会千方百计地涌入市场。对房地产调控来说，这样的效果当然是失败的。

　　当然，现在这种这些城市住房的销售全面急剧下降，而房价不下跌，或者下跌也是十分些微，那么这种情况能够持续多久?因为，这里无论是房地产市场开发商，还是住宅投机炒作者，他们之所以不愿意降价把手中的住房卖出去，就在于他们预期房价现在及未来2-3年还会上涨。但是他们的预期是建立在一个假定条件上的，就是未来几年国内的房地产市场政策还是现在这些政策，还是地方政府要托住房价。但是这种假定是否成立是相当不确定的。

　　因为，从去年以来，中央政府对房地产市场的定位十分清楚，即“房子是住的，不是炒作用的”，即中国房地产市场要回到居住为主导的市场，房地产市场的居住功能是本源。而中国的房地产市场要回到居住功能，就得用信贷及税收政策来清楚界定及限制。早些年国内购买住房之所以能够成为赚钱的工具，就在于中国房地产税收政策缺陷。如果在即将召开的十九大报告中把中国房地产市场的税收政策正常化，那么房地产开发商及住房投机炒作者对未来几年房地产政策不变的假定可能会不成立。如果房地产政策出现重大变化，或让房地产税收政策正常化，那么未来中国房地产市场价格如何变化是相当不确定的。再加上住房信贷政策收紧，住房投资者以往的经验是否适用未来也是不确定的。估计不到半个月就有确切的结论。